79,380,000원
인천지방법원 2025타경510334. 인천 서구 마전동 클라우스 제2동 7층 703호입니다. 사건 용도는 근린주택으로 분류돼 있고, 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 감정가는 162,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 79,380,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 평균의 54.5%라 크게 할인된 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건에서는 그 비교 자체가 핵심을 놓칩니다.
임차인 한위실의 전입신고일은 2021.07.23으로 데이터상 말소기준인 2023.02.07 국 압류보다 빠릅니다. 보증금은 175,000,000원, 확정일자는 2022.07.27이며 배당요구도 확인됩니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 함께 작동하고, 현재 79,380,000원 매각을 가정한 배당표에서는 집행비용 1,828,840원을 제외한 77,551,160원이 임차인에게 배당된 뒤 97,448,840원이 미배당으로 남는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510334 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 981-8 클라우스 2동 7층703호 |
| 도로명 | 인천광역시 서구 검단로502번길 8-1 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택 이용중 |
| 전용 / 층 | 49.96㎡ · 7층 703호 |
| 소유자 | 오승훈 · 2022.09.08 소유권이전 · 거래가액 178,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 79,380,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 사용승인일 | 2015.07.01 |
| 규모 | 클라우스2동 · 24세대 |
① 권리 흐름 — 임차권등기보다 앞선 전입이 핵심
등기부에 나타난 주택임차권등기 자체는 2024.09.19로 말소기준권리인 2023.02.07 압류보다 늦습니다. 하지만 임차인의 실제 대항력 판단에서는 임차권등기 날짜만 보면 안 됩니다. 한위실은 2021.07.23 전입, 2022.07.27 확정일자가 확인되고, 자료상 대항력 있음·우선변제권 행사 가능으로 판정돼 있습니다. 따라서 임차권등기가 매각으로 말소된다는 사실과 별개로, 미배당 보증금의 매수인 승계 위험이 남습니다.
② 임차인 — 실제 성명 확인 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한위실 7층 703호 49.96㎡ 전부 | 175,000,000원 | 2021.07.23 2022.07.27 | 대항력 있음 | 우선변제 | 97,448,840원 가능 |
| 임차권 경정 을구 3-2 | 보증금 (1)10,000,000원 (2)175,000,000원 | 점유개시 2021.07.15 확정 (1)2021.07.23 · (2)2022.07.27 | 대항력 가능·미상 | 별도 판정 미상 | 별도 합산 안 함 |
을구 3-2는 명칭부터 3번 임차권 경정으로 기재된 등기입니다. 따라서 별도의 두 번째 임차인 보증금으로 더해 계산하지 않았습니다. 성명이 확인되는 실제 임차인은 한위실 1명이며, 경정 내용에는 최초 계약 보증금 10,000,000원·차임 700,000원과 이후 보증금 175,000,000원 등 계약 이력이 함께 표시돼 있습니다.
③ 가격 — 7,938만원이 아니라 약 1.75억으로 봐야 한다
최근 12개월 동일면적 거래는 3건이고 평균은 145,666,666원입니다. 최신 거래는 2025.12, 6층 140,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 과거 구간 대비 -4.5%로 하락 추세입니다. 이런 시장에서 실질취득 약 175,000,000원은 최근 12개월 평균의 120.1%, 최신 거래 140,000,000원의 125.0% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 49.96㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 2025.11 | 49.8㎡ | 5 | 137,000,000원 |
| 2025.10 | 49.96㎡ | 6 | 160,000,000원 |
| 2024.03 | 49.96㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2023.03 | 49.96㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2022.12 | 49.96㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2022.08 | 49.96㎡ | 7 | 178,000,000원 |
| 2021.12 | 49.96㎡ | 4 | 155,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.96㎡ | 3건 | 145,666,666원 |
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락분이 인수액으로 이동
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 79,380,000원 | 97,448,840원 | 176,828,840원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 55,566,000원 | 120,834,188원 | 176,400,188원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 38,896,200원 | 137,203,932원 | 176,100,132원 |
배당모형에는 회차별 집행비용 추정치가 포함되어 매각가와 인수액의 단순 합계가 보증금 175,000,000원과 정확히 일치하지 않습니다. 그러나 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 증가해 총 부담이 보증금 수준에 거의 고정되는 구조라는 점은 동일합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 79,380,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,828,840원 |
| 1. 임차인 한위실 보증금 · 우선변제 | 175,000,000원 | 77,551,160원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 97,448,840원 |
현재 배당모형에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 우선변제에서 모두 소진되고, 신청채권자 주택도시보증공사와 소유자에게는 배당이 없습니다. 임차인 보증금 부족분 97,448,840원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 왕길동 소재 인천지하철 2호선 검단사거리역 동측 인근으로, 주위는 아파트·공동주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 검단사거리역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 연립주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물의 7층 703호입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·주차설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(검단2구획정리)·성장관리권역·가축사육제한구역에 포함되고 소로2류와 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 646.5㎡, 공시지가 2,674,000원/㎡입니다.
- 환금성 지표. 클라우스2동은 24세대이고, 경매 평균 유찰횟수는 2.0회, 매각률은 14.29%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 배제. 79,380,000원이 아니라 대항력 임차보증금을 반영한 실질취득 약 175,000,000원으로 가격을 비교해야 합니다.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 임차권등기 말소 동의만인지, 대항력 포기 및 잔존 보증금 승계까지 해소하는 내용인지 직접 확인해야 합니다.
- 임차권 경정 원문 대조. 을구 3-2에는 보증금 10,000,000원·175,000,000원, 차임 700,000원, 계약·점유·확정일자 경정 내용이 있으므로 계약 변화의 의미를 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 145,666,666원, 최신 거래 140,000,000원, 추세 -4.5%를 응찰가 판단의 우선 기준으로 사용해야 합니다.
- 추가 유찰의 의미. 3회·4회 유찰 시 매각가는 낮아져도 배당모형상 인수액은 120,834,188원·137,203,932원으로 증가합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·확약서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “1.75억 보증금”을 보라
이 사건의 가장 큰 함정은 감정가 162,000,000원에서 79,380,000원까지 떨어졌다는 숫자입니다. 보통의 권리관계라면 49% 최저가는 강한 할인 신호일 수 있지만, 한위실의 전입일은 말소기준보다 빠르고 보증금은 175,000,000원입니다. 현재 배당표에서는 97,448,840원이 미배당 인수로 남고, 추가 유찰 시에도 낮아진 낙찰가만큼 인수액이 증가합니다.
따라서 이 물건의 가격은 실질취득 약 175,000,000원으로 봐야 합니다. 이는 최근 12개월 평균 145,666,666원과 최신 140,000,000원보다 높고, 시장 자체도 -4.5% 하락 추세입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점은 중요한 변수지만, 현재 자료에는 대항력 포기까지 명시돼 있지 않습니다. 확약의 효력 범위를 확인하기 전에는 인수 0원으로 평가할 수 없고, 현재 데이터 기준 결론은 “낮은 최저가에 속지 말아야 하는 대항력 인수형”입니다.
