93,184,000원
서울남부지방법원 2025타경13004. 강서구 화곡동 보성빌라 지층 비01호로, 감정평가상 방3·거실 및 주방·욕실겸화장실 등을 갖춘 다세대주택입니다. 소유자 박연숙은 2019.11.27 매매를 원인으로 2020.04.28 소유권을 취득했고, 등기부 거래가액은 150,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준은 2021.03.10 남인천세무서장의 국세 압류이며, 그 이후 압류·가압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기 순위만 보는 것으로 끝나지 않습니다. 남건혜의 주민등록일은 2020.03.27로 말소기준일 2021.03.10보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있는 임차인으로 분류됩니다. 통상 이런 구조라면 미배당 보증금의 매수인 승계를 가장 먼저 따져야 하지만, 이 사건에는 매각물건명세서상 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있습니다. 이 조건 때문에 남건혜와 그 승계인에 관한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13004 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 372-48 보성빌라 제지층 제비01호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(방3, 거실 및 주방, 욕실겸화장실 등) |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 · 지하1층/지상4층 중 제지층 제비01호 · 사용승인 2002.07.25 |
| 소유자 | 박연숙 · 2019.11.27 매매 · 등기부 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 93,184,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 조건부 포기로 실질 인수 0원
확인되는 실명 임차권자는 남건혜 1명입니다. 주민등록일 2020.03.27이 말소기준권리 2021.03.10보다 빨라 대항력이 있습니다. 등기부상 주택임차권은 2024.04.12 설정되었고, 2024.06.03의 11-2 등기는 11번 임차권의 경정으로 기재돼 있습니다. 경정 내용에는 점유개시일 2020.03.26과 확정일자 2020.02.26, 2020.03.03이 적혀 있습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 남건혜 | 150,000,000원 | 2020.03.27 | 대항력 有 | 미상 | 실질 인수 0원 주택도시보증공사 승계인 기재 · 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 |
② 시세 비교 — 40.6%라는 숫자는 강하지만, 지층 보정이 핵심
보성빌라는 총 9세대, 사용승인일은 2002.07.25입니다. 대상 면적은 68.94㎡이고, 제공된 실거래 표본은 2건입니다. 최근 12개월 평균은 229,500,000원, 최신 거래는 230,000,000원이며, 현 최저가 93,184,000원은 최근 12개월 평균의 40.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 62.36㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2025.03 | 62.35㎡ | 1 | 229,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 229,500,000원 |
숫자만 놓고 보면 실질취득 93,184,000원은 실거래 평균보다 크게 낮습니다. 하지만 비교 거래는 1층과 2층이고 대상 물건은 지층입니다. 면적도 대상 68.94㎡에 비해 실거래 표본은 62.35㎡·62.36㎡입니다. 따라서 40.6%를 그대로 할인율이나 수익여력으로 해석하면 안 됩니다. 특히 다세대 지층은 채광·환기·습기·사생활·대출·재매각 수요에 따라 가격 차이가 크게 벌어질 수 있으므로 현장 상태 확인이 가격 판단의 전제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,184,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,077,312원 |
| 인수 · 임차인 남건혜 | 150,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,142,000,000원 | 91,106,688원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 배당 시뮬레이션상 채권자 총 청구액은 3,292,000,000원, 총 배당액은 91,106,688원, 미배당액은 3,200,893,312원입니다. 국세·지방세 압류 4건이 있으며 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다. 임차인 남건혜의 룰상 매수인 인수액은 150,000,000원으로 표시되지만, 매각조건상 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 때문에 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 화곡역에서 남서측 직선거리 약 700m, 월정초등학교에서 북동측 약 100m 지점입니다.
- 교통. 차량 접근과 진출입이 가능하고, 가로공원로까지 약 100m 거리이며 화곡역까지 약 700m입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층/지상4층 건물이며 위생·급배수·급탕·개별난방·도시가스보일러 설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 4m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 토지. 평지·정방형의 대지로 집합건물 건부지로 이용 중이며 토지면적은 241.9㎡, 공시지가는 3,685,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 9세대 규모의 다세대이고 대상 호수는 지층입니다. 최근 거래 표본도 2건뿐이어서 아파트 대단지처럼 표준화된 시세를 기대하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 조건부 인수 0원 문구 확인. 남건혜 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원문으로 다시 확인하세요.
- 별도 점유 확인. 11-2 등기는 11번 임차권 경정이지만, 현장 점유자와 실제 인도 가능 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 지층 상태 확인. 채광·환기·습기·누수·곰팡이·배수·침수 흔적과 창호 상태를 현장에서 확인하세요.
- 실거래 단순 대입 금지. 최근 거래 229,000,000원·230,000,000원은 1층·2층 물건입니다. 지층과의 직접 비교에는 한계가 있습니다.
- 세금 배당 변수. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 대출·환금성 확인. 다세대 지층은 금융기관 담보평가와 향후 매수층이 제한될 수 있으므로 입찰 전 대출 가능액과 재매각 가능성을 함께 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원문을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리 함정은 해소됐지만, 지층 할인은 직접 검증해야 한다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 150,000,000원의 대항력 임차인이 있어 매우 위험한 인수형처럼 보입니다. 그러나 매각물건명세서가 남건혜와 주택임차권 승계인의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각조건으로 두고 있어, 주된 인수위험은 실질 0원으로 정리됩니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 93,184,000원입니다.
다만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 최근12개월 평균 229,500,000원 대비 40.6%라는 수치만 보면 매우 낮지만, 대상은 지층이고 비교 거래는 지상 1층·2층 2건뿐입니다. 게다가 이미 3회 유찰됐습니다. 이 물건의 승부처는 “최저가가 얼마나 낮은가”가 아니라 지층이라는 물리적 할인 요인이 실제로 얼마인지, 담보가치와 재매각 수요가 충분한지를 직접 확인하는 데 있습니다. 권리는 조건부 정리형, 가격은 현장 검증형. 이것이 이 사건의 결론입니다.
