인천지방법원 2025타경510335. 인천 부평구 부평동 투엠캐슬 10층 1001호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 오진우이고, 2020.10.26 소유권을 취득했으며 등기상 거래가액은 180,000,000원입니다. 현재 경매의 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 189,000,000원입니다.
권리관계는 단순한 무인수형이 아닙니다. 을구 3번에 이경란 명의의 주택임차권이 등기되어 있고, 주민등록일자·점유개시일자는 모두 2020.10.26입니다. 확정일자는 계약별로 2020.08.04와 2022.09.19가 기재되어 있습니다. 전입이 2025.06.27 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
그러나 매각물건명세서에는 이 임차권에 대해 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이라고 명시되어 있습니다. 정확도 규칙에 따라 이 확약이 유효하고 약정대로 임차권등기가 말소된다면 해당 임차인의 실질 인수는 0원입니다. 반대로 확약의 조건이 충족되지 않거나 말소가 이행되지 않는다면, 등기상 최신 계약 보증금 189,000,000원이 현재 최저가 126,000,000원보다 큰 전형적인 대항력 인수형 구조가 되므로 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510335 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 458-3 투엠캐슬 10층 1001호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 임차권 범위 | 제10층 제1001호 62.36㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 14층 건물 · 사용승인일 2015.01.12 |
| 소유자 | 오진우 (2020.10.26 소유권 취득 · 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 126,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 189,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 확약이 승부처
2015.04.17 설정된 신한은행 근저당권 90,000,000원은 2020.10.27 해지로 이미 말소되었습니다. 2024.09.25 국가 압류도 2025.12.04 해제로 말소되었습니다. 현재 분석의 핵심 권리는 2024.11.13 등기된 이경란의 주택임차권과 2025.06.27 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경란 주거 · 임차권등기 | 2020.10.26 | 2020.08.04 2022.09.19 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 | 확약 유효 시 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 승계나 대위변제로 중복 신고된 임차인이 아니라, 이경란 본인의 임차권등기가 확인됩니다. 배당요구는 2024.11.13 접수된 것으로 정리되어 있으며 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있는 구조입니다.
※ 확약이 없거나 효력이 부인되는 경우의 룰상 기준은 등기상 최신 계약 보증금 189,000,000원입니다. 이 경우 현재 최저가 126,000,000원만을 기준으로 가격 메리트를 판단하면 안 되며, 실질취득비용은 보증금 수준을 기준으로 다시 계산해야 합니다.
③ 가격 판단 — 1회 유찰만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 180,000,000원, 현재 최저매각가는 126,000,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 다만 이 사건에는 최근 실거래 평균·최신 거래·최근 추세를 확인할 수 있는 시세 데이터가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가하지 않습니다.
특히 확약이 없었다면 최신 보증금 189,000,000원이 최저가 126,000,000원을 웃도는 구조라, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금의 인수 위험이 커져 총 실질취득비용이 보증금 수준에 머물 수 있습니다. 이번 사건에서는 말소동의 확약 때문에 이 위험을 실질 0원으로 처리하지만, 가격 판단과 권리 판단을 분리해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,564,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 189,000,000원 | 123,436,000원 |
| 신청채권 미배당 | - | 65,564,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 126,000,000원 가정 시 집행비용 2,564,000원을 제외하고 주택도시보증공사에 123,436,000원이 배당되며 신청채권 189,000,000원 중 65,564,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 입지. 부흥초등학교 남측 인근이며 주변은 아파트·오피스텔·상업용 건물·근린상가 등이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 근거리에 부평역·부개역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물이며 사용승인일은 2015.01.12입니다. 승강기·기계식 주차설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 약 15m 도로에 접하고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 확약의 당사자·대상 임차권·효력 조건·말소 이행 조건을 반드시 원본에서 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 확약 유효 시 실질 인수 0원이지만 실제 말소가 이루어지는지까지 확인해야 합니다.
- 선순위 임차권 재점검. 전입 2020.10.26, 임차권등기 2024.11.13, 강제경매개시결정 2025.06.27의 선후관계를 다시 대조해야 합니다.
- 보증금 금액. 등기에는 계약별로 180,000,000원과 189,000,000원이 병기되어 있으므로 최신 계약과 현재 권리 범위를 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 저가 낙찰 여부를 판단하지 말고 부평동 오피스텔의 최신 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 변동. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변수를 법원 기록에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “확약이 권리를 바꾸는 사건”
이 사건은 등기만 보면 선순위 주택임차권이 남는 인수형 물건입니다. 이경란의 전입과 점유가 강제경매개시결정보다 앞서고 최신 계약 보증금 189,000,000원도 현재 최저가 126,000,000원보다 큽니다. 일반적인 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 총 실질취득비용이 보증금 수준에서 쉽게 낮아지지 않는 구조입니다.
하지만 이번 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있습니다. 이 확약이 유효하고 임차권 말소가 약정대로 이행된다면 실질 인수는 0원입니다. 따라서 이 물건의 결론은 명확합니다. 권리상 핵심은 확약서 원본 확인, 가격상 핵심은 최신 시세 확인. 감정가 180,000,000원에서 1회 유찰되어 126,000,000원이 됐다는 이유만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
