서울남부지방법원 2025타경13015. 서울 강서구 화곡동 넥시티 제4층 제402호 오피스텔입니다. 소유자 문중석은 2021.03.29. 거래가액 265,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 이후 임차인 이다솔의 주택임차권이 2023.04.06. 등기됐는데, 전입일은 2021.03.02., 확정일자는 2021.02.08., 점유개시일은 2021.02.26.으로 모두 2023.08.10. 말소기준 가압류보다 앞섭니다.
원칙만 보면 이 임차권은 매수인 인수 대상입니다. 현재 최저매각가 136,704,000원을 가정한 배당에서 집행비용 2,713,856원을 빼고 임차인에게 133,990,144원이 배당되며, 보증금 265,000,000원 중 131,009,856원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준에 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13015 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 981-5 넥시티 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제4층 제402호 · 현황 주거용 사용 |
| 소유자 | 문중석 · 2021.03.29. 거래가액 265,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 136,704,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있으나 확약 조건으로 해소
말소기준권리는 2023.08.10. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그보다 앞선 2023.04.06. 이다솔의 주택임차권등기는 원칙적으로 매수인에게 인수되는 선순위 권리입니다. 반면 2023.11.29. 국의 압류와 2025.10.31. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이다솔 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 265,000,000원 | 대항력 有 전입 2021.03.02. | 우선변제 有 확정 2021.02.08. · 배당요구 | 확약 시 실질 0원 룰상 미배당 131,009,856원 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권 승계인으로 명시돼 있으므로, 임차보증금을 별도의 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 이 사건의 보증금 판단 기준은 이다솔의 265,000,000원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 51.2%, 그러나 실거래 시세 비교는 별개
현재 최저매각가는 136,704,000원으로 감정가 267,000,000원의 51.2%입니다. 3회 유찰된 만큼 표면 가격은 크게 낮아졌습니다. 다만 이 물건은 동일 평형의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 또는 최근 가격추세를 근거로 한 시세 비교를 하지 않고, 감정가와 유찰 회차·권리조건 중심으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 136,704,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,713,856원 |
| 1. 임차인 이다솔 보증금 | 265,000,000원 | 133,990,144원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,132,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 131,009,856원입니다. 다만 매각조건의 반환청구권 포기·주택임차권등기 말소 확약이 이행되면 해당 임차인 관련 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 룰상 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 룰상 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 136,704,000원 | 51.2% | 131,009,856원 |
| 4회 유찰 시 | 109,363,200원 | 40.96% | 157,967,885원 |
| 5회 유찰 시 | 87,490,560원 | 32.77% | 179,484,270원 |
확약이 없다고 가정하면 최저가가 내려갈수록 미배당 임차보증금이 늘어납니다. 즉 이 사건은 단순히 유찰 횟수가 늘었다고 실질취득비용이 같은 비율로 내려가는 물건이 아닙니다. 그러나 현재 매각조건에는 임차인과 주택임차권 승계인의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 명시되어 있어, 그 조건이 이행되는 경우에는 위 룰상 인수액을 실제 부담하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서구청 남서측 인근으로 아파트·오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층·지상14층 건물이며, 기계식 주차장·난방·승강기·소화전·화재탐지설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며 감정평가 이용상태도 오피스텔 용도입니다. 매각물건명세서에는 현황 주거용 사용으로 기재돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 5,502,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 이다솔 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원문에서 다시 확인하세요.
- 인수액을 최저가에 더해 보지 말 것. 일반 원칙상 현재 미배당 131,009,856원이 인수될 구조지만, 이 사건은 확약으로 실질 0원이 되는 조건부 매각입니다.
- 실거래 시세 별도 확인. 감정가 대비 51.2%만으로 저가 여부를 판단하지 말고 최근 동일·유사 오피스텔 거래가격을 대조하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하고 현황은 주거용 사용이므로 실제 점유자와 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.03.29. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 현행 상태와 매각 후 정리 여부를 원본 등기에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 있지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건의 표면만 보면 보증금 265,000,000원의 선순위 임차권 때문에 위험도가 높습니다. 현재 최저가에서 계산되는 미배당액도 131,009,856원이라 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 총 부담이 크게 줄지 않습니다. 그러나 매각물건명세서는 임차인 이다솔과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건을 명시하고 있습니다. 따라서 결론은 ‘룰상 인수 위험은 크지만, 확약 이행 시 실질 인수 0원’입니다. 3회 유찰된 가격 자체보다 그 조건이 실제로 확정·이행되는지를 먼저 확인하는 사건입니다.
