인천지방법원 2025타경510337. 부평동 해피플러스 15층 1506호, 감정 이용상태가 업무시설(오피스텔)인 집합건물입니다. 현재 최저매각가는 75,950,000원으로 감정가 155,000,000원의 49.0% 수준까지 낮아졌습니다. 그러나 이 사건은 단순히 “2회 유찰로 싸졌다”는 물건이 아닙니다. 등기부에는 을구 3번 주택임차권이 있고, 매각물건명세서에는 그 주택임차권등기가 인수권리로 명시되어 있으나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다.
따라서 확약이 적용되는 을구 3번 주택임차권등기 자체는 실질 인수 0원으로 정리할 수 있습니다. 문제는 그 다음입니다. 현황조사에는 LIHONGLIN, JIN SHUNDAN이라는 별도 전입자가 있고, 두 사람 모두 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 보증금 미상 점유자는 대항력 有로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 이 부분은 확약으로 해소된 임차권등기와 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510337 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 147-17 해피플러스 15층1506호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔) · 15층 1506호 |
| 소유자 | 오진우 (2020.08.27. 소유권이전, 거래가액 165,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 75,950,000원 (2회 유찰, 감정가 49.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 173,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소동의 확약은 있지만, 전입자 미상이 남는다
이 사건의 기준점은 데이터상 2025.06.27. 강제경매개시결정입니다. 그 이전에 주택임차권등기와 현황조사상 전입자가 존재합니다. 을구 3번 주택임차권등기는 notes에 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨”이라고 되어 있어 그 임차권등기에 한해서 실질 인수는 0원*으로 정리합니다. 다만 확약은 그 임차권등기에만 적용됩니다. 확약 밖 전입자인 LIHONGLIN, JIN SHUNDAN의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상인 이상, 별도 임차인 인수 위험은 남습니다.
② 임차인·점유자 표 — 실제 임차인 3명, 보증기관 승계 아님
tenants 데이터상 보증기관 승계 또는 대위변제 중복신고 표시(is_subrogation/is_guarantor)는 없습니다. 따라서 보증금 합산 배제 대상은 없고, 실제 임차인·점유자는 이름 기준으로 LIHONGLIN, JIN SHUNDAN, 이동훈 총 3명으로 봅니다. 다만 이동훈의 임차권등기는 확약 적용 대상, 나머지 두 전입자는 확약 밖 미상 위험입니다.
| 이름 | 근거 | 전입/점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| LIHONGLIN | 현황조사 | 2025.02.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| JIN SHUNDAN | 현황조사 | 2025.02.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 이동훈 | 등기부 임차권등기 · 매각물건명세서 | 2020.08.28 | 등기부 원문상 165,000,000원 / 173,000,000원 | 있음 | 배당요구 2024.09.05 | 아님 |
| 성명 미상 | 등기부 임차권등기 경정 | 미상 | 미상 | 판정불가 | 확정일자 2020.08.03 · 배당요구 2024.10.10 | 아님 |
③ 가격 판단 — 최저가가 낮아도 ‘실질취득’은 확정 불가
현재 최저가 75,950,000원은 감정가 대비 49.0%입니다. 하지만 대항력 인수형에서는 최저가가 내려갈수록 싸지는 것이 아니라, 인수해야 할 미배당 보증금이 늘어 실질취득가가 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 이 사건에서는 주된 임차권등기에 확약이 있으나, 확약 밖 전입자들의 보증금이 미상입니다. 따라서 시세 비교 기준은 단순 최저가가 아니라 확약 밖 보증금 확인 후의 실질취득가입니다.
④ 예상배당표 (매각가 75,950,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,767,100원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 3. 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 173,000,000원 | 2,182,900원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 데이터 기준 총 채권 245,000,000원 중 74,182,900원이 배당되고, 미배당은 170,817,100원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, distribution상 매수인 인수액은 0원으로 표시되어 있습니다. 다만 임차인 보증금 미상 위험은 별도 확인 대상입니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 낙찰가 하락보다 미배당 확대가 더 중요
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 75,950,000원 | 74,182,900원 | 170,817,100원 | 아님 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 53,165,000원 | 51,808,030원 | 193,191,970원 | 아님 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 37,215,500원 | 36,145,621원 | 208,854,379원 | 아님 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 부평구 부평동 소재 “부흥초등학교” 서측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 아파트가 아니라 오피스텔 기준으로 환금성과 임대수요를 봐야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 15층 건내 15층 1506호이며, 사용승인일은 2014.4.16입니다.
- 규제·공부. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(2025-05-19)이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 을구 3번 주택임차권등기 말소까지 담보하는지 원본으로 확인해야 합니다.
- 확약 밖 점유자 확인. LIHONGLIN, JIN SHUNDAN의 실제 거주 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 산정. 대항력 있는 임차인의 보증금이 확인되면 시세 비교는 최저가가 아니라 낙찰가+인수금 기준으로 다시 해야 합니다.
- 배당표 한계. distribution상 매수인 인수액은 0원이지만, 당해세·임차인 최우선변제와 확약 밖 임차인 위험은 별도 확인 대상입니다.
- 명도 리스크. 현황조사상 전입자가 있는 만큼, 낙찰 후 인도명령·명도 협의 가능성을 전제로 자금과 기간을 잡아야 합니다.
- 관리비 체납. 오피스텔은 미납 관리비 중 공용부분 부담이 생길 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임차권등기명령 관련 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “49%”보다 중요한 것은 ‘확약 밖 미상’
이 물건은 겉으로 보면 감정가 155,000,000원에서 최저가 75,950,000원까지 내려온 고유찰 오피스텔입니다. 하지만 권리분석상 핵심은 할인율이 아닙니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 있는 주택임차권등기 부분은 실질 0원*으로 정리되더라도, 현황조사상 별도 전입자 2명의 보증금이 미상입니다. 따라서 “최저가가 감정가의 49.0%라 싸다”가 아니라, 확약 범위와 확약 밖 임차인 인수 가능성을 확인한 뒤 실질취득가로 판단해야 합니다. 권리는 일부 해소되었지만, 미상 임차인이 남아 있어 종합 평가는 낮게 봐야 합니다.
