152,320,000원
서울남부지방법원 2025타경13026. 금천구 독산동 마인드빌 비동 3층 302호로, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박현숙이고, 2023.04.24. 주택도시보증공사의 가압류가 이 사건의 말소기준권리입니다. 그보다 앞선 2019.11.28. 광명신용협동조합 근저당 1,400,400,000원은 2020.10.06. 이미 말소됐습니다.
말소기준보다 먼저 전입한 박슬기는 2022.10.05. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.08.29., 임차보증금은 228,000,000원입니다. 따라서 원칙적으로는 대항력과 우선변제권이 있고, 현재 최저가 152,320,000원으로 배당하면 집행비용 2,932,480원을 뺀 149,387,520원만 배당돼 78,612,480원이 미배당됩니다. 그러나 이번 매각은 그 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한다는 점이 결론을 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13026 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 164-17 마인드빌 제비동 제3층 제302호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 시흥대로134길 45-6 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 지상5층 건물 내 제3층 제302호 |
| 사용승인일 | 2019.11.05 |
| 소유자 | 박현숙 |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 152,320,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 228,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
2019.11.28. 설정된 광명신용협동조합 근저당은 2020.10.06. 이미 말소돼 현재 경매의 기준권리가 아닙니다. 말소기준은 2023.04.24. 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 국세 압류, 강제경매개시결정, 금천구 압류, 추가 국세 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다.
② 임차인·점유 — 실제 임차인 3명, 보증기관 중복 1건
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박슬기 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.10.05 | 2022.08.29 | 228,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
| 손지현 | 미상 | 2025.03.25 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전경수 | 미상 | 2025.03.25 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
손지현·전경수는 2025.03.25. 전입으로 말소기준 2023.04.24.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 점유관계와 명도 대상은 입찰 전 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 배당과 인수 — 원계산 78,612,480원, 매각조건 충족 시 실질 0원*
현재 최저가 152,320,000원을 매각가로 가정한 배당표입니다. 집행비용 2,932,480원을 먼저 차감하고, 박슬기에게 149,387,520원이 배당됩니다. 박슬기 보증금 228,000,000원 중 원계산상 78,612,480원이 남습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,932,480원 |
| 1. 임차인 박슬기 보증금 | 228,000,000원 | 149,387,520원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,949,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 228,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
* 인수 0원은 위 포기·임차권등기 말소 조건이 실제로 이행되는 경우를 전제로 합니다. 조건 밖의 점유관계와 세금 문제는 별도로 확인해야 합니다.
④ 가격 판단 — 64% 자체를 ‘시세보다 싸다’로 읽으면 안 된다
현재 최저가는 감정가 238,000,000원의 64%인 152,320,000원입니다. 3회 유찰 시 121,856,000원, 4회 유찰 시 97,484,800원으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세를 근거로 가격 우위를 확인할 수 있는 상태가 아니므로 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”고 판단할 근거는 없습니다.
특히 이 사건은 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 박슬기 보증금의 미배당액이 증가합니다. 원계산상 현재 회차는 78,612,480원, 3회 유찰 시 108,649,984원, 4회 유찰 시 132,669,926원입니다. 즉 포기·말소 조건이 없었다면 최저가 하락이 곧 실질취득 하락으로 이어지지 않는 구조입니다.
⑤ 세금·후순위 권리 — 인수보다 배당순위 확인
- 2023.12.26. 국 압류. 양천세무서장 처분청으로 등기되어 있습니다.
- 2026.01.07. 금천구 압류. 서울특별시 금천구 권리자로 등기되어 있습니다.
- 2026.03.10. 국 압류. 강서세무서장 처분청으로 추가 등기되어 있습니다.
- 당해세 여부 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당하면 선순위 차감이 생길 수 있어 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 후순위 HUG 채권. 가압류 청구금액 1,949,000,000원과 신청채권자 청구 228,000,000원은 현재 가정 배당에서 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 문성초등학교 남동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상5층 건물의 제3층 제302호이며 사용승인일은 2019.11.05.입니다.
- 설비. 도시가스 난방, 급·배수, 위생, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 본건 서측으로 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역 등 지정사항이 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 박슬기 및 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 매각조건으로 어떻게 기재되어 있는지 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 조건 미이행 시 노출액 인식. 현재 회차 원계산 미배당은 78,612,480원입니다. 이 금액을 빼고 최저가만 보면 권리위험을 과소평가합니다.
- 손지현·전경수 점유 확인. 두 사람은 대항력은 없지만 보증금·확정일자·점유 부분이 미상입니다. 실제 점유 및 명도대상을 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. ‘시보증’ 승계 기록은 손지현 보증금 관련 중복 신고로 기재되어 있으므로 별도 임차보증금으로 더하지 않습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 해당 여부에 따라 박슬기 실제 배당액이 변동될 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.02.25. 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 효력과 매각 후 처리 내용을 원본 기준으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인”보다 “조건부 인수 0원”이 본질
이 물건은 감정가 238,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 152,320,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 먼저 보이지만, 권리분석의 중심은 박슬기 보증금 228,000,000원입니다. 박슬기는 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이라 현재 회차의 원계산상 미배당은 78,612,480원입니다.
다만 매각물건명세서에 박슬기 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있어, 그 조건이 충족되는 한 매수인 인수는 실질 0원*으로 바뀝니다. 따라서 결론은 단순한 대항력 인수형도, 단순한 저가 낙찰형도 아닙니다. 조건 확인이 끝나야 권리가 정리되는 조건부 안전형입니다. 비교 실거래 근거 없이 감정가의 64%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 포기·말소 조건과 실제 점유관계를 먼저 확인하는 것이 순서입니다.
