인천지방법원 2025타경510339. 부평동 우주마루2차 비동 4층 402호, 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 집합건물입니다. 겉으로는 감정가 205,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 100,450,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건의 본질은 할인율이 아닙니다. 등기부에는 김용장 명의의 주택임차권이 등재되어 있고, 임대차계약일자 2022.06.20, 주민등록일자와 점유개시일자 2022.07.28, 확정일자 2022.06.20로 정리되어 있습니다. 말소기준권리로 제시된 2024.02.26 서울보증보험주식회사 가압류보다 앞서는 임차관계라서 대항력 있는 임차인으로 보는 구조입니다.
따라서 확약서가 없으면, 이 물건은 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 현재 회차 기준으로 임차인에게 98,243,700원이 배당되고, 남는 보증금 부족분 137,756,300원이 매수인 인수로 계산됩니다. 즉 최저가 100,450,000원에 낙찰받아도 실질 부담은 238,206,300원 수준이 되어, 보증금 236,000,000원 근처로 고정됩니다. 이 규칙을 놓치면 “감정가 49%”라는 숫자가 함정이 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510339 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 379-92 우주마루2차 비동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 등기부상 소유자 | 박춘자 (2022.08.26 소유권이전 · 2022.07.28 매매 · 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 100,450,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 236,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
2012.07.27 계양새마을금고 근저당권은 2022.07.28 해지로 말소된 이력이 등기부에 표시됩니다. 그래서 이 데이터에서 말소기준권리로 제시된 것은 2024.02.26 접수된 서울보증보험주식회사 가압류 90,000,000원입니다. 이후 2025.06.27 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 2025.12.10 국 압류는 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
문제는 을구 3번 주택임차권입니다. 접수일은 2024.03.25로 말소기준 뒤에 있지만, 등기 내용에 임대차계약일자 2022.06.20, 주민등록일자 2022.07.28, 점유개시일자 2022.07.28, 확정일자 2022.06.20가 기재되어 있습니다. 즉 임차권등기의 접수일만 보면 안 되고, 전입·점유·확정일자의 선후를 봐야 합니다. 이 사건은 임차인이 말소기준보다 앞서 대항요건을 갖춘 것으로 표시됩니다.
② 임차인 표 — 대항력·우선변제·승계 중복 확인
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정·배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김용장 | 제4층 제402호 62.83㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 236,000,000원 | 전입 2022.07.28 · 확정 2022.06.20 · 배당요구 2024.03.25 | 대항력 有 우선변제 승계중복 아님 |
tenants 데이터상 is_guarantor=false, is_subrogation=false로 표시되어 보증기관 승계·대위 중복 임차인으로 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 김용장 1명입니다.
③ 회차별 구조 — 유찰될수록 ‘산술상 인수’는 커진다
제공 데이터에는 실거래 표본이 없습니다. 그래서 시세 차트가 아니라 회차별 미배당·인수 위험을 봐야 합니다. 확약이 없다는 가정에서는 현재 회차의 산술상 인수액이 137,756,300원이고, 3회 유찰 시 167,350,670원, 4회 유찰 시 188,065,469원으로 커집니다. 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어나는, 전형적인 대항력 인수형의 움직임입니다.
| 시나리오 | 최저가 | 산술상 인수 | 핵심 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 100,450,000원 | 137,756,300원 | 확약 없으면 실질 부담이 보증금 근처로 고정 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 70,315,000원 | 167,350,670원 | 낙찰가는 낮아져도 인수액 증가 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 49,220,500원 | 188,065,469원 | 총 부담은 여전히 보증금 근처 |
④ 예상배당표 (매각가 100,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,206,300원 |
| 1. 임차인 김용장 보증금 (우선변제) | 236,000,000원 | 98,243,700원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 계양새마을금고 | 169,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 90,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 236,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
당해세·임차인 최우선변제 미반영. 확약 전 룰상 부족분은 137,756,300원이며, notes의 말소동의 확약을 반영하면 김용장 임차권 인수는 실질 0원*입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 부평구 부평동 소재 “인천부평중학교” 남측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통여건은 보통시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 4층 402호입니다.
- 설비. 급배수 및 위생설비, 소화전설비, 도시가스시설, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 표시됩니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 false로 표시됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 김용장 임차권등기와 보증금 부족분에 적용되는지 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 확약이 없으면 현재 최저가 100,450,000원에 산술상 인수 137,756,300원이 붙어 실질 부담이 보증금 근처가 됩니다.
- 임차인 범위 확인. 확약은 김용장 임차권에만 적용됩니다. 감정요항표의 임대관계 미상 문구 때문에 별도 점유·임차관계가 있는지 원본과 현장을 대조해야 합니다.
- 배당 구조 확인. 현재 가정 배당에서는 임차인에게 98,243,700원만 배당되고, 계양새마을금고·서울보증보험주식회사·주택도시보증공사 배당은 0원으로 표시됩니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·확약서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 물건은 “가격”보다 “확약”이 먼저다
이 사건을 최저가 100,450,000원, 감정가 49% 물건으로만 보면 판단이 틀어집니다. 김용장 임차인의 보증금은 236,000,000원이고, 대항력과 우선변제권이 표시되어 있습니다. 확약이 없으면 현재 회차의 부족분 137,756,300원이 매수인 인수로 계산되어, 실질 부담은 보증금 근처로 고정됩니다. 이 구조에서는 유찰이 더 진행되어도 “싸지는” 것이 아니라 인수액이 커집니다.
다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 문구가 있습니다. 정확도 규칙상 이 확약이 적용되는 김용장 임차권 인수는 실질 0원*입니다. 그래서 결론은 단순합니다. 확약서 원본과 적용 범위가 확인되면 가격은 크게 달라지고, 확인되지 않으면 대항력 인수형 고위험 물건으로 돌아갑니다. 낙찰 판단의 첫 번째 질문은 “얼마까지 쓸까”가 아니라 “확약이 정말 이 인수를 지우는가”입니다.
