177,920,000원
서울남부지방법원 2025타경13047. 염창역한강투웨니퍼스트 101동 1003호로, 집합건축물대장상 용도는 오피스텔이고 감정평가 이용상태도 오피스텔입니다. 매각물건명세서 비고에는 현황이 주거용으로 사용 중이라고 적혀 있습니다. 소유자 최효정은 2020.10.23. 매매를 원인으로 2022.05.30. 소유권이전등기를 했고, 등기부 기재 거래가액은 309,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 선순위 주택임차권입니다. 정수경의 임대차계약일과 확정일자는 2022.05.06., 전입·점유개시일은 2022.05.30., 임차권등기는 2024.06.12.입니다. 데이터상 말소기준은 2025.11.03. 강제경매개시결정이므로 임차권은 그보다 앞섭니다. 따라서 아무 조건이 없다면 매수인이 미배당 보증금을 떠안는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13047 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 염창동 261 염창역한강투웨니퍼스트 제101동 제10층 제1003호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 현황 주거용 · 철근콘크리트구조 14층 건물 중 10층 |
| 사용승인일 | 2022.02.18 |
| 소유자 | 최효정 · 거래가액 309,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 177,920,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 278,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 원칙 인수, 확약이 반전
등기부상 초기 신탁등기는 이미 말소됐고, 강서구 압류도 2025.06.13. 해제로 말소됐습니다. 현재 분석의 중심은 을구 1번 주택임차권입니다. 임차보증금은 278,000,000원, 전입일은 2022.05.30., 확정일자는 2022.05.06.으로 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다.
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정수경 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 전입·점유 2022.05.30 278,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 확정 2022.05.06 · 배당요구 | HUG 승계 | 실질 0원 포기·말소 조건 유효 시 |
② 가격 판단 — 64%는 ‘시세 할인’이 아니다
감정가는 278,000,000원, 현재 최저매각가는 177,920,000원으로 감정가의 64%입니다. 다만 동일 물건·동일 권역의 최근 실거래 평균이나 최신 거래 데이터가 제시되어 있지 않으므로, 이 64%만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거는 없습니다.
오히려 권리구조를 이해하지 못하고 최저가만 보면 착시가 생깁니다. 확약이 없다고 가정하면 현재 회차에는 매각대금 배당 후 103,370,880원의 보증금 미회수액이 남습니다. 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 이 미회수액이 커져 실질취득액이 보증금 수준에 수렴합니다. 이 사건은 바로 그 구조이지만, 매각 조건상의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 약정이 적용되어 그 인수 구조를 실질적으로 제거하는 사건입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 유효 시 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 177,920,000원 | 103,370,880원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 142,336,000원 | 138,456,704원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 113,868,800원 | 166,525,363원 | 실질 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 177,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,290,880원 |
| 1. 임차인 정수경 보증금 | 278,000,000원 | 174,629,120원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 278,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,290,880원을 제외한 174,629,120원이 임차인 보증금에 배당되고, 보증금 부족분 103,370,880원이 남습니다. 배당표상 주택도시보증공사의 신청채권 배당액과 소유자 잔여액은 0원입니다. 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 유효하면 이 부족분의 매수인 실질 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철9호선 염창역 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·업무시설·오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철9호선 염창역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 중 10층이며 사용승인일은 2022.02.18입니다. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·스프링클러·주차타워 등이 구비된 것으로 추정됩니다.
- 토지. 준공업지역의 평지·사다리형 토지이며 토지면적은 1,917.3㎡, 공시지가는 7,346,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측 약 30m, 서측 약 8m 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·중점경관관리구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되며 건축선 저촉이 기재되어 있습니다.
- 위반사항. 감정 자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. “배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권 포기”와 “주택임차권등기 말소”가 실제 매각 조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 말소 이행 확인. 낙찰 이후 정수경 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 임차권등기 말소 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 수. 정수경 1명이 실제 임차인이며, 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인입니다. 보증금을 이중 합산하면 안 됩니다.
- 가격 착시 경계. 감정가 대비 64%는 시세 대비 64%가 아닙니다. 최근 실거래 자료가 없어 시세 메리트는 별도 확인이 필요합니다.
- 조건 불성립 시 대비. 확약·말소 조건이 작동하지 않는다면 현재 회차 기준 룰상 미배당 보증금 103,370,880원의 인수 문제가 다시 살아납니다.
- 용도 확인. 집합건축물대장상 오피스텔이고 현황은 주거용으로 사용 중입니다. 자금조달·세금·대출 판단 시 용도 구분을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황 및 감정 자료의 최신 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “64%보다 중요한 건 포기·말소 조건”
이 물건은 겉으로 보면 감정가 278,000,000원에서 두 차례 유찰되어 177,920,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 하지만 권리분석의 본질은 할인율이 아닙니다. 정수경의 보증금 278,000,000원이 현재 최저가보다 크고, 전입·확정일자도 말소기준보다 앞서기 때문에 원칙적으로는 미배당 보증금 인수형입니다.
그 구조를 뒤집는 것이 매각물건명세서의 조건입니다. 정수경과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 조건이 유효하게 이행된다면, 현재 회차의 103,370,880원 룰상 인수액은 실질 0원이 됩니다. 따라서 이 사건은 “선순위 임차권이 있으니 무조건 위험하다”도 아니고, “64%니까 무조건 싸다”도 아닙니다. 권리상 판단의 핵심은 오직 포기·말소 조건의 유효성과 실제 이행 여부입니다. 가격 메리트는 최근 실거래 확인 후 별도로 판단해야 합니다.
