인천지방법원 2025타경510340. 검암동 트라움하우스 4층 401호, 전용 43.94㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석은 단순한 “임차권이 말소되느냐”보다 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰자에게 남느냐가 핵심입니다. 고해숙은 2020.02.05 전입·점유를 개시했고, 말소기준인 2023.08.04 국 압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력은 인정된 구조이며 확정일자와 배당요구도 갖추어 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 후속 자료가 있습니다. 매각물건명세서상 을구 순위 7번 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 따라서 이 확약의 대상인 고해숙 임차권은 낙찰자가 보증금 잔액을 떠안는 구조로 계산하지 않고 실질 인수 0원으로 처리합니다. 확약이 없었다면 등기상 갱신 보증금 135,000,000원이 현재 최저가 69,580,000원보다 크므로, 대항력 인수형 원칙상 실질취득은 낙찰가가 아니라 약 135,000,000원 수준으로 고정되는 구조였다는 점이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510340 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 639-3 트라움하우스 4층 401호 · 승학로506번길 65-4 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 43.94㎡ · 철근콘크리트구조 5층 내 4층 |
| 소유자 | 조석훈 (2022.02.17 매매 · 거래가액 135,000,000원, 2022.02.21 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 69,580,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
| 규모 / 준공 | 12세대 · 2011.12.09 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 승계 위험을 끊는다
말소기준은 2023.08.04 국 압류입니다. 그 뒤의 2024.12.23 인천광역시 서구 압류와 2025.06.27 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 광명동부새마을금고·우리은행·김수현 명의 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 현재 인수 판단의 대상이 아닙니다.
임차권 자체의 등기일은 2024.03.22로 말소기준보다 늦지만, 고해숙의 주민등록·점유개시일은 2020.02.05입니다. 따라서 이 사건은 “임차권등기가 후순위이니 안전하다”라고 볼 수 없고, 전입·점유를 기준으로 대항력이 선순위인 임차인으로 분석해야 합니다. 확정일자는 2019.12.17 및 2022.01.04가 기재되어 있고 배당요구도 2024.03.22 이루어졌습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 고해숙 | 4층 401호 전부 · 주거 | 2020.02.05 | 2019.12.17 / 2022.01.04 | (1) 125,000,000원 (2) 135,000,000원 | 있음 | 있음 | 실질 0원 |
임차권등기에는 2019.12.16 계약의 보증금 125,000,000원과 2022.01.04 계약의 보증금 135,000,000원이 함께 기재되어 있습니다. 현재 최저가보다 보증금 규모가 크기 때문에 원래는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 머무는 전형적인 대항력 인수형이 될 수 있었습니다. 그러나 이 사건은 해당 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 확인되므로 고해숙 임차권의 실질 승계액은 0원으로 판단합니다.
* 룰상 비교: 확약이 없다면 등기상 갱신 보증금 135,000,000원이 최저가 69,580,000원보다 커, 대항력 인수형 원칙상 매수인의 실질취득은 약 135,000,000원 수준이 됩니다. 본 사건에서는 고해숙 임차권에 대한 말소동의 확약서를 반영해 해당 인수를 실질 0원으로 처리합니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만, 거래 표본은 1건
트라움하우스(639-3) 전용 43.94㎡의 확인 거래는 2022.02 4층 135,000,000원 1건입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 69,580,000원은 이 거래 기준의 51.5%입니다. 수치만 보면 큰 할인폭이지만, 거래 표본이 1건이고 최신 확인 거래가 2022.02이므로 135,000,000원을 현재의 확정 시세로 놓고 “반값”이라고 단정하는 것은 과도합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 43.94㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 거래 기준 | 43.94㎡ | 1건 | 135,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 69,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,652,440원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 135,000,000원 | 67,927,560원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 주택도시보증공사 청구 135,000,000원 중 67,927,560원이 배당되고 67,072,440원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다. 말소동의 확약을 반영한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 69,580,000원 | 67,927,560원 | 67,072,440원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 48,706,000원 | 47,429,292원 | 87,570,708원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 34,094,200원 | 33,080,504원 | 101,919,496원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서인천고등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재해 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 401호이며, 위생·급배수·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 정방형 평지의 다세대주택 건부지로 이용 중이며 북측 도로에 접합니다. 토지면적은 331.8㎡, 공시지가는 1,727,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암1구획정리)·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 12세대 규모이며 동일 면적 확인 거래는 1건입니다. 거래량 자체가 많지 않아 매입가뿐 아니라 재매각 가능성을 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 고해숙 임차권의 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약을 핵심 근거로 합니다. 원문과 적용 조건·말소 절차를 반드시 대조하세요.
- 임차권등기 내용 대조. 임차권등기에는 보증금 125,000,000원과 135,000,000원 두 계약이 기재되어 있습니다. 갱신 계약 관계와 배당·말소 처리를 확인하세요.
- 현장 점유 확인. 확인된 실제 임차인은 고해숙 1명이지만 감정요항의 임대관계는 미상입니다. 현재 점유자와 별도 임대차 여부를 현장에서 확인하세요.
- 체납세금 확인. 말소기준 자체가 2023.08.04 국 압류이며 2024.12.23 인천광역시 서구 압류도 존재합니다. 실제 배당과 명도 전 세금 관련 원문을 대조하세요.
- 시세 재확인. 확인 거래가 2022.02의 135,000,000원 1건뿐이므로 해당 금액만으로 현재 시세를 확정하지 마세요.
- 환금성 검토. 12세대 다세대주택이고 경매 통계상 평균 2.0회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 매입 후 매도기간과 매수층을 함께 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 임차인보다 확약서 원문이 승부처”
이 사건을 최저가 69,580,000원만 보고 단순한 반값 다세대로 해석하면 핵심을 놓칩니다. 고해숙은 말소기준보다 앞서 전입·점유한 대항력 있는 임차인이고, 등기상 보증금도 125,000,000원에서 135,000,000원으로 기재돼 있습니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 낮아져도 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 인수형 구조가 될 수 있습니다.
다만 이 사건에는 바로 그 위험을 해소하는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 고해숙 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 그 결과 현재 실질취득은 69,580,000원이고, 확인 거래 135,000,000원의 51.5%입니다. 가격 수치 자체는 낮지만 거래 표본이 2022.02의 1건에 불과하고 12세대 다세대·평균 2.0회 유찰이라는 환금성 신호도 있습니다. 권리는 확약서 이행 확인이 조건, 가격은 매력적 수치보다 현재 시세 검증이 조건. 이 두 가지가 입찰 여부를 가르는 사건입니다.
