서울남부지방법원 2025타경13060. 서울 강서구 화곡동 푸른풍경채 3층 304호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가 276,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 220,800,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 것은 단순히 “최저가가 2.208억으로 내려왔다”는 사실이 아니라, 대항력 있는 임차권의 미배당 잔액을 누가 부담하는지입니다.
임차권자 허창수는 2022.03.07 임대차계약·확정일자를 갖추고 2022.04.04 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준인 2024.04.05 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 공급된 배당계산상 현재 회차에서는 보증금 271,000,000원 중 216,908,800원이 배당되고 54,091,200원이 미배당으로 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 잔액이 매수인 부담으로 이어지지만, 이 사건은 매각조건이 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13060 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 841-6 푸른풍경채 제3층 제304호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 제3층 제304호 |
| 소유자 | 김선태 |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 220,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 271,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 사용승인일 | 2018.03.28 |
| 단지 / 대상면적 | 푸른풍경채 · 16세대 · 36.05㎡ |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있지만 확약 조건이 핵심
등기상 말소기준은 2024.04.05 주택도시보증공사 가압류입니다. 그보다 앞선 허창수의 전입·점유는 2022.04.04, 확정일자는 2022.03.07이므로 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다. 주택임차권등기는 2024.04.15 설정됐고, 배당요구도 같은 날 이루어졌습니다.
등기상 주택도시보증공사 가압류와 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 허창수의 임차권도 매각물건명세서에 적힌 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 이행될 경우 매수인에게 미배당 보증금이 남지 않는 구조입니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 기록 4명, 확약 적용 범위를 구분
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 허창수 | 2022.04.04 · 건물 전부 | 271,000,000원 | 있음 | 있음 · 확정 2022.03.07 · 배당요구 2024.04.15 | 실질 0원* · 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 |
| MUSTAFEV SALOKHIDDIN LUTFULLA UGLI | 2025.05.30 · 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 전입이 말소기준권리 이후 |
| LUTFULLAEV SALIH SALOKHIDDIN UGLI | 2025.06.18 · 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 전입이 말소기준권리 이후 |
| AZIMOVA SEVINCH ULUGBEK KIZI | 2025.06.18 · 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 전입이 말소기준권리 이후 |
③ 가격 비교 — 실질취득 2.208억, 최근 거래 2.65억
푸른풍경채의 대상 면적은 36.05㎡이고, 면적 매칭된 실거래는 2건입니다. 2022.05에 34.94㎡·3층이 275,000,000원, 2024.02에 35.35㎡·4층이 265,000,000원에 거래됐습니다. 전체 평균은 270,000,000원이고, 최근 12개월 평균 및 최신 거래는 모두 265,000,000원입니다.
현재 최저가 220,800,000원은 최근 12개월 평균의 83.3%입니다. 허창수의 미배당 잔액을 인수해야 하는 일반 대항력형이라면 최저가만으로 가격 메리트를 평가하면 안 되지만, 이 사건은 명세서상 포기·말소 조건 때문에 실질취득도 220,800,000원*으로 볼 수 있습니다. 따라서 조건이 정상 이행된다는 전제에서는 최근 거래 265,000,000원보다 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 220,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,891,200원 |
| 1. 임차인 허창수 보증금 | 271,000,000원 | 216,908,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,517,500,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 271,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
공급된 배당계산상 허창수 보증금의 미배당액은 54,091,200원입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건에 따라 이 금액은 매수인 실질 인수 0원*으로 처리합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약이 없으면 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 220,800,000원 | 54,091,200원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 176,640,000원 | 97,632,960원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 141,312,000원 | 132,466,368원 | 실질 0원* |
일반적인 대항력 임차권 물건이라면 낙찰가가 내려갈수록 허창수의 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에서 고정되는 구조에 가까워집니다. 그러나 이 사건은 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각하므로, 그 조건이 실제 이행되는 한 해당 임차권의 실질 인수액은 0원*입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건 내 제3층 제304호입니다.
- 입지. 서울신정초등학교 남동측 인근으로 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 남측 및 북측으로 약 6m 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 공시지가 4,351,000원/㎡, 토지면적 445.9㎡, 지목 대, 평지·세로장방·소로각지입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 허창수 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 원문을 대조해야 합니다.
- 점유자 3명 확인. 2025.05.30 및 2025.06.18 전입자들은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·사용관계가 미상입니다. 현장 점유와 명도 대상을 확인해야 합니다.
- 실거래 시점 확인. 최신 거래가 2024.02의 265,000,000원이므로 현재 회차 입찰 전 실제 매매 호가와 최근 거래 여부를 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -3.6%이므로 270,000,000원 전체 평균만으로 낙찰가 상한을 잡지 않아야 합니다.
- 토지거래허가 규제 확인. 감정평가상 토지거래계약에 관한 허가구역이 기재돼 있으므로 입찰 전 적용범위와 절차를 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 2.71억”만 보고 피할 물건도, “2.208억”만 보고 살 물건도 아니다
이 사건의 표면만 보면 보증금 271,000,000원의 대항력 임차권이 있어 부담스럽습니다. 실제 배당계산에서도 현재 회차 기준 54,091,200원의 미배당액이 나타납니다. 그러나 허창수와 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 조건이 충족되면 주된 인수는 실질 0원*입니다.
그 경우 실질취득 220,800,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 265,000,000원의 83.3%라 가격 수치는 나쁘지 않습니다. 다만 거래 추세가 -3.6%이고 최신 거래가 2024.02이며, 현황조사상 별도 전입자 3명의 점유관계도 남아 있습니다. 따라서 결론은 “확약 조건 확인이 1순위, 현재 시세와 점유 확인이 2순위”입니다.
