577,020,000원
제주지방법원 2025타경1769. 제주시 용담이동 2731-9, 도로명 용문로 94에 있는 토지와 지상 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 333.0㎡, 지목은 대, 제1종일반주거지역이며 건물은 경량철골조 패널지붕 지상 2층으로 근린생활시설 등으로 이용 중입니다. 감정가는 824,314,500원이고 1회 유찰된 현재 최저가는 577,020,000원입니다.
등기상 현재 소유자는 주식회사에스티홀딩스입니다. 소유권 이전과 같은 날인 2022.05.20 하나은행 채권최고액 540,000,000원 근저당이 설정됐고, 이것이 현재 말소기준권리입니다. 그 뒤 제주특별자치도·국 명의 압류 3건과 하나은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1769 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 용담이동 2731-9 · 제주특별자치도 제주시 용문로 94 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설 등으로 이용 중 |
| 토지 | 333.0㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 부정형 · 광대로한면 |
| 건물 | 경량철골조 패널지붕 지상2층 · 사용승인일 2015.01.21 |
| 소유자 | 주식회사에스티홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 824,314,500원 / 577,020,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 431,681,890원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 창고 18.75㎡ 포함 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
현재 등기에서 말소기준은 2022.05.20 하나은행 근저당 540,000,000원입니다. 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이전 소유자 고길수 명의 시기에 존재했던 제주은행, 우리은행, 하나새마을금고, 개인 근저당 및 과거 경매등기는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신호식 | 본건 제시 건물 1층 | 2019.12.02 | 20,000,000원 1,583,333원 | 대항력 있음 | 없음 | 승계 아님 |
| 주식회사 리렌트(RERENT) | 본건 제시 건물 2층 | 2022.08.04 | 보증금 미상 2,200,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명입니다. 2층 주식회사 리렌트는 전입일이 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금 자체가 확인되지 않은 상태이므로 점유·명도 조건은 원문 확인이 필요합니다.
③ 가격 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 577,020,000원으로 감정가 824,314,500원의 70%입니다. 하지만 이 사건에는 신호식 보증금 20,000,000원의 매수인 인수 시나리오가 있으므로 보수적으로 계산한 현재 회차 실질취득액은 597,020,000원입니다.
다만 동일 물건 또는 인근의 실거래 시세 자료가 없어 597,020,000원이 실제 시장가보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 결론내리면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 577,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,170,200원 |
| 인수 · 임차인 신호식 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 21번 근저당 · 주식회사하나은행 | 540,000,000원 | 540,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 28,849,800원 |
현재 회차에서는 하나은행 채권최고액 540,000,000원이 전액 배당되고, 28,849,800원이 소유자 잔여로 계산됩니다. 신호식 보증금 20,000,000원은 배당액 0원, 매수인 인수로 반영됐습니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 하나은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 577,020,000원 | 540,000,000원 | 0원 | 20,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 403,914,000원 | 397,474,860원 | 142,525,140원 | 20,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 282,739,800원 | 277,981,443원 | 262,018,557원 | 20,000,000원 |
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 제주국제공항 남동측 인근으로, 주변은 공항·근린생활시설·주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 이용. 건물은 근린생활시설 등으로 이용 중이며 경량철골조 패널지붕 지상2층입니다.
- 토지. 333.0㎡, 지목 대, 평지·부정형·광대로한면이며 공시지가는 722,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·고도지구(15M이하)이며 장애물제한표면구역·역사문화환경보존지역·건축계획심의대상구역·지하수자원특별관리구역·하수처리구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신호식 배제 신청서 확인. 2026.05.14 제출된 별지와 법원의 처리 결과를 확인해 실제 인수 여부를 확정해야 합니다.
- 명세서와 인수계산 대조. 명세서의 ‘인수권리 해당사항 없음’과 신호식 20,000,000원 인수 분석이 서로 다른 이유를 원문에서 확인해야 합니다.
- 2층 임차조건 확인. 주식회사 리렌트의 월세는 2,200,000원으로 확인되지만 보증금은 미상입니다.
- 세금 압류 확인. 제주특별자치도 및 국 명의 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당 순서가 달라질 수 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 일괄매각되고, 목록2 1층 다락 소재 제시외 창고 18.75㎡가 포함됩니다.
- 토지 규제 확인. 고도지구 15M이하와 공항 관련 장애물제한표면구역 등 토지이용 제한을 실제 활용계획과 대조해야 합니다.
맺으며 — “70%보다 2,000만원 인수가 먼저다”
이 사건은 감정가 824,314,500원에서 1회 유찰돼 최저가가 577,020,000원까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 시세 자료가 없어 이 70% 가격이 시장 대비 싼지는 판단할 수 없습니다. 더 중요한 것은 2019.12.02 전입한 신호식입니다. 현재 분석대로라면 보증금 20,000,000원을 매수인이 인수해 현재 회차의 보수적 실질취득액은 597,020,000원입니다.
반면 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음이라는 문구가 있고, 2026.05.14에는 신호식에 대한 임차인 배제 신청서도 제출돼 있습니다. 하지만 제공 자료에는 대항력 포기나 임차권 말소 확약이 확인되지 않습니다. 따라서 현 단계 결론은 “가격은 감정가 대비 내려왔지만, 선순위 임차인 처리 결과를 확인하기 전에는 인수 2,000만원을 보수적으로 남겨야 하는 사건”입니다.
