서울남부지방법원 2025타경13064. 양천구 신정동 ‘양지’ 6층 601호, 전용 23.4㎡의 도시형생활 다세대주택입니다. 사용승인일은 2020.09.28이고, 방2·거실·주방·욕실·발코니2·현관 구조로 이용 중입니다. 소유자는 김영식·신운철이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.

이 사건의 핵심은 단순한 “3회 유찰 할인”이 아닙니다. 등기상 말소기준으로 제시된 권리는 2023.11.15 주택도시보증공사의 가압류 1,220,000,000원이고, 그보다 앞선 2023.02.24 박한성의 전입·점유와 2023.06.30 김영미의 전입이 확인됩니다. 박한성은 보증금 300,000,000원, 확정일자 2023.02.16까지 확인되어 선순위 임차인 성격이 분명하지만, 매각물건명세서의 특별한 매각조건이 그 인수위험을 제거합니다. 반면 김영미는 보증금·확정일자가 확인되지 않아 별도의 미상 위험이 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 주된 임차권은 조건부 해소, 별도 임차인은 미상

등기상 과거 근저당권은 이미 말소되었습니다. 여수수산업협동조합 채권최고액 4,742,400,000원은 2021.01.13 일부포기로 말소됐고, 파주연천축산업협동조합 채권최고액 192,000,000원도 2023.02.24 해지로 말소됐습니다. 현재 경매 권리분석의 기준으로 제시된 것은 2023.11.15 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후 국의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 2명, 인수 판단은 서로 다르다

③ 시세 비교 — 60.0%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

‘양지’ 동일면적 23.4㎡의 최근 12개월 실거래는 3건입니다. 평균은 278,333,333원, 최신 거래는 2026.05의 280,000,000원입니다. 현재 최저가 166,912,000원은 최근 12개월 평균의 60.0%로 크게 낮아졌습니다.

표면적으로만 보면 감정가 326,000,000원에서 3회 유찰되어 가격이 크게 낮아졌습니다. 그러나 이 사건에서 시세와 비교해야 할 기준은 단순 최저가가 아니라 실질취득액입니다. 박한성 관련 인수는 매각조건에 따라 0원*으로 정리할 수 있어도, 김영미의 보증금이 미상이라 실질취득액을 확정할 수 없습니다. 따라서 166,912,000원이 시세보다 싸다는 결론은 김영미 보증금 확인 전에는 보류해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 166,912,000원 가정)

배당표 산식상 박한성의 미배당액은 136,224,768원이지만, 매각조건에 따른 반환청구권 포기·임차권등기 말소를 전제로 실질 인수액은 0원*으로 판단합니다. 김영미의 보증금이 미상이라 위 배당표에는 김영미의 금액이 반영되어 있지 않습니다.

⑤ 회차별 인수 구조 — 박한성만 보면 가격이 내려가도 부담이 이동한다

통상 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 부근에 고정됩니다. 이 사건도 배당표만 보면 박한성의 미배당액이 회차마다 136,224,768원 → 169,139,814원 → 195,471,852원으로 증가합니다. 다만 박한성 및 주택임차권 승계인에 대한 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 해당 임차인 부분은 실질 0원*으로 처리됩니다. 이 효과를 김영미에게까지 적용해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 2호선 신정네거리역 남측 인근. 중대형 아파트단지, 주상복합건물, 다세대주택, 도시형생활주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 노선 상가지대입니다.
• 교통. 차량 진출입 가능. 인근 노선 버스정류장과 지하철 2호선 신정네거리역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2020.09.28 사용승인, 철근콘크리트구조 지하1층·지상12층. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 승강기, 기계식 주차설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 북동측 약 30m, 북서측 약 8m 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구·과밀억제권역 등에 포함되며 토지거래계약에관한허가구역 관련 지정이 기재되어 있습니다.
• 규모. ‘양지’는 16세대이며 동일면적 최근 실거래는 3건입니다. 제공 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물 표시는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김영미 보증금 확인이 최우선. 보증금·확정일자·점유부분이 미상이라 현재 실질 인수액을 계산할 수 없습니다. 이 확인 없이 최저가 166,912,000원만으로 수익성을 판단하면 안 됩니다.
• 박한성 매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 매각기일 직전 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
• 승계인을 별도 임차인으로 중복 계산하지 않기. 주택도시보증공사는 박한성의 주택임차권 승계인으로 기재되어 있으므로 박한성 보증금 300,000,000원과 별도 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다.
• 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 등기가 있으므로 현재 효력과 후속 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 3회 유찰의 의미 점검. 현재 사건은 단지 평균 유찰 2.0회를 넘어 3회 유찰됐습니다. 명목 할인폭의 이유가 임차관계와 환금성에 있는지 현장 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역과 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “60% 할인”보다 먼저 확인할 한 사람

감정가 326,000,000원이 세 차례 유찰되어 166,912,000원까지 내려온 숫자만 보면 강한 가격 매력이 있어 보입니다. 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 278,333,333원과 비교해도 최저가는 60.0%입니다. 그러나 이 사건의 결론은 숫자 하나로 정할 수 없습니다.

보증금 300,000,000원의 박한성은 배당표상 136,224,768원의 미배당이 발생하지만, 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건 때문에 그 부분은 실질 인수 0원*으로 정리됩니다. 문제는 별도 임차인 김영미입니다. 전입은 2023.06.30으로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 현재 실질취득액은 “166,912,000원 + 김영미의 미배당 인수 가능액”이라는 열린 값입니다.

박한성 리스크는 조건부 해소, 김영미 리스크는 미확정. 이 물건은 현재 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 있는 사건이 아닙니다. 김영미의 보증금과 권리관계를 확인해 실질취득액을 확정한 뒤에야 최근 시세 275,000,000원~280,000,000원과 의미 있는 비교가 가능합니다.