인천지방법원 2025타경510341. 미추홀구 도화동 ‘도화탑클래스’ 7층 703호 오피스텔입니다. 감정가는 181,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 88,690,000원, 감정가의 49%입니다. 소유자 조석훈은 2022.07.12 매매를 원인으로 2022.07.18 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 200,000,000원입니다.
권리의 핵심은 근저당이 아니라 임차권입니다. 2017년 우리은행 근저당권은 2022.07.11 이미 말소됐고, 이 사건에서 선언된 말소기준은 2025.07.02 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞서 송백규가 2022.07.11 전입·점유했고, 2022.06.13 확정일자를 갖춘 뒤 2024.06.19 보증금 200,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510341 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 490-3 도화탑클래스 7층 703호 · 경인북길 459 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 11층 건물 내 7층 703호 · 오피스텔 이용중 |
| 소유자 | 조석훈 · 2022.07.12 매매 · 2022.07.18 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 88,690,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 사용승인 / 규모 | 2017.01.03 · 37호 · 주차 28대 · 용적률 499.59% |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
2017.04.12 설정된 우리은행 근저당권 156,000,000원은 2022.07.11 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 송백규의 임대차가 2022년부터 먼저 형성됐고, 2024.06.19 주택임차권등기가 등기됐습니다. 강제경매개시결정은 2025.07.02이므로 송백규 임차권은 말소기준보다 앞선 권리입니다. 원칙적으로 매수인 인수 문제가 생기지만, 이 사건은 말소동의 확약서 때문에 송백규에 관한 실질 인수가 0원으로 조정되는 특수 구조입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입·점유 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 송백규 7층 703호 전부 | 2022.07.11 | 200,000,000원 | 2022.06.13 | 2024.06.19 | 有 | 有 | 실질 0원 말소동의 확약 |
| 최원국 | 2024.12.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 확약 적용 밖 |
송백규는 전입·점유·확정일자·배당요구 및 임차권등기가 모두 확인됩니다. 반면 최원국은 전입일만 확인되고 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건의 최종 인수액을 88,690,000원만으로 확정해서는 안 되며, 최원국의 실제 임대차관계를 확인한 뒤 실질취득액을 확정해야 합니다.
② 가격 판단 — 49%라고 곧바로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 88,690,000원으로 감정가 181,000,000원의 49%입니다. 그러나 비교 가능한 최신 실거래 가격이 제시되어 있지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 저렴하다는 판단은 할 수 없습니다. 2022년 소유권 취득 당시 거래가액 200,000,000원은 확인되지만, 과거 거래 한 건을 현재 시세로 간주해 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 88,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,996,420원 |
| 1. 임차인 송백규 보증금 | 200,000,000원 | 86,693,580원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 송백규 보증금 중 113,306,420원이 미배당으로 남는 구조입니다. 다만 이 금액은 말소동의 확약서가 없을 때의 룰상 인수액이며, 정확도 규칙에 따라 송백규에 대한 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 이 확약은 최원국에게 적용되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 아파트가 아니라 오피스텔 기준으로 접근해야 합니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 도화IC 남서측 인근이며, 주위는 업무시설·아파트 등 공동주택·단독주택이 형성된 주거밀집지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물 내 7층 703호이며, 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·기계식 주차장설비가 갖춰져 있습니다.
- 대지. 2필지 일단지의 사다리형 평지이며, 1개 동 37호·주차 28대·용적률 499.59%의 건부지입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 8m 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 1,325,000원/㎡입니다.
- 건축물 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최원국 임대차 원본 확인. 보증금·계약일·확정일자·점유범위와 실제 거주관계를 반드시 확인해야 최종 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 확약 적용 범위 확인. 말소동의 확약서는 을구 3번 송백규 주택임차권에 관한 것이므로, 최원국까지 함께 정리된 것으로 확대 해석하지 마세요.
- 송백규 배당과 말소 절차 확인. 현재 회차 배당 계산상 송백규에게 86,693,580원이 배당되고 113,306,420원이 미배당이지만, 확약으로 실질 인수 0원이 되는 조건과 말소 이행을 원문에서 대조해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 도화탑클래스 및 인근 유사 오피스텔의 실제 거래가격을 별도로 비교해야 합니다.
- 2회 유찰 원인 점검. 현재까지 2회 유찰된 만큼 가격뿐 아니라 임차권·점유관계가 응찰에 영향을 줬는지 함께 확인하는 것이 필요합니다.
- 관리·주차 조건 확인. 37호에 주차 28대, 기계식 주차장 구조이므로 실제 주차 이용조건과 관리상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원문을 서로 대조한 뒤 입찰 판단을 확정해야 합니다.
맺으며 — “2억 임차권은 풀렸지만, 사건 전체가 끝난 것은 아니다”
이 사건의 첫인상은 강합니다. 감정가 181,000,000원짜리 오피스텔이 2회 유찰돼 88,690,000원까지 내려왔고, 선순위로 보이는 송백규의 보증금도 200,000,000원입니다. 원칙대로라면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득액이 약 200,000,000원에 묶이는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 송백규의 룰상 미배당 113,306,420원은 매수인에게 실질적으로 승계되지 않는 것으로 봅니다. 따라서 송백규만 놓고 보면 현재 회차의 알려진 실질취득은 최저가 88,690,000원입니다.
다만 결론을 “인수 0원”으로 닫기에는 최원국이 남습니다. 2024.12.02 전입은 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상이고, 송백규 확약은 최원국에게 적용되지 않습니다. 더구나 현재 비교 가능한 최신 실거래 가격이 없어 88,690,000원이 시장가격보다 싸다고 평가할 근거도 부족합니다. 그래서 이 물건의 결론은 “주된 2억 임차권은 해소, 그러나 별도 임차관계 확인 전에는 보수적으로 접근”입니다.
