인천지방법원 2025타경510342. 부평동 디에스까사 11층 1104호, 전용 46.55㎡ 전부를 사용하는 오피스텔입니다. 소유자 오대륜은 2022.04.21. 거래가 165,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가격보다 먼저 봐야 할 권리는 송신석의 주택임차권입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.03.14., 주민등록과 점유개시는 2022.04.08.이며, 보증금은 196,000,000원입니다.
말소기준은 2024.10.22. 부평구 압류입니다. 송신석은 그보다 앞서 주민등록과 점유를 갖췄고, 자료상 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제를 받지만, 현재 최저가 80,850,000원으로는 집행비용을 제외한 78,994,700원만 배당되고 117,005,300원이 남습니다. 이 미배당 보증금이 매수인 인수액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510342 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 756-151 디에스까사 11층 1104호 |
| 도로명 | 인천광역시 부평구 경인로 855 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 11층 1104호 46.55㎡ 전부 · 지하2층·지상12층 건물 내 11층 |
| 이용상태 | 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 소유자 | 오대륜 (2022.04.21. 거래가 165,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 80,850,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 196,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
등기 순서에서 가장 중요한 지점은 2024.06.17. 등기된 송신석의 주택임차권과 2024.10.22. 말소기준 압류의 선후관계입니다. 임차인의 주민등록·점유는 2022.04.08.로 더 빠릅니다. 따라서 후순위 압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸한다고 해서 임차인의 보증금까지 사라지는 구조가 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송신석 | 11층 1104호 46.55㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.08 | 2022.03.14 | 196,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 중복 아님 |
송신석은 배당요구를 했고 배당요구일은 2024.06.17.입니다. 보증기관 대위·승계 임차인으로 표시된 건이 아니므로 보증금을 별도 임차인과 중복 합산할 이유도 없습니다. 이 사건의 실제 임차인은 1명이며, 분석 대상 보증금은 196,000,000원입니다.
③ 가격 착시 — 유찰될수록 낙찰가는 내려가도 인수는 늘어난다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려가는 만큼 임차보증금의 미배당분이 커집니다. 따라서 “2회 유찰돼 최저가가 싸졌다”는 해석만으로는 경제적 부담을 설명할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 80,850,000원 | 117,005,300원 | 197,855,300원 |
| 3회 유찰 시 | 56,595,000원 | 140,823,710원 | 197,418,710원 |
| 4회 유찰 시 | 39,616,500원 | 157,496,597원 | 197,113,097원 |
현재 회차부터 4회 유찰 가정까지 낙찰가는 80,850,000원 → 56,595,000원 → 39,616,500원으로 내려가지만, 인수액은 117,005,300원 → 140,823,710원 → 157,496,597원으로 반대로 커집니다. 결과적으로 실질취득은 계속 196,000,000원 보증금 부근에 머뭅니다. 최저가 하락이 곧 총 취득부담 하락으로 연결되지 않는 이유입니다.
④ 예상배당표 (매각가 80,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,855,300원 |
| 1. 임차인 송신석 보증금 | 196,000,000원 | 78,994,700원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 196,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서는 집행비용 1,855,300원을 제외한 78,994,700원이 임차인에게 배당되고, 임차보증금 부족분 117,005,300원이 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위 차감으로 임차인 배당액과 실제 인수액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 세금 압류 — 배당표보다 나빠질 수 있는 변수
등기에는 2024.10.22. 부평구 압류, 2025.02.14. 서울특별시 압류, 2025.08.20. 국 압류가 있습니다. 자료에는 국세·지방세 압류 3건이며 당해세 해당 시 0순위 차감으로 후순위 미배당이 발생할 수 있다고 경고돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 11층 1104호이며 전용 46.55㎡ 전부가 임차 범위입니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 동수역(인천지하철1호선) 서측 인근으로, 업무시설·근린생활시설·다세대주택·아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있으며 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상12층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 가장형 토지로 현황 업무시설 등의 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 80,850,000원 낙찰가에 현재 가정 인수액 117,005,300원을 더한 실질취득 197,855,300원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 대항력 임차권 확인. 송신석의 주민등록·점유 2022.04.08.은 말소기준 2024.10.22.보다 빠릅니다. 보증금 미배당분 인수 구조를 전제로 접근해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 자료에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 기재돼 있지만 대항력 포기까지 명시돼 있지 않으므로, 임차권 말소 조건을 원문에서 직접 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 임차인 배당이 줄어 실제 인수액이 커질 수 있습니다.
- 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 가정에서도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 커져 실질취득 부담은 196,000,000원 보증금 부근에 남습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 배당요구 내역과 확약서 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “80,850,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 표면 가격은 2회 유찰된 80,850,000원이지만, 권리분석을 통과한 뒤 보이는 실제 구조는 전혀 다릅니다. 대항력 있는 송신석의 보증금이 196,000,000원이고, 현재 배당 가정의 미배당 인수액이 117,005,300원이어서 실질취득은 197,855,300원입니다.
더 유찰돼 56,595,000원이나 39,616,500원까지 내려가도 인수액이 각각 140,823,710원, 157,496,597원으로 커지기 때문에 총 부담은 크게 내려가지 않습니다. 여기에 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부까지 확인해야 합니다. 최저가는 싸 보이지만, 실질취득은 보증금에 묶여 있는 고위험 인수형. 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 임차권과 확약서의 실제 효력입니다.
