서울남부지방법원 2025타경13068. 화곡동 더라온 제2층 제201호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가는 259,000,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 132,608,000원까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 이 물건은 가격보다 먼저 임차관계의 구조를 읽어야 합니다.
등기부에는 원민경의 주택임차권이 2024.04.08. 등기돼 있습니다. 보증금은 255,000,000원, 전입·점유는 2022.03.30., 확정일자는 2022.03.07.로 현재 말소기준인 2025.11.03. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 일반적인 계산만 하면 현재 매각가에서 배당되지 않는 125,048,512원을 매수인이 인수하는 구조지만, 이 사건의 매각조건에는 중요한 예외가 있습니다. 원민경 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 원민경에 대해서는 룰상 미배당액과 달리 실질 인수 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13068 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 74-1 더라온 제2층 제201호 |
| 용도 / 면적 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 29.72㎡ · 지하1층·지상5층 중 제2층 |
| 소유자 | 장진환 |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 132,608,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 사용승인 | 2019.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
2019.10.07. 설정된 신한은행 근저당 114,000,000원은 2019.11.15. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 매각에서 기준이 되는 권리는 2025.11.03. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 원민경의 임차권은 그보다 앞서므로 원래는 선순위 인수형이지만, 이번 매각에서는 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 붙어 원민경 관련 인수위험이 실질적으로 제거됩니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 사용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 원민경 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.30 | 2022.03.07 | 255,000,000원 | 선순위 | 배당요구 | 확약 조건으로 실질 인수 0원 |
| 정유진 | 미상 | 2025.01.06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 · 인수액 미상 |
주택도시보증공사는 매각조건상 원민경의 주택임차권 승계인으로 언급되지만, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하면 안 됩니다. 실제 임차인·점유자로 확인되는 사람은 원민경과 정유진 2명입니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 ‘확정 할인’은 아니다
더라온의 비교 가능한 거래는 2건입니다. 2025.04 거래 239,000,000원이 가장 최신이며, 최근 12개월 평균도 같은 239,000,000원입니다. 이전 2024.01 거래는 225,000,000원으로, 최근 거래가 이전 거래보다 6.2% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 29.63㎡ | 3 | 239,000,000원 |
| 2024.01 | 28.00㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 232,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 239,000,000원 |
현재 최저가 132,608,000원은 전체 평균 232,000,000원의 57.2%, 최근 12개월 평균 239,000,000원의 55.5%입니다. 원민경의 125,048,512원 미배당액까지 그대로 인수한다고 계산하면 총 부담이 사실상 255,000,000원 수준이 되지만, 이 사건은 확약이 있으므로 원민경 관련 총액을 255,000,000원으로 고정해서 볼 사건이 아닙니다. 확약 반영 후 확인 가능한 최소 실질취득은 현재 낙찰가 132,608,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 132,608,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,656,512원 |
| 1. 임차인 원민경 보증금 | 255,000,000원 | 129,951,488원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 원민경의 미배당액은 125,048,512원입니다. 다만 원민경 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이므로 원민경 관련 실질 인수는 0원입니다. 이 확약은 정유진의 미상 보증금에는 적용되지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 원민경 확약 효과는 동일
| 회차 | 최저가 | 원민경 룰상 미배당 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 132,608,000원 | 125,048,512원 | 원민경 실질 인수 0원 |
| 4회 유찰 시 | 106,086,400원 | 151,198,810원 | 원민경 실질 인수 0원 |
| 5회 유찰 시 | 84,869,120원 | 172,058,524원 | 원민경 실질 인수 0원 |
통상적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득 총액이 보증금 수준에서 고정됩니다. 그러나 이 사건의 원민경은 확약 대상이므로 그 공식이 그대로 적용되지 않습니다. 회차가 내려가도 원민경의 실질 인수는 0원입니다. 다만 정유진은 확약 밖이므로 별도입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울우장초등학교 남서측 인근으로 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 노선버스정류장과 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 소재합니다.
- 건물. 2019.09.02. 사용승인된 철근콘크리트조 지하1층·지상5층 건물이며 급배수·위생·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 사다리형 완경사지의 도시형생활주택 부지이며 북동측과 남서측으로 각각 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
- 규모·환금성. 더라온은 15세대 규모이고 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 현재 물건 역시 3회 유찰돼 다세대 특유의 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
- 하자. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정유진 보증금 확인. 최우선 확인사항입니다. 보증금·계약관계·점유상태·확정일자와 배당요구 여부를 매각 전 원본으로 대조해야 합니다.
- 확약 조건 원문 확인. 원민경과 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 확인하세요.
- 255,000,000원 단순 합산 금지. 원민경의 미배당액을 낙찰가에 더해 실질취득을 255,000,000원으로 보는 것은 확약 조건을 무시한 계산입니다.
- 표면 할인율 과신 금지. 최저가가 최근 실거래의 55.5%이지만 정유진의 인수가능액이 미상이므로 최종 취득가 할인율은 아직 확정되지 않았습니다.
- 다회유찰 점검. 현재 3회 유찰, 더라온 경매물건 평균 유찰 2.4회라는 점에서 가격 외에도 점유·권리·환금성에 대한 시장의 경계가 반영됐는지 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 임차관계 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.55억 인수”도 아니고, “인수 0 확정”도 아니다
이 사건의 핵심은 두 임차관계를 분리해서 보는 것입니다. 원민경은 보증금 255,000,000원의 선순위 임차권자지만, 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건 때문에 실질 인수 0원입니다. 따라서 현재 최저가 132,608,000원에 원민경의 미배당액 125,048,512원을 기계적으로 더해 “실질취득 255,000,000원”이라고 판단해서는 안 됩니다.
반대로 이 물건을 곧바로 “인수 0원 안전형”으로 단정하는 것도 위험합니다. 정유진은 2025.01.06. 전입 사실이 있으면서 보증금·확정일자가 미상이고, 원민경에 대한 확약의 적용 대상도 아닙니다. 현재 최저가는 최근 12개월 실거래 239,000,000원의 55.5%로 가격상 여유가 커 보이지만, 정유진의 보증금이 확인돼야 실제 취득원가가 완성됩니다. 주된 인수위험은 확약으로 해소됐지만 미상임차인과 3회 유찰·소규모 다세대의 환금성 때문에 종합 판단은 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
