인천지방법원 2025타경510343. 주안동 라인스빌 5층 501호, 전용 46.72㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 승부처는 감정가 130,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 44,590,000원까지 내려왔다는 사실 자체가 아닙니다. 대항력 있는 임차권을 실제로 인수하느냐가 먼저입니다. 임차인 한대호는 2022.08.03 전입·점유, 2022.06.27 확정일자를 갖추었고, 말소기준인 2024.02.26 서울보증보험주식회사 가압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어나는 대항력 인수형입니다.
실제 배당 시뮬레이션에서도 최저가 44,590,000원 중 집행비용 1,202,620원을 제외한 43,387,380원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 111,612,620원이 매수인 인수액으로 계산돼 있습니다. 이 경우 낙찰가와 인수액을 합친 금액은 156,202,620원으로, 낙찰가가 싸 보여도 실질취득은 보증금 수준에 고정되는 구조입니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐으므로 본 리포트에서는 해당 임차권 인수를 실질 0원*으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510343 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1067-33 라인스빌 5층 501호 · 경원대로 726 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 46.72㎡ · 방3·거실겸주방·욕실겸화장실·발코니 · 지상5층 중 5층 |
| 사용승인 | 2012.09.24 |
| 소유자 | 박춘자 (2022.08.24 소유권이전 · 거래가액 156,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 44,590,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 155,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 확약이 핵심
말소기준은 2024.02.26 갑구 8번 서울보증보험주식회사 가압류 90,000,000원입니다. 그 뒤의 한대호 주택임차권등기, 강제경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 임차권등기 접수일이 2024.06.24라고 해서 임차인의 대항력이 그날 시작되는 것은 아닙니다. 한대호의 전입·점유는 2022.08.03으로 말소기준보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한대호 | 5층 501호 46.72㎡ 전부 | 155,000,000원 | 2022.08.03 / 2022.06.27 | 대항력 있음 | 우선변제 | 승계 표시 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 한대호는 배당요구가 확인돼 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현 최저가 기준으로는 보증금 전액을 배당받지 못합니다. 원자료상 부족분은 111,612,620원입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 적시돼 있어, 정확도 룰상 해당 임차권의 매수인 인수는 실질 0원*으로 판단합니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 시 가격차는 크지만, 거래표본은 얇다
라인스빌 전용 46.72㎡·50.3㎡ 거래자료는 4건입니다. 전체 평균은 146,650,000원이지만, 가격 판단은 최신·최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 142,800,000원, 최신 거래도 2024.05 · 142,800,000원이며 최근 구간은 과거 거래 대비 -3.5% 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 50.3㎡ | 4 | 142,800,000원 |
| 2023.02 | 46.72㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 2022.09 | 50.3㎡ | 4 | 172,800,000원 |
| 2022.08 | 46.72㎡ | 5 | 156,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 146,650,000원 |
확약을 반영한 실질취득 44,590,000원은 최근 12개월 평균 142,800,000원의 31.2%입니다. 감정가 130,000,000원보다도 크게 낮습니다. 가격 숫자만 놓고 보면 할인 폭이 큽니다. 그러나 최근 12개월 거래는 1건뿐이고, 최근 추세가 -3.5%라는 점을 함께 봐야 합니다. 전체 평균 146,650,000원만 근거로 가격 가점을 과도하게 주는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,590,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,202,620원 |
| 1. 임차인 한대호 보증금 | 155,000,000원 | 43,387,380원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 90,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 155,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원자료 배당계산은 확약을 반영하지 않은 구조로, 임차보증금 부족분 111,612,620원을 매수인 인수액으로 계산합니다. 본 리포트에서는 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서를 정확도 룰에 따라 반영해 해당 임차권의 실질 인수를 0원*으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택 단위세대로 방3, 거실겸주방, 욕실겸화장실, 발코니 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 승학사거리 남동측 인근으로, 경원대로변 상업용·주상용 건물과 후면부 다세대·연립주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입·접근이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 30미터 이상의 경원대로, 동측으로 차량 접근 가능한 세로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되며, 토지 공시지가는 2,257,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트 평슬래브지붕 지상5층 건물의 5층 501호이며 사용승인일은 2012.09.24입니다.
- 환금성. 라인스빌은 12세대 규모이며 최근 12개월 실거래는 1건입니다. 최근 거래 추세는 과거 대비 -3.5%로 집계돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 핵심입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각 후 임차권 말소와 인수 배제까지 연결되는 조건인지 원문을 대조해야 합니다.
- 대항력 임차인 구조 확인. 한대호의 전입·점유 2022.08.03은 말소기준 2024.02.26보다 빠릅니다. 확약을 제외하면 대항력 인수형이라는 점을 잊으면 안 됩니다.
- 배당요구·미배당 확인. 한대호 보증금 155,000,000원 중 현 회차 예상배당은 43,387,380원, 원자료상 부족분은 111,612,620원입니다.
- 가격 판단은 최근 거래 우선. 전체 평균 146,650,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 142,800,000원을 우선 기준으로 보세요. 최근 추세는 -3.5%입니다.
- 환금성 보수적 평가. 12세대 다세대이고 최근 12개월 거래가 1건뿐입니다. 현재까지 3회 유찰된 점도 함께 봐야 합니다.
- 현황 재확인. 감정평가 현장조사는 폐문 및 이해관계인 부재로 집합건축물대장·첨부도면·주민 탐문 등을 기준으로 진행됐습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “4,459만원짜리 물건”이 되려면 확약이 완성돼야 한다
겉으로 보면 감정가 130,000,000원짜리 다세대가 3회 유찰돼 최저가 44,590,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리분석의 출발점은 할인율이 아닙니다. 한대호는 보증금 155,000,000원의 대항력 있는 임차인이고, 확약이 없다면 원자료상 매수인 인수액은 111,612,620원입니다. 이 경우 실질취득 156,202,620원으로 최근 12개월 실거래 142,800,000원보다 높아집니다.
반대로 매각물건명세서에 적힌 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 정확도 룰대로 반영하면 해당 임차권 인수는 실질 0원*이고, 실질취득은 최저가 44,590,000원으로 내려갑니다. 최근 시세의 31.2%라는 큰 가격차가 생기는 대신, 3회 유찰·12세대 규모·최근 12개월 거래 1건·-3.5% 하락 추세라는 환금성 리스크는 남습니다. 권리의 핵심은 확약, 가격의 핵심은 환금성. 두 조건을 모두 통과해야 현재 최저가가 실제 메리트로 이어지는 사건입니다.
* 확약 반영 인수 0원은 매각물건명세서에 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이라고 명시된 점을 정확도 룰에 따라 적용한 결과입니다. 확약을 적용하지 않은 원자료 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 111,612,620원이며, 현 최저가와 합친 금액은 156,202,620원입니다.
