서울남부지방법원 2025타경13072. 오류동 양지마을 103동 601호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 이 사건에서 가장 중요한 것은 감정가 대비 할인율이 아니라 임차보증금의 인수 여부입니다. 임차인 진범호는 2022.03.31. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.03.07.입니다. 말소기준권리로 제시된 2023.03.14. 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다.
보증금은 258,300,000원으로 현재 최저가 174,720,000원보다 큽니다. 배당표만 보면 집행비용 3,246,080원을 먼저 제외한 뒤 진범호에게 171,473,920원이 배당되고, 86,826,080원이 부족합니다. 대항력만 놓고 보면 이 부족액은 매수인 인수 위험입니다. 하지만 본건은 명세서의 확약 때문에 결론이 달라집니다. 진범호와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하므로, 확약이 유효하게 이행되면 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13072 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 81-201 양지마을 제103동 제6층 제601호 |
| 이용상태 | 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상6층 · 제6층 제601호 · 사용승인일 2018.11.08. |
| 비교 대상 전용 | 36.59㎡ |
| 소유자 | 김정화 |
| 감정가 / 최저가 | 273,000,000원 / 174,720,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 258,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 확약이 핵심
② 임차인 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 점유 / 전입 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 진범호 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.31. | 258,300,000원 | 2022.03.07. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 시 0원 |
| 보증기관 승계 신고 진범호 보증금의 대위·승계 | 해당 없음 | 별도 합산 없음 | 해당 없음 | 별도 임차인 아님 | 승계 관계 | 중복 합산 금지 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 승계 신고는 진범호의 보증금에 관한 대위·승계 관계로, 별도의 보증금이나 별도 임차인으로 합산하면 안 됩니다. 매각물건명세서의 확약 역시 진범호와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사를 함께 특정하고 있습니다.
③ 시세 비교 — 최근 가격을 우선하면 현재 최저가는 74.3%
양지마을 거래자료 전체 7건 평균은 254,000,000원이지만, 최근 가격 판단에서는 과거 고가 거래보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 235,000,000원이며 최신 거래는 2026.07. 240,000,000원입니다. 현재 최저가 174,720,000원은 최근 12개월 평균의 74.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 33.46㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 2026.06 | 33.46㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2025.02 | 33.59㎡ | 2 | 242,000,000원 |
| 2023.12 | 36.41㎡ | 4 | 268,000,000원 |
| 2022.09 | 36.74㎡ | 5 | 274,000,000원 |
| 2021.10 | 36.59㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2021.09 | 33.59㎡ | 2 | 259,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 235,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 174,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,246,080원 |
| 1. 임차인 진범호 보증금 | 258,300,000원 | 171,473,920원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 668,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 258,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 적용하면 진범호 보증금 부족분은 86,826,080원으로 표시됩니다. 다만 본건은 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 있어, 그 조건이 유효하게 이행될 경우 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 인수액이 커지지만, 확약 유효 시 실질 0원
| 회차 | 매각가 | 배당표상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 174,720,000원 | 86,826,080원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 139,776,000원 | 121,280,864원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 111,820,800원 | 148,844,691원 | 실질 0원 |
이 표는 대항력 임차인 물건의 구조를 잘 보여줍니다. 확약을 무시하면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커집니다. 따라서 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 유형입니다. 다만 본건은 진범호와 주택도시보증공사에 대한 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 명시돼 있어, 그 조건이 실제로 유효하게 이행되는지 확인하는 것이 입찰의 전제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울오류초등학교 남서측 인근. 주위에 연립·다세대주택, 단독·다가구주택 및 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입 가능. 인근에 노선버스정류장과 오류동역(지하철 1호선)이 있어 제반 교통환경은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층/지상6층 건물의 제6층 제601호이며 사용승인일은 2018.11.08.입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 부지 남동측 및 남서측으로 폭 약 5~6미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 대체로 사다리형이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가 3,025,000원/㎡, 토지면적 1,534.0㎡입니다.
- 현장 확인. 감정 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장과 건축물현황도를 기초로 작성됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 진범호와 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 수. 보증기관 승계 신고는 진범호 보증금의 중복 신고입니다. 별도 보증금으로 합산하지 말고 실제 임차인은 1명으로 판단합니다.
- 현재 가격 기준. 확약이 유효하면 실질취득은 174,720,000원이고 최근 12개월 평균 235,000,000원의 74.3%입니다.
- 하락 추세. 최근 거래 추세가 -10.2%이므로 과거 전체 평균 254,000,000원보다 최근 235,000,000원과 최신 240,000,000원을 우선해서 가격을 봐야 합니다.
- 환금성. 단지 경매 평균 유찰 16.9회·매각률 4.55%로, 할인율이 커도 향후 처분 난이도를 별도로 점검해야 합니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 폐문부재였으므로 내부구조와 실제 이용상태를 입찰 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 임차인 물건이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건을 배당표만 보면 위험해 보입니다. 진범호의 보증금 258,300,000원이 현재 최저가보다 크고, 배당 뒤에도 86,826,080원이 남기 때문입니다. 하지만 매각물건명세서에는 진범호와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 그 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 확약이 유효하게 이행되면 실질 인수는 0원입니다.
가격 역시 현재 최저가 174,720,000원이 최근 12개월 평균 235,000,000원의 74.3%여서 표면상 할인 폭은 분명합니다. 다만 최근 가격 추세가 -10.2%이고 양지마을 경매 통계가 평균 16.9회 유찰·매각률 4.55%라는 점은 강한 경고 신호입니다. 결론은 “확약 확인이 먼저, 가격은 그 다음, 환금성은 끝까지 보수적으로”입니다.
