서울남부지방법원 2025타경13089. 구로구 개봉동 비케이힐타운 6층 601호 오피스텔입니다. 손재현이 2022년 5월 16일 275,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 민간임대주택등기가 들어갔습니다. 권리분석의 말소기준은 2023년 9월 19일 주택도시보증공사의 1,020,000,000원 가압류입니다. 이후 구로구 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 물건은 등기만 보면 단순한 선순위 담보형이 아닙니다. 핵심은 말소기준보다 앞서 전입한 이준교의 대항력 있는 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022년 4월 22일, 주민등록일과 확정일자는 2022년 4월 27일, 점유개시일은 2022년 5월 16일이며 보증금은 275,000,000원입니다. 통상 구조라면 낙찰가가 보증금보다 낮을 때 미배당 보증금을 매수인이 인수할 수 있지만, 이 사건은 그 잔액 반환청구권 포기와 임차권 말소를 조건으로 매각한다는 점이 결정적입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13089 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 70-18 비케이힐타운 제6층 제601호 |
| 도로명 | 서울특별시 구로구 고척로18길 59-10 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가 이용상태 오피스텔 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상10층 중 제6층 제601호 |
| 소유자 | 손재현 · 2022.05.16. 소유권 취득 · 거래가액 275,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 155,520,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 ‘포기·말소 조건’이 핵심
말소기준은 2023년 9월 19일 주택도시보증공사 가압류입니다. 이준교의 주민등록일·확정일자는 모두 2022년 4월 27일로 말소기준보다 앞서고, 점유개시일도 2022년 5월 16일이므로 대항력 있는 임차인으로 정리되어 있습니다. 2024년 3월 15일에는 보증금 275,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 한 상태입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 승계인은 중복 합산하지 않는다
| 임차인 | 사용 / 범위 | 보증금 | 월세 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임아영 | 전부 | 300,000원 | 750,000원 | 전입 미상 · 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 포기·말소 조건 밖 |
| 김동우 | 사무실 · 범위 미상 | 미상 | 600,000원 | 2024.09.23 · 확정일자 미상 | 없음 | 미상 | 0원 말소기준 이후 전입 |
| 이준교 | 주거(임차권등기) · 건물 전부 | 275,000,000원 | - | 2022.04.27 · 2022.04.27 | 있음 | 있음 | 0원* 계산상 122,457,280원 → 조건부 포기 |
주택도시보증공사는 매각물건명세서 비고에서 이준교의 주택임차권 승계인으로 기재되어 있습니다. 이를 별도의 임차인 보증금으로 다시 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인 표의 인원은 3명이며, 주택도시보증공사는 이준교 임차권의 승계인으로 취급합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 64%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 243,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 155,520,000원으로 감정가의 64%입니다. 표면 할인폭만 보면 커 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 수치가 없어 155,520,000원이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지를 확인할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 충분하다’고 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 155,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,977,280원 |
| 1. 임차인 이준교 보증금 (우선변제) | 275,000,000원 | 152,542,720원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 이준교 보증금 미배당액은 122,457,280원입니다. 다만 이준교 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 반환청구권 포기·임차권 말소 조건 때문에 해당 미배당액의 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 임아영의 전입시점·대항력과 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 오류동 소재 서울오류초등학교 동측 인근으로, 주변은 아파트·오피스텔·다세대주택·단독주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 1호선 오류동역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측·북측·서측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상10층 건물로, 기본 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·스프링클러·옥내소화전·기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제3종일반주거지역에 걸쳐 있으며, 공시지가는 3,520,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 현황. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표기는 없습니다. 다만 매각물건명세서 비고의 주거용 사용 기재와 임차인별 실제 이용관계는 현장 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 이준교 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 매각기일 전 원문으로 재확인해야 합니다.
- 임아영 전입일 확인. 보증금 300,000원·월세 750,000원의 임차인으로 조사됐지만 전입일이 미상입니다. 대항력 가능·미상이므로 주민등록·점유·배당요구 관계 확인이 필요합니다.
- 김동우 보증금 확인. 2024.09.23 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금 자체가 확인되지 않은 상태이며 사무실 이용으로 조사됐습니다.
- 오피스텔 실제 이용 확인. 공부·감정평가상 오피스텔이면서 명세서 비고에는 현황 주거용 사용으로 적혀 있습니다. 내부 이용상태와 점유 범위를 현장에서 확인하세요.
- 가격은 시세로 재검증. 감정가 243,000,000원의 64%인 155,520,000원이라는 이유만으로 저가 낙찰로 판단하지 말고 인근 오피스텔의 최근 실거래와 임대수익성을 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.16 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 해당 등기의 현재 상태와 매각 후 효과를 원본 서류에서 확인하세요.
맺으며 — “275,000,000원 임차권이 있지만, 그게 곧 122,457,280원 인수라는 뜻은 아니다”
이 사건을 숫자 하나로 보면 현재 최저가 155,520,000원과 보증금 275,000,000원의 선순위 임차권이 충돌해 매우 위험해 보입니다. 실제 배당 계산도 이준교에게 152,542,720원을 배당한 뒤 122,457,280원의 미배당액을 남깁니다. 그러나 매각조건에는 이준교와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다고 적혀 있습니다. 따라서 이준교 부분의 실질 인수는 0원*입니다.
그렇다고 완전한 무위험 물건으로 바뀌는 것은 아닙니다. 임아영은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이고, 그 임차관계는 이준교·주택도시보증공사의 포기·말소 조건 밖입니다. 김동우는 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만 보증금이 미상이며, 공부상 오피스텔과 현황 주거용 사용이라는 이용관계도 함께 확인해야 합니다. 게다가 현재 최저가가 감정가의 64%라는 사실만 있을 뿐 실거래 시세 비교값이 없어 가격 메리트를 확정할 근거도 부족합니다. 결론은 주된 선순위 인수는 조건부 해소, 남은 미상 임차인과 실제 시세는 확인 필요입니다.
* 이준교 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이 이행되는 것을 전제로 한 실질 인수 0원입니다. 이 조건은 임아영·김동우에게 자동 적용되지 않습니다.
