서울남부지방법원 2025타경13096. 화곡동 웰타운에이 13층 1304호 오피스텔입니다. 등기상 현재 소유자는 문중석이고, 2021년 5월 12일 매매를 원인으로 2021년 6월 4일 소유권을 이전받았으며 거래가액은 266,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 후순위 가압류나 압류가 아니라, 말소기준보다 앞선 주택임차권과 그 미배당 잔액을 매수인이 실제로 부담하는지 여부입니다.
등기부상 한동희의 주택임차권은 2023년 7월 10일 등기됐고, 임대차계약일은 2021년 4월 12일, 점유개시는 2021년 5월 18일, 확정일자는 2021년 5월 3일, 주민등록일자는 2021년 6월 4일입니다. 말소기준인 2023년 8월 10일 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 원칙대로라면 현재 회차에서 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13096 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 938-7 웰타운에이 제13층 제1304호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 월정로20길 15 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 현황 오피스텔 이용 · 매각물건명세서상 주거용 사용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 건물 내 제13층 제1304호 · 사용승인 2021.03.24 |
| 소유자 | 문중석 · 거래가액 266,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 137,216,000원 (3회 유찰, 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 266,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 실질 인수는 확약으로 해소
2021년 한국양봉농업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.08.10 주택도시보증공사 가압류입니다. 그보다 앞선 한동희의 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수되는 구조입니다. 반면 2023.11.28 국의 압류와 2025.11.04 강제경매개시결정은 말소기준 뒤 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한동희 | 건물 전부 · 2021.06.04 | 266,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 확정일자 2021.05.03 · 배당요구 | 실질 0원 주택도시보증공사 승계 · 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 |
| 김고훈 | 미상 · 2024.09.23 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 확정일자 미상 | 인수 없음 보증금은 확인 필요 |
확인되는 실제 임차인은 한동희·김고훈 2명입니다. 주택도시보증공사는 한동희의 주택임차권 승계인으로 기재된 것이므로 별도 임차인의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 한동희의 보증금 266,000,000원만 선순위 임차보증금으로 봅니다.
③ 실질취득가 — 최저가가 내려가도 원칙상 인수액은 늘지만, 이 사건은 확약으로 0원
대항력 있는 한동희의 보증금은 266,000,000원으로 현재 최저가 137,216,000원보다 큽니다. 확약이 없다면 현재 회차 배당 후 부족분 131,505,024원을 매수인이 인수하는 구조이고, 최저가가 더 내려가면 그만큼 미배당 보증금이 늘어 실질부담이 다시 보증금 수준으로 수렴합니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 137,216,000원 | 131,505,024원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 109,772,800원 | 158,564,019원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 87,818,240원 | 180,162,488원 | 0원 |
따라서 이 사건은 “선순위 대항력 임차인이 있으니 무조건 266,000,000원을 떠안는다”고 단정할 사건도 아니고, 반대로 임차권 자체를 무시할 사건도 아닙니다. 원칙상 인수형이지만, 매각조건으로 명시된 포기·말소 확약 때문에 실질취득액은 현재 회차 기준 137,216,000원입니다.
④ 시세 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 결론 내리면 안 된다
이 물건은 감정가 268,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가가 137,216,000원으로 내려왔습니다. 그러나 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 51.2%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 특히 오피스텔은 아파트로 가정하지 말고 실제 주거용 오피스텔 거래와 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 137,216,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,721,024원 |
| 1. 임차인 한동희 보증금 | 266,000,000원 | 134,494,976원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,132,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 266,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 일반적인 배당계산에서는 한동희 보증금에 134,494,976원이 배당되고 131,505,024원이 남습니다. 이 금액이 룰상 매수인 인수액이지만, 매각물건명세서의 포기·말소 조건에 따라 한동희 및 주택도시보증공사에 대한 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이고 감정평가 이용상태도 오피스텔입니다. 매각물건명세서에는 현황 주거용 사용으로 기재돼 있습니다.
- 입지. 화곡1동주민센터 남서측 인근으로, 다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 까치산역(지하철 2호선·5호선)은 비교적 원거리에 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 5~6m 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·기계식주차·도시가스 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항)·진입표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함되며, 공시지가는 5,978,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 한동희 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 기재돼 있는지 최종 매각물건명세서를 확인하세요.
- 김고훈 점유 확인. 전입일이 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 현장 점유관계와 계약관계를 재확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 51.2%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 화곡동·웰타운에이 및 인근 유사 오피스텔 실거래와 임대료를 확인하세요.
- 주거용 이용 확인. 공부상·감정상 오피스텔이지만 매각물건명세서에는 주거용 사용으로 기재돼 있으므로 실제 이용상태와 관련 비용을 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 체납 관리비 자료도 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형 권리지만, 매각조건이 결론을 바꾼다”
이 사건의 표면만 보면 선순위 대항력 임차인 보증금 266,000,000원이 최저가 137,216,000원보다 커 매우 위험한 인수형 물건입니다. 실제 배당계산에서도 현재 회차 기준 131,505,024원이 미배당됩니다. 그러나 매각물건명세서가 한동희 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각조건으로 명시해 결론이 달라집니다. 이 조건을 전제로 하면 매수인 실질 인수는 0원, 실질취득은 137,216,000원입니다.
다만 가격 평가는 별개입니다. 세 차례 유찰됐고 감정가의 51.2%까지 내려왔지만, 최근 실거래 자료가 없어 현재 가격이 시장보다 낮다고 확인할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리는 조건부로 정리됐지만, 가격은 추가 검증이 필요한 오피스텔로 보는 것이 맞습니다.
