인천지방법원 2025타경510374. 인천 미추홀구 숭의동 ‘다우림2차’ 13층 1301호입니다. 사건 데이터의 용도 표시는 근린주택이고, 감정평가 이용상태는 공동주택(연립주택)입니다. 등기상으로는 2021년 원성현이 거래가 199,000,000원에 취득했고, 이후 2023년 박혜경 명의의 주택임차권등기가 설정됐습니다. 임차권등기의 보증금도 199,000,000원입니다.
일반적인 대항력 임차인 인수형에서는 최저가가 내려가도 싸지는 것이 아닙니다. 보증금이 낙찰가보다 크면 배당 부족분을 매수인이 떠안아, 시세 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득, 즉 보증금 199,000,000원 수준으로 고정됩니다. 이 사건은 그 구조 위에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 붙어 있습니다. 따라서 이 확약이 해당 임차권등기에 유효하게 적용되면 실질 인수는 0원*, 적용되지 않거나 원본 범위가 다르면 112,787,600원 인수 산식으로 되돌아갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510374 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 147-63 다우림2차 13층 1301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 공동주택(연립주택)로 이용 중 |
| 소유자 | 원성현 (2021.11.29. 소유권이전, 거래가액 199,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 88,200,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 199,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 핵심은 을구 3번 주택임차권등기
등기 흐름에서 눈에 띄는 과거 근저당은 농협은행 근저당권입니다. 다만 이 근저당은 2021.11.01. 해지 말소되어, 현재 입찰자가 실제로 마주해야 할 핵심 권리는 아닙니다. 문제는 2023.11.29. 설정된 박혜경의 주택임차권등기입니다. 전입신고일은 2021.10.29., 확정일자는 2021.09.03., 보증금은 199,000,000원입니다. 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 표시되어 있으므로, 확약이 없다면 매수인 인수 가능성이 있는 구조입니다.
② 임차인 표 — 대항력·우선변제·승계 여부
| 임차인 | 범위 / 용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 배지 | 인수판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박혜경 | 주택전부 / 주거 (임차권등기) | 전입 2021.10.29 확정 2021.09.03 배당요구 2023.11.29 | 199,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계중복 아님 | 확약 유효 시 실질 0원* 확약 미확인 시 부족분 112,787,600원 |
실제 임차인은 1명으로 보입니다. tenants 데이터의 is_subrogation/is_guarantor 값은 false이므로, 보증기관의 대위·승계 중복신고로 보아 보증금을 추가 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 확약이 유효해야 ‘싸다’
다우림2차는 2017.02.14. 사용승인, 총 28세대 규모입니다. 같은 단지의 실거래 표본은 10건이고, 평균 거래가는 198,800,000원, 최저는 148,000,000원, 최고는 240,000,000원입니다. 현재 최저가 88,200,000원은 실거래 평균의 44.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 59.7㎡ | 14 | 148,000,000원 |
| 2022.07 | 59.9㎡ | 12 | 190,000,000원 |
| 2022.04 | 59.82㎡ | 11 | 240,000,000원 |
| 2021.12 | 59.9㎡ | 11 | 180,000,000원 |
| 2021.11 | 59.9㎡ | 13 | 199,000,000원 |
| 2021.11 | 59.9㎡ | 13 | 199,000,000원 |
| 2021.09 | 58.11㎡ | 12 | 196,000,000원 |
| 2021.08 | 59.82㎡ | 13 | 199,000,000원 |
| 2021.07 | 59.7㎡ | 14 | 238,000,000원 |
| 2021.06 | 59.82㎡ | 12 | 199,000,000원 |
| 평균 | — | 10건 | 198,800,000원 |
하지만 이 “44.4%”는 확약이 유효해 인수액이 실질 0원일 때만 의미가 있습니다. 확약을 배제하면 이 사건은 대항력 임차인 인수형으로 돌아가고, 시세 비교 기준은 최저가 88,200,000원이 아니라 보증금 199,000,000원 수준입니다. 이 경우 실거래 평균 198,800,000원과 거의 같아 가격 메리트가 사라집니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,200,000원 가정 · 확약 미반영 산식)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,987,600원 |
| 1. 임차인 박혜경 보증금 (우선변제) | 199,000,000원 | 86,212,400원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 164,400,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 199,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 산식상 임차인 박혜경의 미배당 부족분은 112,787,600원입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 표시되어 있어, 확약이 유효하면 이 임차권등기 인수는 실질 0원*으로 처리합니다.
⑤ 회차별 미배당 메모
| 회차 | 최저가 | 미배당 인수 산식 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 88,200,000원 | 112,787,600원 | 확약 유효성 확인 필수 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 61,739,999원 | 138,771,321원 | 낙찰가 하락분만큼 인수 산식 증가 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 43,217,999원 | 156,959,925원 | 확약 없으면 총 노출은 계속 보증금 수준 |
위 회차별 인수 산식은 확약을 반영하지 않은 데이터상 계산입니다. 확약이 유효하면 해당 임차권등기 인수는 실질 0원*으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 ‘인천숭의초등교’ 북서측 인근입니다. 주위는 공동주택, 업무시설 등으로 이루어진 지역입니다.
- 교통. 본건까지 제반차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통상황은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 공동주택(연립주택)로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건 중 13층 1301호입니다.
- 규제·토지. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역, 가축사육제한구역 등이 표시되어 있습니다. 공시지가는 1,986,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 28세대 규모로 대단지 아파트보다 환금성은 제한적입니다. 같은 단지 경매 통계상 평균 유찰은 2.0회이고, 실거래 표본은 10건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 3번 주택임차권등기에 정확히 적용되는지, 말소 조건이 무엇인지 원본으로 확인해야 합니다.
- 대항력 임차권 구조 확인. 전입 2021.10.29., 확정 2021.09.03., 보증금 199,000,000원입니다. 확약이 없으면 매수인 인수 산식이 발생합니다.
- 최저가 착시 금지. 확약 미확인 상태에서는 최저가 88,200,000원이 아니라 보증금 199,000,000원을 시세 비교 기준으로 봐야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기 물건은 실제 점유, 이사 여부, 열쇠 인도, 내부 상태 확인이 중요합니다. 감정평가 기타 임대관계는 미상으로 표시되어 있습니다.
- 관리비·공과금 확인. 소규모 집합건물은 관리비 체납 및 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서, 배당요구 내역을 원본으로 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — 이 물건의 가격은 ‘확약서’가 결정한다
다우림2차 1301호는 숫자만 보면 매력적입니다. 감정가 180,000,000원 물건이 2회 유찰되어 최저가 88,200,000원까지 내려왔고, 이는 실거래 평균 198,800,000원의 44.4%입니다. 그러나 이 결론은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하게 작동할 때만 맞습니다.
확약을 빼면 전혀 다른 물건입니다. 대항력 있는 임차권등기 보증금은 199,000,000원이고, 현재 회차 법정 산식상 미배당 부족분은 112,787,600원입니다. 이 경우 시세 비교 기준은 최저가가 아니라 보증금 199,000,000원 수준이며, 실거래 평균 198,800,000원과 거의 같습니다. 따라서 결론은 조건부 입찰 가능입니다. 확약 원본과 말소 범위가 명확하면 가격 메리트가 크고, 조금이라도 불명확하면 “싼 물건”이 아니라 “보증금 인수형 물건”으로 보수적으로 봐야 합니다.
