서울남부지방법원 2025타경13362. 화곡동 475-10의 다세대주택 제지하층 제1호입니다. 소유자 박재영은 2019.03.19. 거래가 80,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 등기에서 경매보다 앞선 핵심 권리는 2024.06.19. 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2019.05.11., 확정일자는 2019.05.13., 주민등록일자는 2019.06.05., 점유개시일자는 2019.06.08.이며 임차보증금은 103,000,000원입니다.
통상의 권리분석만 적용하면 이 임차권은 2025.11.19. 강제경매개시결정보다 선순위이므로 대항력이 있고, 현재 최저가 55,040,000원에서 집행비용 1,390,720원을 공제한 53,649,280원이 보증금에 배당된 뒤 부족분 49,350,720원이 매수인에게 남습니다. 그러나 이 사건에는 그 원칙을 뒤집는 특별매각조건상의 확약이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13362 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 475-10 제지하층 제1호 · 도로명 서울특별시 강서구 등촌로13자길 33 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 지하1층 지상4층 건물 내 제지하층 제1호 |
| 건물 | 철근콘크리트조 및 벽돌조 모임지붕 · 사용승인일 1992.03.18. |
| 소유자 | 박재영 (2019.03.19. 소유권이전 · 거래가액 80,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 55,040,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 109,292,875원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권보다 중요한 ‘확약’
1992.07.27. 국민은행 근저당권은 2004.07.06. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 데이터상 2025.11.19. 강제경매개시결정입니다. 한국토지주택공사의 주택임차권은 그보다 앞서 존재하므로 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다.
임차권·승계 현황
등기상 신고된 한국토지주택공사는 보증기관으로 표시된 승계성 권리입니다. 따라서 중복 보증금으로 합산하지 않으며, 실제 임차인 수는 0명으로 봅니다.
| 권리자 | 범위 | 보증금 | 주요 일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 건물 전부 | 103,000,000원 | 확정 2019.05.13. 주민등록 2019.06.05. 임차권등기 2024.06.19. | 대항력 있음 우선변제 보증기관 승계 |
특별매각조건의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의는 해당 승계 임차권에 대한 판단입니다. 이 사건에서 별도의 확약 밖 임차인 인수위험은 확인되지 않습니다.
② 가격 판단 — 2회 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 86,000,000원이고 현재 최저매각가는 55,040,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 가격이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 최저가가 감정가보다 낮다는 사실만으로 시세 대비 가격 메리트가 있다고 판단하면 안 됩니다.
특히 대상은 1992.03.18. 사용승인된 다세대주택의 지하층입니다. 이수빌라는 10세대 규모이고 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수는 2.0회, 낙찰률은 0%로 기록돼 있습니다. 현재 가격의 적정성은 별도의 현장 시세 확인이 필요한 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 55,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,390,720원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 103,000,000원 | 53,649,280원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 109,292,875원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식만 적용하면 임차보증금 미배당분은 49,350,720원으로 계산됩니다. 다만 특별매각조건의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 유효하면 해당 금액은 매수인이 실제로 인수하지 않아 실질 인수 0원으로 판단합니다.
| 회차 | 매각가 | 규칙상 인수 | 확약 유효 시 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 55,040,000원 | 49,350,720원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 44,032,000원 | 60,160,576원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 35,225,600원 | 68,808,461원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신곡초등학교 남측 인근이며 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 1992.03.18. 사용승인된 지하1층·지상4층 건물의 제지하층 제1호입니다. 기본적인 위생·급배수·개별난방설비가 있습니다.
- 도로. 북측 약 4m, 서측 약 2m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·중요시설물보호지구(공항)·원추표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 212.0㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형이며 다세대주택 건부지로 이용중입니다. 공시지가는 3,174,000원/㎡입니다.
- 환금성. 이수빌라 10세대 규모이고 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수 2.0회, 낙찰률 0%입니다. 지하층이라는 점까지 감안해 현장 수요 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 대항력 포기·우선변제권만 행사·임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건으로 적용되는지 확인해야 합니다.
- 보증기관 승계 중복 주의. 한국토지주택공사 명의의 임차권을 실제 별도 임차인의 보증금으로 다시 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 0명으로 판단합니다.
- 규칙상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 배당표상 부족분은 49,350,720원이지만 확약 유효 시 실질 인수는 0원입니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 55,040,000원이 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 주변 다세대·지하층 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문 부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 지하층의 실제 내부 상태와 설비를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 등기·명세서 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사와 특별매각조건을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “49,350,720원 인수”가 최종 결론은 아니다
이 사건은 표면만 보면 선순위 임차보증금 103,000,000원이 최저가 55,040,000원보다 커서 인수형 경매처럼 보입니다. 실제 배당표도 현재 회차 기준 미배당 보증금 49,350,720원을 계산합니다. 하지만 특별매각조건에는 신청채권자 겸 주택임차권 승계인 서울보증보험 주식회사가 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약이 존재합니다.
따라서 이 확약이 유효하게 적용되는 조건이라면 매수인이 해당 부족분을 떠안을 이유가 없어 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득은 55,040,000원으로 봅니다. 다만 최근 실거래 가격이 없어 이 금액 자체가 시세보다 싸다고 평가할 수는 없습니다. 1992년 사용승인, 지하층, 10세대 다세대, 2회 유찰이라는 물건 특성을 감안하면 권리는 확약 확인 후 판단 가능하지만, 가격과 환금성은 별도로 검증해야 하는 사건입니다.
