인천지방법원 2025타경510378. 미추홀구 용현동 승림하이츠 3층 302호, 전용 59.56㎡ 다세대주택입니다. 소유자 이상덕은 2021년 2월 6일 매매를 원인으로 거래가 147,000,000원에 취득했고, 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다. 이 사건의 말소기준은 2025.06.30 갑구 7번 강제경매개시결정입니다.
문제는 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 을구 3번에는 이선정 명의의 임차보증금 147,000,000원 주택임차권이 등재되어 있고, 주민등록일자는 2021.02.26, 점유개시는 2021.02.25입니다. 임차권 경정등기에는 확정일자가 2021.02.15로 정정되어 있습니다. 현재 회차 예상배당에서는 이선정에게 70,333,460원이 배당되고 76,666,540원이 부족하여 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510378 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 568-49 승림하이츠 3층 302호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 능해길66번길 9 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 · 전용 59.56㎡ · 5층 건물 내 3층 302호 |
| 건물 / 단지 | 철근콘크리트구조 · 승림하이츠 12세대 · 2009.12.03 준공 |
| 소유자 | 이상덕 (2021.02.06 매매 · 거래가 147,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 72,030,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 147,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 핵심은 말소기준보다 앞선 임차권
2010년 설정된 서산수산업협동조합 근저당권 164,000,000원과 2019년 임의경매개시결정은 2020년 임의경매 매각 과정에서 이미 말소되었습니다. 따라서 이번 사건에서 중요한 기준은 과거 근저당이 아니라 2025.06.30 현재 강제경매개시결정입니다. 이선정의 임차권은 그보다 앞선 2023.03.29 등기이고, 주민등록·점유 역시 2021년이어서 데이터상 매수인 인수 대상으로 판정되어 있습니다.
② 임차인 — 낮은 낙찰가가 그대로 취득원가가 아니다
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이선정 | 2021.02.26 | 2021.02.15 경정 | 147,000,000원 | 2023.03.29 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
| 유민욱 | 2025.06.04 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
이선정 임차권 최초 등기 내용에는 확정일자 2023.02.27이 기재되어 있으나, 2023.04.19 경정등기에서 확정일자가 2021.02.15로 정정되어 있습니다. 유민욱은 전입일만 확인되고 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력을 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 봅니다.
③ 실질취득 — 더 유찰돼도 약 1.48억에서 거의 고정
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려갈수록 배당액이 줄고 미배당 인수액이 늘어납니다. 따라서 최저가만 떨어질 뿐 실제 부담액은 크게 낮아지지 않습니다. 현재 회차는 72,030,000원에 낙찰받더라도 76,666,540원을 추가 인수해 실질취득 148,696,540원입니다.
| 회차 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 72,030,000원 | 76,666,540원 | 148,696,540원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 50,421,000원 | 97,886,578원 | 148,307,578원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 35,294,700원 | 112,740,605원 | 148,035,305원 |
④ 시세 비교 — 실질취득은 최근 시세보다 높다
승림하이츠는 12세대 규모이고, 전용 59.56㎡와 인접 면적의 확인된 거래는 4건입니다. 전체 평균은 123,750,000원이지만 가격 판단은 더 최근 지표를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 119,000,000원, 최신 거래는 2023.10의 110,000,000원이며 최근 구간과 이전 구간의 추세는 -7.4%입니다. 데이터상 가격 흐름은 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 59.56㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2023.05 | 59.56㎡ | 5 | 128,000,000원 |
| 2022.05 | 58.03㎡ | 4 | 128,000,000원 |
| 2021.11 | 58.03㎡ | 3 | 129,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.56㎡ | 2건 | 119,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 123,750,000원 |
현재 실질취득 148,696,540원은 최근 12개월 평균 119,000,000원보다 29,696,540원 높아 약 125.0%이고, 최신 거래 110,000,000원보다 38,696,540원 높아 약 135.2%입니다. 전체 평균 123,750,000원과 비교해도 실질취득이 더 높습니다. 따라서 최저가 60.5%라는 숫자를 근거로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 72,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,696,540원 |
| 1. 임차인 이선정 보증금 | 147,000,000원 | 70,333,460원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 147,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 72,030,000원 중 집행비용 1,696,540원을 제외한 70,333,460원이 이선정 보증금에 배당되고, 부족분 76,666,540원은 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사 예상배당은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 숭의역 남동측 인근으로, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 수인분당선 숭의역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 이용. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 302호입니다.
- 도로. 북동측과 북서측으로 약 6m 및 4m 내외 포장도로가 각각 개설되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역 · 평지 · 세로장방 · 지목 대 · 토지면적 293.9㎡이며 공시지가는 1,489,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·준주거지역·토지거래계약에관한허가구역이 포함되어 있습니다.
- 환금성 판단자료. 승림하이츠는 12세대이며 확인된 실거래 표본은 4건, 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득을 기준으로 판단. 현재 최저가 72,030,000원이 아니라 인수액을 포함한 148,696,540원을 가격 비교 기준으로 두어야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회 유찰 시 실질취득 148,307,578원, 4회 유찰 시 148,035,305원으로 낙찰가 하락만큼 인수액이 증가합니다.
- 이선정 임차권 확인. 보증금 147,000,000원, 주민등록 2021.02.26, 점유개시 2021.02.25, 확정일자 경정 2021.02.15 및 배당요구 내역을 원본과 대조해야 합니다.
- 말소동의 확약서 범위 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으나, 제공 내용만으로는 대항력 포기까지 확인되지 않습니다.
- 유민욱 확인. 2025.06.04 전입 외 보증금·확정일자·배당요구가 미상이라 별도 확인이 필요합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 시세 추세가 -7.4%이고 최신 거래는 110,000,000원이므로 전체 평균 123,750,000원만을 근거로 가격을 높게 평가하지 않아야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 “1.49억 실질취득”을 봐야 한다
이 물건의 가장 큰 착시는 감정가 147,000,000원짜리가 72,030,000원까지 떨어졌다는 숫자입니다. 하지만 이선정의 대항력 있는 임차보증금 147,000,000원이 말소기준보다 앞서고, 현재 회차에서 76,666,540원이 미배당으로 남기 때문에 실질취득은 148,696,540원입니다. 3회·4회 유찰 시에도 실질취득은 약 148,000,000원대로 거의 유지됩니다.
반면 최근 12개월 실거래 평균은 119,000,000원, 최신 거래는 110,000,000원이고 시장 추세도 -7.4%입니다. 실질취득이 최근 시세를 명확히 웃도는 데다 2회 유찰, 다세대, 유민욱의 보증금·확정일자 미상 위험이 함께 존재합니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점은 확인되지만 대항력 포기까지 명시된 자료는 아니므로 인수 0원으로 바꿔 해석하지 않았습니다. 결론적으로 이 사건은 낮은 최저가보다 임차보증금 인수 구조가 가격을 지배하는 사건입니다.
