인천지방법원 2025타경510388. 미추홀구 용현동 소암빌라 3층 301호, 전용 40.98㎡ 다세대주택입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2019.01.07. 한국스탠다드차타드은행 근저당권 63,000,000원입니다. 이후의 신오새마을금고 가압류, 김민영·한국주택금융공사의 경매개시결정과 후순위 임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당모형상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 사건은 단순히 “감정가 68,000,000원짜리를 16,327,000원에 산다”는 숫자만 보고 접근하기엔 시장성 신호가 강합니다. 이미 4회 유찰됐고, 같은 건물군의 경매 통계도 평균 유찰 횟수 4.0회, 낙찰률 0.0%로 잡혀 있습니다. 여기에 1996.04.30. 사용승인, 14세대 규모, 차량 접근 불가라는 물리적 조건이 겹칩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510388 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 456-89 소암빌라 3층 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 40.98㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 유성진 (2019.01.07. 소유권이전 · 거래가액 75,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 16,327,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김민영 / 10,265,205원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인 / 세대수 | 1996.04.30 / 14세대 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권까지 매각으로 소멸
말소기준권리는 2019.01.07. 을구 13번 한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 임차인 김민영의 주민등록일은 2019.05.20., 점유개시일은 2019.05.31.로 모두 말소기준보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 선순위 대항력이 없고, 등기된 주택임차권 역시 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 현재 자료상 매수인에게 승계되는 임차보증금은 0원입니다.
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 전입·확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 김민영 제3층 제301호 40.98㎡ 전부 | 주거(임차권등기) 10,000,000원 | 전입 2019.05.20 확정 2019.05.20 점유 2019.05.31 배당요구 2025.02.20 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니며, 동일 보증금의 중복 합산 문제는 없습니다. 최우선변제 여부는 현재 배당모형에 반영되지 않았으므로 배당표 원본 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 숫자는 크게 낮지만, 환금성은 별도 문제
소암빌라나동 전용 40.98㎡의 최근 12개월 실거래는 4건, 평균은 61,000,000원입니다. 최신 거래는 2024.10. 2층 73,000,000원입니다. 현재 최저가이자 권리상 실질취득액인 16,327,000원은 최근 12개월 평균의 26.8%입니다. 전체 실거래 평균 60,642,857원보다도 낮지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 40.98㎡ | 2 | 73,000,000원 |
| 2024.07 | 40.98㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2024.04 | 40.98㎡ | 1 | 46,000,000원 |
| 2024.02 | 40.98㎡ | 1 | 55,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 40.98㎡ | 4건 | 61,000,000원 |
최근 구간과 과거 구간의 거래 추세는 +1.4%로, 제공된 수치상 하락 추세는 아닙니다. 따라서 현재 최저가가 최근 시세보다 높은 상황도 아닙니다. 다만 거래 표본 자체가 많지 않고, 동일 건물 경매통계의 평균 유찰 횟수가 4.0회라는 점은 “가격이 낮다”와 “쉽게 되팔 수 있다”가 같은 뜻이 아님을 보여줍니다.
③ 예상배당표 (매각가 16,327,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 693,886원 |
| 1. 을구 13번 근저당 · 한국스탠다드차타드은행 | 63,000,000원 | 15,633,114원 |
| 2. 갑구 14번 가압류 · 신오새마을금고 | 604,716,542원 | 0원 |
| 3. 갑구 15번 경매개시결정 · 김민영 | 10,265,205원 | 0원 |
| 4. 갑구 16번 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 10,265,205원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 688,246,952원 중 채권자 배당은 15,633,114원으로 추정되고, 미배당액은 672,613,838원입니다. 이 미배당은 후순위 채권자 측 손실 구조이며, 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용정초등학교 남서측 인근이며, 주변은 주택과 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 불가능합니다. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 보행통행 가능한 도로와 접하며 도로접면은 세로각지(불)로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물, 사용승인일 1996.04.30.이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 주거환경개선지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 182.0㎡, 공시지가 895,600원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 다세대입니다.
- 현황 표시. 매각물건명세서 비고상 건물 외벽에 “나”로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 14세대 소규모 다세대이며 동일 건물 경매통계의 평균 유찰 횟수는 4.0회, 낙찰률은 0.0%로 집계되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 순위 재확인. 김민영의 전입 2019.05.20., 점유 2019.05.31.이 말소기준 2019.01.07.보다 늦다는 점을 등기부·현황조사·명세서 원본에서 다시 대조하세요.
- 임차인 관계 확인. 임차권자와 경매신청 채권자가 동일 이름으로 기재되어 있으므로 임대차계약과 신청채권의 원인을 확인하세요.
- 최우선변제 확인. 보증금은 10,000,000원이고 배당요구가 있으나, 현재 배당모형은 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
- 현장 접근성. 감정평가상 차량 접근 불가입니다. 실제 이삿짐 운반·주차·생활동선까지 현장에서 확인해야 합니다.
- 반복 유찰 원인. 4회 유찰과 건물 경매통계 평균 4.0회 유찰의 원인이 단순 가격인지, 물리적 접근성·수요 부족인지 구분해서 확인하세요.
- 외벽 동 표시. 현장 외벽에 “나”로 표시된 점을 호수·등기·건축물대장과 대조하세요.
- 배당 변동 요소. 당해세·최우선변제 등이 반영되면 실제 배당액은 달라질 수 있으므로 배당표를 확정치로 보지 마세요.
맺으며 — “권리는 가볍고, 시장성은 무겁다”
이 사건의 권리구조만 보면 핵심은 명확합니다. 2019.01.07. 근저당이 말소기준이고, 임차인 김민영의 전입·점유는 그보다 늦습니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인 인수는 0원, 실질취득은 최저가와 같은 16,327,000원입니다. 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 61,000,000원의 26.8%라는 가격 격차도 분명합니다.
하지만 이 물건을 높은 점수로 보기 어려운 이유는 권리가 아니라 환금성입니다. 이미 4회 유찰됐고, 14세대 소규모 다세대·1996년 사용승인·차량 접근 불가 조건이 겹칩니다. 따라서 “시세보다 싸다”는 한 문장보다 왜 네 번이나 유찰됐는지를 확인하는 것이 먼저입니다. 이 사건은 권리 인수 위험은 낮지만, 되팔기와 실사용 조건을 보수적으로 검증해야 하는 물건입니다.
