인천지방법원 2025타경510391. 부평동 해드림뷰 4층 405호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자 박일성은 2021년 10월 18일 매매를 원인으로 이 물건을 230,000,000원에 취득했고 2021년 10월 22일 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다. 이 사건에서 말소기준으로 선언된 권리는 2022년 12월 14일 부평구의 압류입니다.
문제는 그보다 앞선 2021년 9월 27일에 전입·점유를 시작한 임차권입니다. 망 김순금의 상속인 김승길 명의의 주택임차권은 보증금 230,000,000원, 확정일자 2021년 8월 10일, 전입·점유 2021년 9월 27일로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 원칙적인 권리계산에서는 대항력 있는 선순위 임차권으로 취급해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510391 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 546-88 해드림뷰 4층 405호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 경원대로1367번길 42-11 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 14층 · 제4층 제405호 · 사용승인일 2016.10.21. |
| 소유자 | 박일성 · 2021.10.18. 매매 · 거래가액 230,000,000원 · 2021.10.22. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 99,960,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약을 함께 봐야 한다
2016년 농협은행 근저당권과 2017년 수협은행 근저당권은 각각 등기부상 이미 말소되어 현재 경매의 인수 판단 대상이 아닙니다. 현재 선언된 말소기준은 2022.12.14. 부평구 압류입니다. 그 이후의 국 압류, 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
반면 임차권은 다릅니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021.08.10., 전입·점유는 2021.09.27.로 말소기준 압류보다 빠릅니다. 2023.10.30. 등기된 주택임차권 자체는 후등기이지만, 등기 내용에 기록된 선행 전입·점유와 확정일자에 의해 데이터상 대항력 있음·우선변제 가능으로 판정되어 있습니다.
② 임차인·점유자 분석
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김재유 | 2025.01.10 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 유서연 | 2025.01.10 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 망김순금의상속인김승길 | 2021.09.27 확정일자 2021.08.10 | 230,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 보증기관 승계 아님 |
주택임차권의 범위는 4층 405호 63.1965㎡ 전부이며, 2023.10.30. 배당요구가 확인됩니다. 일반적인 배당계산만 적용하면 현재 최저가 99,960,000원에서 집행비용 2,199,280원을 제하고 임차인에게 97,760,720원이 배당되어 보증금 부족분 132,239,280원이 남습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 204,000,000원, 현재 최저매각가는 99,960,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 최근 동일·유사 물건의 실거래 시세와 직접 비교할 수 있는 근거가 확인되지 않은 만큼 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 평가할 수는 없습니다.
가격 판단은 두 갈래로 나뉩니다. 말소동의 확약서가 유효하면 실질취득은 현재 낙찰가 수준인 99,960,000원으로 볼 수 있지만, 그 가격이 시장 시세 대비 저렴한지는 별도 시세 확인이 필요합니다. 반대로 확약 효과가 인정되지 않으면 선순위 임차보증금 부족분이 남아 단순 최저가 비교 자체가 무의미해집니다.
④ 예상배당표 (매각가 99,960,000원 · 확약 효과 미반영 룰 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,199,280원 |
| 1. 임차인 망김순금의상속인김승길 보증금 | 230,000,000원 | 97,760,720원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 데이터의 일반 배당 계산값입니다. 이 계산에서는 임차보증금 부족분 132,239,280원을 매수인 인수로 산정하지만, 제출된 말소동의 확약서가 유효하게 이행되는 경우 본 리포트의 실질 인수 평가는 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 확약 확인이 먼저
| 시나리오 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 총 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 99,960,000원 | 132,239,280원 | 455,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 69,972,000원 | 161,687,496원 | 455,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 48,980,400원 | 182,301,247원 | 455,000,000원 |
일반 룰 계산만 보면 유찰이 거듭될수록 낙찰가는 99,960,000원 → 69,972,000원 → 48,980,400원으로 내려가지만, 선순위 임차보증금 미배당분은 132,239,280원 → 161,687,496원 → 182,301,247원으로 증가합니다. 즉 대항력 인수형에서는 낮은 최저가 자체가 총 취득비용 절감으로 직결되지 않습니다. 이번 사건은 그 구조를 말소동의 확약서가 해소하는지가 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평서초등학교 남측 인근으로, 주위에 아파트단지·오피스텔·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 1호선 및 인천지하철 1호선 환승역인 부평역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 이용. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 14층 건물이며 사용승인일은 2016.10.21.입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·화재탐지·승강기·주차설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이번 사건의 실질 인수 0원 판단을 결정하는 가장 중요한 서류입니다. 적용 대상 임차권과 말소 이행 조건을 직접 확인해야 합니다.
- 주택임차권 재확인. 보증금 230,000,000원, 확정일자 2021.08.10., 전입·점유 2021.09.27., 임차권등기 2023.10.30.의 연결관계를 원본과 대조해야 합니다.
- 후순위 점유자 확인. 김재유·유서연은 2025.01.10. 전입으로 대항력 없음 판정이지만 보증금이 미상입니다. 실제 점유관계와 계약관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 비율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 부평동 오피스텔의 최근 실거래·매물 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 해석 주의. 데이터의 132,239,280원 인수액은 확약 효과를 반영하지 않은 룰 계산입니다. 확약 유효 시 실질 인수 평가는 0원입니다.
- 세금·비용 확인. 부평구 및 국의 압류가 존재하므로 실제 배당과 말소 범위는 매각물건명세서·등기부·세금 관련 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 물건은 ‘49% 할인’보다 ‘확약의 효력’이 먼저다
현재 최저가는 99,960,000원으로 감정가 204,000,000원의 49%입니다. 그러나 이 숫자만 보고 가격이 싸다고 결론내리면 권리구조의 핵심을 놓치게 됩니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차권의 보증금은 230,000,000원이고, 일반 배당 계산에서는 현재 회차에 132,239,280원의 부족분이 발생합니다.
다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 그 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되고 실제 말소까지 이행된다면, 본 리포트의 실질 인수 판단은 0원입니다. 반대로 확약의 효력이나 이행이 확인되지 않으면 일반적인 대항력 인수형의 위험이 다시 살아납니다. 따라서 결론은 단순합니다. 확약 확인 전에는 위험형, 확약 유효 확인 후에는 인수 0원형. 가격 판단은 그 다음입니다.
