인천지방법원 2025타경510405. 인천 서구 당하동 서연빌리지 104동 3층 302호, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택 단지형다세대입니다. 이 사건의 함정은 “2회 유찰” 자체가 아닙니다. 최저가가 102,410,000원까지 내려왔어도, 대항력 있는 임차인의 보증금 288,000,000원이 최저가보다 훨씬 크기 때문에, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 매수인 실질취득 총액은 보증금 수준으로 고정됩니다.
따라서 이 물건을 “반값 다세대”로 보면 안 됩니다. 가격 판단의 출발점은 최저가가 아니라 보증금 288,000,000원이고, 그다음에야 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 김재원 임차권 인수를 0원으로 만드는지, 그리고 확약 밖의 미상 임차권 경정 항목이 남는지를 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510405 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 943-3 서연빌리지 104동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택 단지형다세대 · 3층 302호 50.24㎡ 전부 |
| 소유자 | 진영희 (2022.10.14. 거래가 293,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 102,410,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 288,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
제공 데이터의 말소기준은 2024.10.23. 갑구 7번 가압류(이도영, 8,500,000원)입니다. 그런데 임차인 김재원의 주택임차권등기는 2024.05.01., 주민등록과 점유개시는 2022.04.12.로, 말소기준보다 앞섭니다. 그래서 기본 법리만 놓고 보면 김재원은 대항력 있는 임차인이고, 배당받지 못한 보증금은 매수인 인수로 이어질 수 있습니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 1명, 미상 경정 1건
| 구분 | 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 을구 3 | 김재원 3층 302호 50.24㎡ 전부 | 288,000,000원 | 2022.04.12 / 2022.03.28 | 2024.05.01 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
| 을구 3-2 | 미상 임차권 경정 | 미상 | 전입 미상 / 2022.03.28 | 2024.06.14 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
보증기관 승계·대위변제 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다. 실제 이름이 확인되는 임차인은 김재원 1명이며, 3-2는 이름·보증금·전입신고일이 미상인 임차권 경정 항목으로 별도 확인 대상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,410,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,233,740원 | 약 매각가의 2.2% 추정 |
| 1. 임차인 김재원 보증금 | 288,000,000원 | 100,176,260원 | 부족분 187,823,740원 매수인 인수 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 132,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 이도영 | 8,500,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 갑구 8번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 288,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
위 표는 확약서 반영 전 룰상 배당 구조입니다. 김재원 보증금은 288,000,000원이고, 현재 회차 매각가 102,410,000원에서는 배당 후 부족분 187,823,740원이 발생합니다. 확약서가 유효하면 김재원 임차권의 실질 인수는 0원*이나, 확약 범위 밖 미상 항목은 별도 검토해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 “백석초등학교” 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통이용편익은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택 단지형다세대입니다. 아파트로 가정하면 안 됩니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 3층 302호이며, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있습니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 성장관리권역, 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역 등이 포함되어 있으며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 현재 최저가 102,410,000원은 낮지만, 대항력 보증금 288,000,000원이 가격 판단의 기준입니다.
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 김재원 임차권에 실제로 적용되는지, 말소 조건이 무엇인지 확인해야 합니다.
- 3-2 경정 항목 확인. 이름·보증금·전입신고일이 미상입니다. 대항력 있음으로 단정하지 말고 “대항력 가능·미상”으로 두고 매각물건명세서 보완을 확인해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 배당표에는 농협은행주식회사 근저당권 132,000,000원이 0원 배당으로 잡히지만, 등기부에는 2020.06.30 해지 말소 이력도 함께 있으므로 원본 대조가 필요합니다.
- 관리비·점유 확인. 도시형생활주택 단지형다세대는 점유관계, 공용부분 관리비, 임차권 말소 협의가 실무 리스크가 될 수 있습니다.
맺으며 — “반값”이 아니라 “확약서 검증 물건”
이 사건의 표면은 감정가 209,000,000원 대비 최저가 102,410,000원, 즉 49%까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 본질은 가격 할인이 아니라 대항력 임차보증금 288,000,000원입니다. 확약서가 없다면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득은 보증금 수준으로 고정됩니다. 반대로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하면 김재원 임차권의 실질 인수는 0원*이 될 수 있습니다.
결론은 단순합니다. 확약서 원본과 3-2 경정 항목을 확인하기 전까지는 공격적으로 볼 물건이 아닙니다. 주된 인수는 확약으로 해소될 가능성이 있지만, 확약 밖 미상 임차권이 남는 순간 리스크 구조가 달라집니다. 이 물건의 승부처는 “얼마에 낙찰받느냐”보다 무엇이 정말 말소되고, 무엇이 남는지입니다.
