인천지방법원 2025타경510413. 인천광역시 남동구 구월동 하비스트2 7층 704호, 전용 68.24㎡ 오피스텔입니다. 현재 소유자는 김범식이고, 2016년 7월 18일 소유권이전과 같은 날 수산업협동조합중앙회 근저당 148,800,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025년 7월 2일의 강제경매개시결정은 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 별도로 떠안을 권리는 0원입니다.
임차인은 변상철 1명으로 조사됐습니다. 전입일은 2025년 5월 28일로 말소기준일 2016년 7월 18일보다 늦습니다. 따라서 이 사건 자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 배당요구는 2025년 9월 9일 접수돼 있습니다. 이는 인수 위험과는 별개로 배당관계 및 점유·명도 상황을 원문 서류에서 다시 확인할 이유가 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510413 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1129-21 7층704호 · 도로명 인천광역시 남동구 미래로 13-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 68.24㎡ · 14층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 김범식 · 2016.07.18 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 220,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김성권 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.05.26 |
| 사용승인 | 2016.06.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 늦은 임차인
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 변상철 | 오피스텔 · 2025.05.28 | 미상 | 2025.09.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 변상철의 전입은 말소기준권리보다 약 9년 뒤이므로 이 사건 자료상 대항력은 성립하지 않습니다. 따라서 보증금 액수가 확인되지 않았더라도 그 보증금을 낙찰자가 대항력 때문에 인수하는 구조는 아니며, 배당표 역시 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 거래’를 우선
하비스트2 동일 면적 68.24㎡ 실거래는 9건이 확인됩니다. 전체 평균은 212,888,888원이지만 과거 170,000,000원대와 250,000,000원대 거래가 함께 섞여 있습니다. 가격 판단에서는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선하는 것이 맞습니다. 최신 거래는 2024년 1월 256,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 표본 1건 기준 256,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 68.24㎡ | 5 | 256,000,000원 |
| 2022.09 | 68.24㎡ | 5 | 257,000,000원 |
| 2022.05 | 68.24㎡ | 5 | 256,000,000원 |
| 2022.05 | 68.24㎡ | 7 | 170,000,000원 |
| 2022.02 | 68.24㎡ | 4 | 183,000,000원 |
| 2021.11 | 68.24㎡ | 5 | 249,000,000원 |
| 2021.10 | 68.24㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2021.10 | 68.24㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2021.10 | 68.24㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 9건 | 212,888,888원 |
최저가 220,000,000원은 전체 평균 212,888,888원과 비교하면 103.3%라 약간 높습니다. 그러나 전체 평균은 과거 저가 거래가 섞인 장기 평균입니다. 반대로 최신 거래 및 최근 12개월 평균 256,000,000원과 비교하면 최저가는 85.9%이고, 금액 차이는 36,000,000원입니다. 최근 거래 추세 역시 과거 구간 대비 +23.4%로 상승 방향입니다. 따라서 가격 평가는 전체 평균만 보고 “비싸다”고 단정하기보다, 최근 시세 대비 할인된 신건으로 보는 쪽이 데이터에 더 부합합니다.
③ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,880,000원 |
| 2. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 148,800,000원 | 148,800,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 김성권 | 200,000,000원 | 67,320,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계는 348,800,000원이고 현재 회차 예상 배당액은 216,120,000원, 미배당은 132,680,000원입니다. 신청채권자 김성권의 청구 200,000,000원 중 예상 배당은 67,320,000원입니다. 이 미배당은 채권자의 미회수 문제이며, 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 220,000,000원 | 216,120,000원 | 132,680,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 176,000,000원 | 172,736,000원 | 176,064,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 140,800,000원 | 138,028,800원 | 210,771,200원 | 0원 |
유찰돼 매각가가 내려가면 채권자 미배당은 커지지만, 이 사건에서는 임차인의 대항력이 없고 별도의 인수권리도 계산되지 않아 각 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 실질취득액은 각 회차 매각가와 동일한 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 입지. 인천광역시청 남측 인근으로 오피스텔·주상복합·근린생활시설이 혼재하며 주위 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 예술회관역이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 중 7층이며 사용승인은 2016.06.29입니다. 승강기·기계주차장·스프링클러·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 동측과 서측으로 약 50m 및 약 5m 내외 포장도로에 접하고, 토지는 483.7㎡의 세로장방형 평지입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되고 광로2류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 하비스트2는 28세대로 규모가 작고, 동일 면적 실거래 9건의 가격 편차가 170,000,000원~257,000,000원으로 큽니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.2회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서 원본을 대조하세요.
- 점유·명도 상태 확인. 오피스텔은 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았습니다. 실제 점유자와 인도 시점을 확인할 필요가 있습니다.
- 최근 거래의 표본 한계. 최근 12개월 평균 256,000,000원은 1건 표본입니다. 한 건의 거래만으로 응찰가 상한을 정하지 않는 것이 안전합니다.
- 전체 평균과 최근 시세를 구분. 전체 9건 평균 212,888,888원보다 최저가가 높다는 사실보다, 최근 거래가 256,000,000원이었다는 점을 함께 봐야 합니다.
- 소규모 오피스텔 환금성. 28세대이고 단지 경매 평균 유찰 횟수가 2.2회인 만큼, 실수요·임대수요와 재매각 가능성을 별도로 점검하세요.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았고 미납 관리비도 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 최근 시세보다 낮다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2016년 수산업협동조합중앙회 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 1명의 전입은 2025년으로 늦어 대항력이 없습니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 신건 최저가 220,000,000원이 최신 실거래 및 최근 12개월 평균 256,000,000원보다 36,000,000원 낮아 최근 시세 대비 할인 구간에 있습니다.
다만 이 장점을 곧바로 높은 등급으로 연결하기엔 확인할 점이 남습니다. 최근 12개월 실거래 표본은 1건뿐이고, 28세대 오피스텔이라 거래량이 얇습니다. 내부도 확인하지 못했고 임차인의 보증금·확정일자도 미상입니다. 과거 동일 면적 가격 편차와 단지 평균 2.2회 유찰 이력까지 감안하면, 권리상 부담은 낮지만 환금성과 시세 확신도는 보수적으로 볼 사건입니다.
