인천지방법원 2025타경510438. 부평동 소재 “하이원” 16층 건물 중 2층 203호 오피스텔입니다. 감정가는 226,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저가는 110,740,000원, 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 가격이 크게 내려온 것처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 등기부상 을구 3번 주택임차권은 임차보증금 269,000,000원, 주민등록일자 2022.07.14, 확정일자 2022.06.10으로 기재되어 있고, 말소기준인 2023.08.31 압류보다 앞선 전입을 갖춘 임차권입니다.
따라서 확약이 없다고 보면, 매각대금에서 집행비용 2,350,360원을 먼저 빼고 임차인 이상우에게 108,389,640원이 배당되며, 부족분 160,610,360원은 매수인 인수로 계산됩니다. 최저가 110,740,000원에 이 인수액을 더한 실질취득은 271,350,360원입니다. 즉 이 유형은 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어 총부담이 보증금 269,000,000원 수준으로 고정되는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510438 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 158-1 하이원 2층203호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 부흥로366번길 10-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · “오피스텔”로 이용중 · 철근콘크리트구조 16층건 중 2층 203호 |
| 소유자 | 장용준 (2020.05.20 소유권이전, 거래가액 249,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 110,740,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 269,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
말소기준은 갑구 4번 2023.08.31 압류입니다. 그 뒤의 우리카드 가압류, 부평구 압류, 국 압류, 강제경매개시결정, 을구 3번 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조로 표시됩니다. 하지만 주택임차권 자체의 등기일이 2024.09.19라고 해서 안심하면 안 됩니다. 임차권등기 내용에 적힌 주민등록일자와 점유개시일자가 2022.07.14로 말소기준보다 앞서기 때문에, 임차인 이상우의 임차보증금 269,000,000원은 대항력 있는 보증금으로 취급됩니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인과 미상 항목을 분리해야 한다
보증기관 승계·대위 중복신고로 표시된 tenant 항목은 없습니다. 다만 데이터상 이름이 확인되는 임차인은 이상현, 이상우이고, 별도 이름 없이 을구 3-2 경정으로 표시된 미상 항목이 있습니다. 보증금 합산은 이상우의 269,000,000원만 확인됩니다.
| 성명 | 점유/용도 | 전입 | 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상현 | - | 2025.04.18 | - | - | 없음 | - | 아님 |
| 이상우 | 2층 203호 58.46㎡전부 · 주거 (임차권등기) | 2022.07.14 | 2022.06.10 | 269,000,000원 | 있음 | 가능 | 아님 |
| - | 주거 (임차권등기) · 을구 3-2 경정 | - | 2022.07.04 | - | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
보증금·전입이 미상인 항목은 대항력 “있음”으로 단정하지 않고 가능·미상으로 표시했습니다. 이상우 임차권에는 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있으나, 확약 밖 미상 항목은 별도 확인 대상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,350,360원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치 |
| 1. 임차인 이상우 보증금 (우선변제) | 269,000,000원 | 108,389,640원 | 부족분 160,610,360원 매수인 인수 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 157,200,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 우리카드 | 5,100,473원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 갑구 8번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 269,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
배당표 기준 매수인 인수액은 160,610,360원입니다. 다만 notes의 말소동의 확약서가 을구 3번 임차권에 유효하게 적용되면 해당 임차권 인수는 실질 0원*으로 처리될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총부담은 고정된다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 실질취득 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 110,740,000원 | 160,610,360원 | 271,350,360원 | 431,300,473원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 77,518,000원 | 193,277,324원 | 270,795,324원 | 431,300,473원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 54,262,600원 | 216,114,127원 | 270,376,727원 | 431,300,473원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 낙찰가가 110,740,000원에서 77,518,000원, 54,262,600원으로 낮아져도 룰상 인수액은 160,610,360원, 193,277,324원, 216,114,127원으로 커집니다. 결국 확약이 없다면 실질취득은 계속 보증금 269,000,000원 부근에 머뭅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 “부흥초등교” 북측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택 및 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 대중교통 등의 제반교통 사정은 양호하다고 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 “오피스텔”로 이용중입니다. 아파트로 가정하면 안 됩니다.
- 도로. 북측으로 약 8m, 남측으로 약 5m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역이 기재되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 “없음”입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. notes에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 되어 있습니다. 확약의 주체, 범위, 조건, 말소 대상이 을구 3번 주택임차권등기와 일치하는지 확인해야 합니다.
- 확약 밖 임차인 확인. 이상현은 2025.04.18 전입으로 대항력 없음으로 표시되지만 보증금은 미상입니다. 이름 없는 을구 3-2 경정 항목도 전입·보증금 미상입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있고, notes에는 당해세 해당 시 0순위 차감 및 후순위 미배당 가능성이 표시되어 있습니다.
- 실질취득 기준으로 판단. 확약이 없으면 최저가 110,740,000원이 아니라 실질취득 271,350,360원을 기준으로 봐야 합니다. 확약 유효 전제에서도 미상 점유 리스크가 남습니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 “269,000,000원 보증금”이 먼저다
이 사건은 겉으로는 감정가 226,000,000원에서 최저가 110,740,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 권리분석의 중심은 최저가가 아니라 269,000,000원 임차보증금입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하면, 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득은 보증금 수준으로 고정됩니다. 이 사건도 원칙 계산상 실질취득은 271,350,360원입니다.
다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 기재되어 있어, 을구 3번 주택임차권등기에 대해서는 실질 인수 0원* 전제가 가능합니다. 그래서 결론은 단순한 포기나 단순한 저가매수가 아닙니다. 확약서가 실제로 주된 임차권 인수를 지우는지, 그리고 확약 밖 미상 임차 항목이 없는지 확인한 뒤에만 가격을 판단해야 하는 사건입니다.