인천지방법원 2025타경510448. 인천 미추홀구 주안동 ‘하나맨션B동’ 4층 401호, 전용 45.57㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 정용규로, 2014.02.03 매매를 원인으로 2014.02.27 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 85,000,000원입니다. 같은 날 독산1동새마을금고의 채권최고액 70,800,000원 근저당이 설정됐고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 인천신용보증재단 가압류, 국세 압류, 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정 등이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 존재해 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 가장 중요한 임차인은 이정희 1명으로, 전입일이 2014.02.28입니다. 말소기준일인 2014.02.27보다 하루 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 선순위 대항력 임차인으로 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510448 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 869-52 4층 401호 · 신기길58번길 31 |
| 용도 / 전용 | 다세대주택 · 전용 45.57㎡ · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층건 내 4층 401호 |
| 사용승인 | 2001.01.22 |
| 소유자 | 정용규 · 2014.02.27 소유권이전 · 거래가액 85,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 31,213,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 청구금액 | 38,416,760원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심 기준은 2014.02.27 설정된 독산1동새마을금고 근저당 70,800,000원입니다. 이후 남아 있는 인천신용보증재단 가압류 13,399,306원, 국세 압류, 국민건강보험공단 압류, 금천중앙새마을금고의 임의경매개시결정, 추가 국세 압류는 자료상 모두 매각으로 소멸합니다. 이미 해제·말소된 카드사 가압류와 과거 강제경매개시결정은 현재 인수권리로 남아 있지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정희 | 2014.02.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 이정희의 전입신고일은 2014.02.28로, 말소기준권리 2014.02.27보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없고 매수인이 임차보증금을 승계하는 구조도 아닙니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없지만, 그 점이 곧 매수인 인수로 연결되는 것은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 31.2%라는 숫자의 함정
같은 건물 ‘하나맨션(B동)’의 전용 45.57㎡ 거래 자료에는 실거래가 1건만 확인됩니다. 2021.11, 2층, 거래가 100,000,000원입니다. 현재 최저가 31,213,000원은 이 거래가의 31.2% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 45.57㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 평균 | 45.57㎡ | 1건 | 100,000,000원 |
표면적으로는 최저가가 실거래보다 매우 낮습니다. 하지만 이 비교에는 중요한 제한이 있습니다. 표본이 단 1건이고 거래 시점도 2021.11입니다. 따라서 100,000,000원을 현재의 확정 시세처럼 놓고 “68.8% 싸다”고 해석하기는 어렵습니다. 특히 10세대 규모의 소규모 다세대는 아파트처럼 동일 평형 거래가 자주 쌓이지 않기 때문에, 낮은 최저가 자체보다 현재 매수수요와 개별 상태를 더 보수적으로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 31,213,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 961,834원 |
| 1. 근저당 · 독산1동새마을금고 | 70,800,000원 | 30,251,166원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 13,399,306원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권총액 84,199,306원 중 30,251,166원이 배당되고, 미배당은 53,948,140원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정치이므로 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아져도 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 31,213,000원 | 30,251,166원 | 53,948,140원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 21,849,100원 | 21,055,816원 | 63,143,490원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 15,294,369원 | 14,619,070원 | 69,580,236원 | 0원 |
이 사건은 유찰이 이어져 매각가가 내려가도 매수인 인수액이 생기는 구조가 아닙니다. 4회 유찰 시 매각가 21,849,100원, 5회 유찰 시 15,294,369원으로 낮아지지만, 그만큼 담보권자와 후순위 채권자의 미배당이 증가합니다. 즉 가격 하락분이 임차보증금 승계로 되돌아오는 대항력 인수형 사건은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 아파트가 아니라 소규모 공동주택으로 봐야 합니다.
- 입지. 주안3동행정복지센터 북동측 인근이며, 주변은 다세대주택이 주를 이루는 주거지대입니다.
- 교통. 북측 세로를 통해 미추홀대로 등 간선도로로 연계되고, 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물이며 사용승인일은 2001.01.22입니다. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 주거환경개선지구, 상대보호구역 등에 해당하며 공시지가는 1,343,000원/㎡입니다.
- 규모·환금성. 하나맨션(B동)은 10세대 규모이고 확인된 동일면적 거래는 1건입니다. 거래 표본이 얇아 매도 시 가격발견이 쉽지 않을 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 이정희의 전입일이 말소기준권리보다 뒤인 점은 명확하지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 매각물건명세서 원본으로 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 세금채권 확인. 국세와 국민건강보험공단 압류가 있으므로 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인해 배당표 변동 가능성을 점검해야 합니다.
- 현재 시세 별도 검증. 확인 실거래가 2021.11 한 건뿐이므로 주변 동일 규모 다세대의 최근 거래와 매물 호가를 추가 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 확인. 단순 가격 문제인지, 내부 상태·점유·명도·주차·관리상태 등 물건 고유 요인이 있는지 현장조사가 중요합니다.
- 환금성 보수적으로. 10세대 다세대는 대단지 아파트보다 매수층이 얇을 수 있으므로 낙찰가뿐 아니라 향후 매도가격과 매도기간까지 함께 계산해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 싸 보이지만 출구 확인이 먼저”
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2014.02.27 근저당이 말소기준이고, 임차인 이정희의 전입은 2014.02.28이라 대항력이 없습니다. 자료상 매수인 인수도 0원입니다. 권리 자체만 놓고 보면 복잡한 선순위 임차권이나 보증금 승계 함정은 보이지 않습니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 최저가 31,213,000원은 감정가 91,000,000원의 34.3%이고, 확인된 과거 실거래 100,000,000원의 31.2%에 불과하지만, 그 실거래가 2021.11의 단 1건입니다. 게다가 3회 유찰, 10세대 규모, 경매 낙찰률 0.0%라는 조건이 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수 부담은 낮지만, 낮은 최저가를 현재 시세 할인율로 곧바로 해석해서는 안 되는 다세대”입니다. 승부처는 권리가 아니라 현재 현장가치와 향후 환금성 검증입니다.
