인천지방법원 2025타경510448. 인천 미추홀구 주안동 하나맨션B동 4층 401호, 전용 45.57㎡ 다세대주택입니다. 소유자 정용규는 2014.02.03 매매를 원인으로 거래가액 85,000,000원에 취득했고, 소유권이전일인 2014.02.27 독산1동새마을금고 앞으로 채권최고액 70,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권 다음 날인 2014.02.28 이정희가 전입했으므로, 현재 확인되는 순위만 놓고 보면 임차인은 낙찰자에게 보증금 반환을 요구할 수 있는 대항력을 갖지 못합니다.
권리상 결론은 비교적 분명하지만 가격 판단은 단순하지 않습니다. 최저가는 감정가의 70%인 63,700,000원이고, 동일면적 실거래는 2021.11의 100,000,000원 한 건입니다. 수치만 보면 최저가가 낮지만, 거래 시점이 다르고 10세대 규모 다세대주택에서 확인되는 표본도 한 건뿐입니다. 따라서 63.7%라는 비율만으로 현재 시세 대비 저가라고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510448 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 869-52, 인천광역시 미추홀구 신기길58번길 31, 하나맨션B동 4층 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 45.57㎡ · 4층 건물 중 4층 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 사용승인 2001.01.22 · 총 10세대 |
| 소유자 | 정용규 (2014.02.03 매매, 거래가액 85,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 63,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 금천중앙새마을금고 / 38,416,760원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 말소기준은 2014년 근저당
등기 이력상 2001.01.30 설정된 한국주택은행 근저당권은 2001.04.20 말소됐고, 2001.04.18 설정된 한국주택은행 근저당권도 2014.02.28 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 존속하는 최초 담보권은 2014.02.27 독산1동새마을금고 근저당권입니다. 이 권리를 말소기준으로 보면, 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이정희 | 2014.02.28 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 63.7%지만 ‘한 건의 오래된 거래’
하나맨션B동은 총 10세대이고, 대상과 같은 전용 45.57㎡의 확인된 실거래는 2021.11, 2층, 100,000,000원 한 건입니다. 대상은 4층으로 층이 다르고, 실거래 시점과 매각기일 사이에도 시차가 있어 직접적인 현재 시세로 쓰기에는 한계가 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 45.57㎡ | 2층 | 100,000,000원 |
| 확인 표본 | 45.57㎡ | 1건 | 100,000,000원 |
현재 실질취득액 63,700,000원은 이 거래가의 63.7%입니다. 감정가 91,000,000원도 해당 거래가보다 낮습니다. 그러나 비교사례가 한 건뿐이므로 “실거래보다 36,300,000원 낮다”는 산술 차이를 곧바로 수익 여력으로 해석할 수는 없습니다. 내부 상태, 수리비, 점유관계와 2026년 현재의 인근 다세대 거래를 추가 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,546,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사한국주택은행 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사한국주택은행 | 54,600,000원 | 36,153,400원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 독산1동새마을금고 | 70,800,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 5,133,110원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 14,420,416원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 인천신용보증재단 | 13,399,306원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 9,189,587원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 6,190,266원 | 0원 |
| 9. 강제경매 관련 · 인천신용보증재단 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서는 채권자 총 청구액 199,732,685원 중 62,153,400원이 배당되고 137,579,285원이 미배당됩니다. 소유자 잔여와 매수인 인수는 각각 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 주안3동행정복지센터 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택이 주를 이루는 주거지대입니다. 주변환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 북측 세로를 통해 미추홀대로 등 간선도로로 연결되고, 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물의 4층 401호입니다. 외벽은 외장타일, 창호는 샤시창호이며 위생·급배수·도시가스 공급설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 상대보호구역·주거환경개선지구·과밀억제권역 등에 포함됩니다. 토지는 다세대주택 부지로 이용 중이고 북측 세로에 접합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 1㎡당 1,343,000원이며 토지면적은 127.0㎡입니다.
- 환금성. 총 10세대의 소규모 다세대주택이고 확인된 동일면적 거래도 1건이므로, 대단지 공동주택보다 매수자층과 거래 빈도가 제한될 수 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2001년 근저당권 2건의 말소 여부와 2014.02.27 근저당권의 현재 권리자를 최신 등기사항증명서로 확인하세요.
- 배당표 재산정. 말소된 권리가 배당 가정에 포함된 이유, 신청채권자 금천중앙새마을금고의 청구액 38,416,760원과 을구 4번 근저당권의 관계를 법원 기록으로 대조해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 이정희는 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 실제 점유자와 인도 시기, 명도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 당해세 확인. 국과 국민건강보험공단의 압류가 존재하므로 교부청구액과 당해세 해당 여부를 확인해야 정확한 배당액을 판단할 수 있습니다.
- 시세 추가 조사. 2021.11 실거래 1건만으로 현재 가치를 단정하지 말고, 주안동 전용 45.57㎡ 안팎 다세대의 매물·거래·수리 상태를 추가 비교하세요.
- 내부 상태 확인. 감정가와 최저가 차이보다 내부 노후도와 수리비가 실질취득비용에 미치는 영향이 클 수 있으므로 현황을 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격과 배당표는 단순하지 않다”
이 물건의 임차인 권리만 보면 결론은 명확합니다. 실제 임차인은 이정희 1명이고, 전입일이 2014.02.27 근저당권보다 늦어 대항력이 없으므로 매수인 인수는 0원입니다. 최저가 63,700,000원이 그대로 실질취득액이며, 2021.11 동일면적 거래가 100,000,000원의 63.7%에 해당합니다.
그러나 총 10세대 다세대주택에서 확인되는 비교거래가 한 건뿐이라 현재 시세와 환금성을 확정하기 어렵고, 배당 가정에는 등기상 이미 말소된 것으로 표시된 2001년 근저당권들이 포함되어 있습니다. 따라서 이 물건은 “인수 위험이 없으니 싸다”가 아니라, “인수는 0원이지만 시세 표본과 실제 배당순위를 확인한 뒤 가격을 정해야 한다”가 정확한 결론입니다. 권리는 합격, 가격과 배당 검증은 보류.