98,000,000원
인천지방법원 2025타경510494. 부평동 에스씨제일행복해주상복합 4층 407호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 유찰 횟수나 최저가가 아니라 임차보증금입니다. 김진수의 임대차계약일은 2021.08.30, 확정일자는 2021.09.14, 전입 및 점유개시는 2021.10.12이고 보증금은 210,000,000원입니다. 등기된 주택임차권은 2023.11.21 접수됐으며, 말소기준으로 제시된 국의 압류 2023.11.24보다 앞섭니다. 따라서 이 임차권은 매각으로 없어지는 권리가 아니라 매수인 인수 대상입니다.
현재 최저매각가는 98,000,000원이고 예상 집행비용 2,164,000원을 먼저 뺀 뒤 임차인에게 95,836,000원이 배당되는 구조입니다. 보증금 210,000,000원 중 114,164,000원이 배당되지 않으므로, 매수인이 그 부족분을 부담하면 입찰대금까지 합친 실질취득은 212,164,000원입니다. 낙찰가가 내려가면 미배당 인수액이 커져 총부담이 보증금 수준 부근에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510494 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 642 에스씨제일행복해주상복합(부평동642) 4층407호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 경인로 964 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 4층 407호 · 오피스텔로 이용중인 것으로 추정 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상12층 · 사용승인 2017.04.24 |
| 소유자 | 윤혜진 · 2018.04.18 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 98,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다
말소기준은 2023.11.24 국의 압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류 210,000,000원과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 김진수의 주택임차권등기는 2023.11.21로 말소기준보다 빠르고, 실제 전입·점유는 그보다 훨씬 앞선 2021.10.12입니다. 따라서 등기상 판단도, 전입시점 판단도 모두 임차인이 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김진수 | 주택전부 | 210,000,000원 | 2021.10.12 | 2021.09.14 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
김진수는 실제 임차인 1명이며 보증금은 210,000,000원입니다. 임차권등기와 매각물건명세서에서 확인되는 임차인으로, 보증기관 대위·승계자로 표시된 별도 임차인은 없습니다. 따라서 보증금을 중복 합산할 이유도 없습니다.
③ 최저가보다 중요한 ‘실질취득’
표면상 현재 회차 최저가는 감정가 200,000,000원의 49%인 98,000,000원입니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가만 내려가는 것은 투자자에게 그대로 이익이 되지 않습니다. 배당되지 못한 보증금이 매수인 인수액으로 이동하기 때문입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 98,000,000원 | 114,164,000원 | 212,164,000원 |
| 3회 유찰 시 | 68,600,000원 | 143,034,800원 | 211,634,800원 |
| 4회 유찰 시 | 48,020,000원 | 163,244,360원 | 211,264,360원 |
즉 현재 98,000,000원에서 한 차례 더 떨어져 68,600,000원이 되어도 인수액은 143,034,800원으로 늘어 총부담은 211,634,800원입니다. 다시 48,020,000원까지 내려가도 총부담은 211,264,360원입니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 커져 총취득 부담이 약 2.11억~2.12억원대로 유지됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,164,000원 |
| 1. 임차인 김진수 보증금 | 210,000,000원 | 95,836,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 98,000,000원 중 집행비용 2,164,000원을 제외한 95,836,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 114,164,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 부평구 부평동, 부평역 남동측 인근입니다. 주변에는 동류형 오피스텔(주거용), 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 전철역과 버스정류장이 있어 일반 대중교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층/지상12층 건물의 4층 407호이며 사용승인일은 2017.04.24입니다.
- 설비. 위생·상하수도·급배수시설, 소화전설비, 승강기 2대, 도시가스 및 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 35m, 서측 약 12m, 동측 약 3m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총취득액 계산. 현재 최저가 98,000,000원에 인수 114,164,000원을 합친 212,164,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 선순위 확인. 김진수의 전입 2021.10.12, 확정일자 2021.09.14, 임차권등기 2023.11.21은 말소기준 2023.11.24보다 앞섭니다.
- 배당요구와 인수는 별개. 김진수는 배당요구를 했지만 현재 회차 예상배당은 95,836,000원뿐이라 부족분 114,164,000원이 남습니다.
- 확약서 문구 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실이 있으므로, 입찰 전 실제 확약서 원문에서 대항력 포기 범위까지 반드시 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 과대평가 금지. 3회 유찰 시 매각가 68,600,000원, 4회 유찰 시 48,020,000원으로 낮아져도 인수가 증가해 총부담은 약 2.11억원 수준입니다.
맺으며 — “9,800만원 낙찰”이 아니라 “2.12억원 취득”
이 사건은 최저가 숫자만 보면 감정가 200,000,000원의 49%까지 떨어진 98,000,000원 물건입니다. 하지만 김진수의 보증금 210,000,000원과 대항력 때문에 가격 구조가 완전히 달라집니다. 현재 배당으로 회수되지 않는 114,164,000원을 매수인이 인수하면 실질취득은 212,164,000원입니다.
더 유찰된다고 해서 이 구조가 크게 좋아지지도 않습니다. 매각가가 68,600,000원, 48,020,000원으로 내려가면 인수액이 각각 143,034,800원, 163,244,360원으로 늘어 총부담은 계속 약 2.11억~2.12억원에 머뭅니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “감정가 대비 몇 %에 낙찰받느냐”가 아니라 “선순위 임차보증금까지 합쳐 얼마에 취득하느냐”입니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실은 중요한 변수지만, 현재 기재만으로는 김진수의 대항력 포기까지 확인되는 형태가 아닙니다. 그 범위가 명확히 확인되지 않는 한 인수 114,164,000원과 실질취득 212,164,000원을 전제로 접근하는 것이 안전합니다.
