인천지방법원 2025타경510498. 인천 미추홀구 주안동 금송빌라 4층 402호, 전용 39.92㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부 자체보다 대항력 있는 임차권입니다. 김효정은 임대차계약일 2022.05.09, 확정일자 2022.05.17, 전입·점유개시 2022.07.01로 확인되고 보증금은 72,000,000원입니다. 2024.07.15에는 같은 호수 전부에 주택임차권등기도 마쳤습니다. 경매의 말소기준이 2025.07.04 강제경매개시결정이므로 그보다 앞선 임차권은 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다.
보통 이 구조라면 최저가 34,300,000원만 보고 “감정가의 49%라 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 현재 회차 예상배당상 임차인에게 33,282,600원이 배당되고 보증금 중 38,717,400원이 미배당되므로, 확약이 없다면 최저가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어 매수인의 총부담은 결국 보증금 72,000,000원 부근에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있어, 정확도 기준상 김효정 임차인에 대한 인수는 실질 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510498 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 103-11 금송빌라 4층 402호 · 석바위로101번길 34 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 39.92㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 내 4층 |
| 소유자 | 홍금식 (2022.01.17 소유권이전 · 거래가액 75,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 34,300,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 72,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 확약이 반전 포인트
2002.07.12 설정된 국민은행 근저당권 32,500,000원은 2013.04.08 이미 말소되어 현재 경매의 기준권리가 아닙니다. 현재 기준은 2025.07.04 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 김효정의 전입·점유와 임차권등기는 그보다 앞서므로 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있습니다. 현재 회차만 놓고 보면 미배당 보증금 38,717,400원이 계산되지만, 말소동의 확약서 제출로 실질 인수는 0원으로 봅니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김효정 | 제4층 제402호 39.92㎡ 전부 72,000,000원 | 2022.07.01 / 2022.05.17 | 2024.07.15 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 인수 0원 말소동의 확약 반영 |
김효정은 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람이 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금 72,000,000원은 한 번만 계산합니다. 현재 회차에서 임차인 배당액은 33,282,600원이고, 룰상 미배당액은 38,717,400원입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어 김효정 임차인에 대한 매수인 실질 승계액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 시세의 47.5%
금송빌라는 10세대, 1991.05.24 준공된 다세대주택입니다. 가격 판단에서는 과거 전체 평균 71,357,142원보다 최근 12개월 평균 72,250,000원과 최신 거래 74,500,000원을 우선합니다. 최근 구간은 과거 대비 1.8% 상승으로 집계되어 하락 추세 자료도 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 42.12㎡ | 1 | 74,500,000원 |
| 2024.04 | 42.48㎡ | -1 | 70,000,000원 |
| 2023.12 | 42.48㎡ | -1 | 70,000,000원 |
| 2023.04 | 39.92㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 2022.01 | 39.92㎡ | 4 | 75,000,000원 |
| 2021.10 | 42.48㎡ | -1 | 68,000,000원 |
| 2021.07 | 42.12㎡ | 1 | 67,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 72,250,000원 |
확약을 반영한 실질취득은 최저매각가와 같은 34,300,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 72,250,000원의 47.5%이고, 최신 거래 74,500,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건은 확약이 정상적으로 작동한다는 전제 아래에서는 가격 메리트가 분명한 구간입니다. 반대로 확약을 배제하면 대항력 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 남아 최저가만으로 가격을 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 3.0% 추정) | - | 1,017,400원 |
| 1. 임차인 김효정 보증금(우선변제) | 72,000,000원 | 33,282,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 72,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 룰상 임차인 미배당액은 38,717,400원입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 변동 가능성이 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석암초등학교 서측 인근으로, 주변은 다세대주택·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 제반 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 4층 402호이며, 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 대체로 평탄한 부정형이며 다세대주택 건부지로 이용 중이고, 서측 및 남측으로 공도와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하고 공시지가는 1,608,000원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 금송빌라는 10세대, 1991.05.24 준공의 소규모 다세대주택입니다. 최근 실거래는 확인되지만 대단지 공동주택보다 매수층이 좁을 수 있는 용도입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 김효정·402호 임차권에 정확히 적용되는지, 말소 조건이 무엇인지 확인해야 합니다.
- 인수액을 이중 해석하지 말 것. 룰상 미배당액은 38,717,400원이지만, 확약 반영 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자의 전제가 다릅니다.
- 임차권등기 말소 절차. 김효정의 을구 3번 주택임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 시점을 원본 서류 기준으로 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 확약이 유효하다면 실질취득 34,300,000원은 최근 12개월 평균 72,250,000원의 47.5%이므로 가격 메리트가 있습니다.
- 환금성. 10세대·1991년 준공 다세대주택이므로 낮은 취득가와 별개로 향후 매도 속도와 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸다”의 전제는 확약의 유효성이다
이 물건은 표면만 보면 감정가 70,000,000원이 두 번 유찰돼 34,300,000원까지 내려온 저가 다세대주택입니다. 하지만 본래 구조는 보증금 72,000,000원의 대항력 임차인이 있어 최저가가 낮아질수록 미배당 인수가 커지는 대항력 인수형입니다. 현재 회차에서도 룰상 38,717,400원이 남습니다.
이번 사건의 결론을 바꾸는 것은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 이를 반영하면 김효정 임차인의 실질 인수는 0원, 실질취득은 34,300,000원입니다. 최근 12개월 평균 72,250,000원과 최신 거래 74,500,000원에 비해 가격은 충분히 낮고, 최근 가격 추세도 과거 대비 1.8% 상승입니다. 다만 2회 유찰, 10세대 규모, 1991년 준공 다세대라는 환금성 제약이 있습니다. 가격은 합격, 권리는 확약서 원본 확인이 최종 관문. 이 사건의 가치는 최저가 숫자가 아니라, 그 확약이 실제 말소까지 이어지는지를 확인했을 때 비로소 성립합니다.
