인천지방법원 2025타경510499. 인천 남동구 만수동 강남빌라 102동 403호, 공부상 다세대주택입니다. 감정가는 96,000,000원, 현재 최저매각가는 2회 유찰 후 47,040,000원입니다. 숫자만 보면 제공 실거래 평균 81,980,000원 대비 57.4%라 가격은 강해 보입니다. 하지만 이 물건은 단순 저가 물건이 아닙니다. 전입 2020.09.11, 확정일자 2020.08.24, 보증금 89,000,000원의 주택임차권등기가 있고, 명세서상 인수권리로 표시된 뒤 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 붙은 구조입니다.
따라서 판단 순서는 하나입니다. ① 전소윤은 실제 임차인 1명이고 보증기관 승계·대위 중복신고가 아닙니다. ② 대항력과 우선변제권은 모두 있는 구조입니다. ③ 다만 말소동의 확약서가 제출된 해당 임차권은 실질 인수 0원*으로 처리합니다. 확약은 오직 이 임차권에만 적용됩니다. 제공된 임차인 데이터에는 확약 밖 별도 임차인이나 미상 점유자는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510499 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 5-493 강남빌라 102동 4층403호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 제4층 제403호 38.73㎡ 전부 · 4층 건 중 4층 |
| 소유자 | 김진하 (2020.06.11 매매, 2020.07.30 등기 · 거래가 99,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 47,040,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 89,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.05.26 |
① 권리 흐름 — 임차권은 앞서고, 확약서가 뒤를 받친다
제공 데이터 기준의 핵심 기준권리는 2025.07.07 갑구 11번 강제경매개시결정입니다. 그러나 임차인 전소윤의 확정일자, 주민등록·점유개시, 주택임차권등기는 모두 그보다 앞섭니다. 그래서 확약이 없다면 이 물건은 보증금 89,000,000원 인수형으로 보아야 합니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 중복 아님
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정·배당요구 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 전소윤 | 제4층 제403호 38.73㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2020.09.11 · 확정 2020.08.24 · 배당요구 2024.10.10 | 89,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 확약 有 |
전소윤은 is_guarantor=false, is_subrogation=false로 표시되어 있어 보증기관의 승계·대위 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 확약은 이 임차권에만 적용됩니다.
③ 시세 비교 — 확약 확인 시에만 4,704만원이 의미 있다
제공된 강남(5-493)102동 유사 면적 실거래 표본은 5건입니다. 평균은 81,980,000원, 최저는 50,000,000원, 최고는 98,000,000원입니다. 확약을 반영한 실질취득은 47,040,000원*으로 평균 대비 57.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 38.43㎡ | -1 | 50,000,000원 |
| 2022.03 | 35.34㎡ | 1 | 98,000,000원 |
| 2022.02 | 35.34㎡ | 1 | 98,000,000원 |
| 2021.10 | 38.43㎡ | 1 | 90,000,000원 |
| 2021.07 | 35.34㎡ | 4 | 73,900,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 81,980,000원 |
다만 이 가격 메리트는 확약서가 유효하고 임차권등기 말소가 실제로 연결될 때만 성립합니다. 확약을 배제하면, 배당 후 보증금 부족분 43,206,720원이 룰상 인수로 남아 최저가와 더한 금액이 90,246,720원 수준이 됩니다. 이 경우 시세 비교 기준은 최저가 4,704만원이 아니라 보증금 수준의 실질취득입니다.
④ 예상배당표 (매각가 47,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.7% 추정) | - | 1,246,720원 |
| 1. 임차인 전소윤 보증금 (우선변제) | 89,000,000원 | 45,793,280원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 71,500,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 경매개시결정 · 주식회사국민은행 | 89,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 남원중앙새마을금고 | 54,600,000원 | 0원 |
| 5. 을구 4번 근저당권 · 구리새마을금고 | 52,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 7번 근저당권 · 조리농업협동조합 | 48,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 11번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 89,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 후 전소윤 보증금 부족분은 43,206,720원입니다. 룰상으로는 매수인 인수 가능 금액이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 단, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 만수동 소재 동인천고등학교 남동측 인근입니다. 주위는 아파트단지, 다세대주택, 연립주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건 중 4층 403호입니다. 공부상 다세대주택이며, 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 도시가스 난방설비, 주차설비가 조사되었습니다.
- 토지. 준주거지역, 평지, 사다리형 토지입니다. 공시지가는 1,347,000원/㎡이고, 서측 약 4미터, 동측 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 환금성. 강남(5-493)102동은 15세대, 사용승인일 2002.06.24입니다. 제공 경매 통계상 평균 유찰은 2.0회이고, 제공 실거래 표본은 5건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 매각물건명세서의 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서”가 전소윤 주택임차권등기에 정확히 적용되는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 조건. 확약서가 있어도 말소 시점, 배당 후 부족분 처리, 별도 이행 조건이 있는지 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 구조 오해 금지. 전소윤은 대항력과 우선변제권이 있는 실제 임차인 1명입니다. 확약이 없다면 룰상 부족분 43,206,720원이 매수인 인수로 남습니다.
- 소형 다세대 환금성. 15세대 다세대주택이고 제공 실거래가 2021.07~2023.11 표본입니다. 낙찰 후 재매각·임대 수요는 현장 확인이 필요합니다.
- 관리비·현황 점검. 4층 403호 실제 점유자, 내부 상태, 관리비 체납, 도시가스·주차 상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “싼 물건”이 아니라 “확약서 확인형 물건”
이 사건을 최저가 4,704만원만 보고 “싸다”고 판단하면 안 됩니다. 구조상 전소윤 임차인은 보증금 8,900만원의 대항력 있는 실제 임차인이고, 확약이 없다면 낙찰가가 낮아도 미배당 인수가 붙어 실질취득이 보증금 수준으로 올라갑니다. 다만 제공 notes에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있으므로, 해당 임차권에 한해 인수는 실질 0원*으로 볼 수 있습니다.
결론은 명확합니다. 확약서가 유효하면 가격은 매력적입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 가격표가 아니라 확약서입니다. 입찰 전 원본으로 말소동의 범위와 조건을 확인하지 못하면, 이 물건은 다시 보증금 8,900만원 수준의 대항력 인수형으로 돌아갑니다.
