66,150,000원
인천지방법원 2025타경510528. 인천 서구 연희동 ‘폴라리스’ 2층 204호, 전용 46.14㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 손재현이며 2022.04.05. 거래가 147,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 최저가 66,150,000원 자체보다 선순위 주택임차권을 실제로 떠안느냐입니다. 등기상 한국토지주택공사의 임차보증금은 147,000,000원, 전입·점유개시는 2022.03.10., 확정일자는 2022.02.21.로 현재 말소기준인 2025.05.12. 압류보다 앞섭니다. 원칙적으로라면 매각대금에서 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
하지만 이번 건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 “을구 순위 3번 주택임차권등기 — 다만, 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됨”이 명시돼 있습니다. 이 확약이 유효하게 이행되면 해당 임차권에 대해서는 실질 인수 0원으로 보는 것이 맞습니다. 배당표 계산상 현재 회차 미배당액 82,440,700원은 확약이 없을 때의 룰상 금액으로만 남겨두고, 가격 비교는 최저가 + 실질 인수 = 66,150,000원을 기준으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510528 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 연희동 742-5 폴라리스 2층 204호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 46.14㎡ · 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 5층 건 중 2층 204호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 손재현 (2022.04.05. 거래가 147,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 66,150,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 150,282,320원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약이 핵심
과거 신한은행 근저당권 85,800,000원은 2021.12.01. 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2025.05.12. 서구(인천광역시) 압류입니다. 한국토지주택공사의 주택임차권등기는 2024.07.19.로 그보다 앞서므로 원칙상 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수 대상입니다. 이후 2025.07.30. 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·승계 구조 — 실제 임차인 수를 중복 계산하지 않는다
| 신고명 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리 | 인수판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 승계 | 2022.03.10. 확정 2022.02.21. | 147,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 | 실질 0원 룰상 82,440,700원 · 확약 유효 전제 |
해당 신고는 보증기관 승계 건으로 분류돼 있으므로 보증금을 별도의 실제 임차인 보증금처럼 다시 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인 수는 0명으로 보고, 한국토지주택공사의 147,000,000원은 승계된 보증금 권리로 구분해 분석합니다. 이번 자료에서는 확약 밖에 별도로 남는 미상 임차인 신고는 확인되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 46.3%가 아니라 최근 시세 기준 53.8%로 본다
폴라리스 전용 46.14㎡의 전체 실거래 5건 평균은 142,800,000원이지만, 과거 2021~2022년 거래가 포함돼 있습니다. 최근 가격 판단은 최근 12개월 평균 123,000,000원과 최신 거래 2025.05. 123,000,000원을 우선하는 것이 맞습니다. 최근 구간은 과거 거래 대비 -16.8%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 46.14㎡ | 2 | 123,000,000원 |
| 2022.06 | 46.14㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 2022.04 | 46.14㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2022.02 | 46.14㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2021.11 | 46.14㎡ | 2 | 149,000,000원 |
| 전체 평균 | 46.14㎡ | 5건 | 142,800,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 46.14㎡ | 1건 | 123,000,000원 |
확약이 유효하면 실질취득은 66,150,000원이고, 최근 12개월 평균 및 최신 거래 123,000,000원의 53.8%입니다. 전체 평균 142,800,000원 대비 46.3%라는 수치보다 최근 시세 53.8%를 우선해야 합니다. 가격 간격 자체는 분명 크지만, 최신 거래가 과거보다 낮아진 -16.8% 하락 흐름이므로 과거 145,000,000~150,000,000원대 거래를 현재 가치 기준으로 그대로 사용하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 66,150,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,590,700원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 147,000,000원 | 64,559,300원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 150,282,320원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 주택임차권 보증금 미배당액은 82,440,700원으로 산출됩니다. 이 수치는 확약이 없을 때의 룰상 매수인 인수액입니다. 매각물건명세서의 말소동의 확약이 유효하게 이행되는 전제에서는 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 조정합니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 구조 — 확약 없으면 낙찰가가 내려가도 인수는 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 66,150,000원 | 82,440,700원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 46,305,000원 | 101,928,490원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 32,413,499원 | 115,569,944원 |
이 표가 보여주는 핵심은 선순위 임차권 인수형의 전형적인 구조입니다. 확약을 적용하지 않으면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어납니다. 따라서 최저가만 내려간다고 실질취득비용이 같은 폭으로 내려가는 구조가 아닙니다. 이번 사건에서는 바로 그 구조를 말소동의 확약서가 끊어주는지가 핵심입니다. 확약이 유효하면 각 회차의 해당 임차권 실질 인수는 0원으로 보고, 현재 회차 실질취득은 66,150,000원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 전용 46.14㎡ 다세대주택으로 이용 중이며, 폴라리스 전체 세대수는 12세대입니다.
- 입지. 인천광역시 서구 연희동 소재 서곶중학교 동측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 아시아드경기장역이 있어 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 7미터 내외 포장도로와 접하고, 토지는 사다리형 평지입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 주차설비가 조사됐습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하며 공시지가는 1,207,000원/㎡입니다.
- 환금성. 동일 면적 실거래 표본은 5건이고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 가격 추세도 -16.8%이므로 과거 고가 거래보다 최신 거래를 우선해 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 을구 3번 주택임차권등기에 대한 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 실제 매수인 인수 해소로 이어지는지 적용 대상·조건을 원본으로 대조하세요.
- 룰상 인수액과 실질 인수액을 구분. 현재 배당 산식상 미배당액은 82,440,700원이지만, 확약 유효 시 실질 인수는 0원입니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사는 승계 건으로 분류돼 있으므로 별도의 실제 임차인 보증금처럼 중복 합산하지 마세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 142,800,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 123,000,000원을 우선하고, -16.8% 하락 추세를 반영하세요.
- 다세대 환금성 확인. 12세대 규모이고 최근 12개월 거래가 1건이므로 실제 매도 시점의 매수층과 거래 속도를 별도로 점검하세요.
- 세금·체납 확인. 말소기준 자체가 서구(인천광역시) 압류이며 배당표에는 당해세·최우선변제가 미반영돼 있으므로 세부 채권관계를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸다”의 전제는 확약이 실제로 작동하는가다
현재 최저가는 감정가 135,000,000원의 49%인 66,150,000원입니다. 숫자만 보면 최근 거래 123,000,000원의 53.8%라 가격 차이가 큽니다. 그러나 이 사건은 단순한 저가 다세대가 아닙니다. 선순위 주택임차권 보증금 147,000,000원이 있고, 배당표만 적용하면 82,440,700원이 미배당됩니다.
그 위험을 뒤집는 자료가 바로 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서입니다. 확약이 유효하게 이행되는 경우 해당 임차권의 실질 인수는 0원, 현재 실질취득도 66,150,000원으로 정리됩니다. 반면 확약의 효력이나 적용이 흔들리면 최저가만 보고 접근해서는 안 됩니다. 여기에 최근 시세가 과거 대비 -16.8% 하락했고, 12세대 다세대라는 환금성 조건도 함께 봐야 합니다. 결론은 “가격은 매력적이지만, 확약 확인이 입찰의 선결조건”입니다.
