인천지방법원 2025타경510540. 인천 남동구 구월동 영일빌라 3층 303호, 전용 37.73㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사마루한으로, 2021년 9월 16일 매매를 원인으로 103,000,000원에 취득했고 2021년 10월 15일 소유권이전등기가 접수됐습니다. 현존 권리분석의 기준은 2025년 9월 9일 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정입니다.

문제는 그보다 앞선 2023년 6월 14일 설정된 한국토지주택공사 명의 주택임차권등기입니다. 등기상 임차보증금은 77,000,000원, 확정일자는 2021년 1월 29일입니다. 다만 이 권리는 김민수 보증금의 대위·승계에 따른 중복신고로 분류되어 별도의 두 번째 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 또한 매각물건명세서에는 을구 8번 주택임차권등기에 관해 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있어, 이 등록 임차권 자체의 매수인 인수는 실질 0원으로 봅니다.

그러나 확약은 모든 점유관계를 일괄 소멸시키는 것이 아닙니다. 현황조사와 매각물건명세서에 별도로 확인되는 실제 임차인 김민수는 2023년 7월 20일 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 김민수에 대해서는 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고, ‘대항력 가능·미상’으로 판단해야 합니다. 이 부분이 확인되지 않는 한 최저가 36,701,000원만을 실질취득가로 보고 시세와 비교해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등록 임차권은 확약, 별도 점유자는 미상

등기부상 과거 한국주택은행·국민은행·인천한마음신용협동조합 근저당권은 이미 말소된 상태이고, 현재 권리분석에서 핵심이 되는 선순위 성격의 권리는 2023.06.14 한국토지주택공사 주택임차권등기입니다. 이 임차권은 경매개시결정일인 2025.09.09보다 빠르지만, 매각물건명세서에 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어 해당 등록 임차권의 실질 인수액은 0원으로 처리합니다.

* 매각물건명세서에는 을구 8번 주택임차권등기에 대해 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있으므로, 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 취급합니다. 다만 이 확약 밖의 실제 임차인 김민수에 대한 보증금·확정일자·권리범위는 별도 확인이 필요합니다. 한국토지주택공사의 77,000,000원은 김민수 보증금의 대위·승계 중복신고이므로 보증금을 두 번 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다.

② 시세 비교 — 표면 할인은 크지만 하락 추세다

영일빌라 전용 37.73㎡ 및 인접 면적 실거래 8건이 확인됩니다. 과거 전체 평균은 77,875,000원이지만, 과거 고가 거래가 포함되어 있어 가격 판단은 이 평균보다 최근 12개월 평균 63,750,000원과 최신 거래 60,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -30.7%로 하락했습니다.

최저매각가 36,701,000원은 최근 12개월 평균의 57.6%입니다. 숫자만 놓고 보면 최근 거래보다 낮은 진입가격이지만, 이번 사건은 김민수의 미상 인수 가능분을 아직 더해야 할 수 있는 구조입니다. 따라서 36,701,000원을 그대로 시세와 비교해 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 최근 시세가 과거 거래군 대비 30.7% 하락한 상태이므로, 과거 전체 평균 77,875,000원이나 감정가 107,000,000원을 가격 메리트의 근거로 삼아서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 36,701,000원 가정)

현재 회차 매각가 36,701,000원 가정 시 집행비용 1,060,618원, 서울보증보험 주식회사 배당 35,640,382원으로 매각대금이 소진되며 소유자 잔여는 0원입니다. 신청채권 미배당액은 47,888,788원입니다. 이 배당모형의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 실제 입찰 판단에서는 별도로 확인되는 김민수의 권리관계를 반드시 함께 검토해야 합니다.

④ 회차별 배당 여력

낙찰가가 내려갈수록 신청채권자의 미배당액은 커집니다. 그러나 매수인의 관점에서 더 중요한 것은 낙찰가 하락과 임차인 인수 위험을 분리해서 보지 않는 것입니다. 김민수에게 대항력이 인정되고 인수해야 할 보증금이 존재한다면, 낙찰가가 더 낮아져도 그만큼 실질취득가가 내려간다고 단정할 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 구월동 모래내시장역 남동측 인근이며, 주위는 아파트·다세대주택·단독주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천지하철2호선 모래내시장역이 있어 대중교통 이용은 편리한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지하1층 지상4층 건물 내 3층 303호이며 다세대주택으로 이용 중입니다. 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 되어 있습니다.
• 도로. 동측 및 남측으로 각각 노폭 약 8m 내외 도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 완경사지대의 주거용 다세대주택 건부지이며 공시지가는 1,437,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함되며, 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 14세대 규모의 다세대주택이며, 최근 거래군이 과거 거래군 대비 30.7% 하락한 흐름을 보입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 김민수 보증금 확인. 보증금이 미상인 상태에서는 실질취득가를 확정할 수 없습니다. 매각물건명세서와 임대차 관련 원본에서 금액과 권리 범위를 확인해야 합니다.
• 확정일자 확인. 김민수의 확정일자가 미상이므로 대항력·우선변제 관계를 최종 확정하지 말아야 합니다.
• 확약 효력 범위 확인. 말소동의 확약은 을구 8번 등록 임차권의 실질 인수를 0원으로 만드는 요소지만, 별도 점유자인 김민수에게 동일하게 적용되는지 별도로 확인해야 합니다.
• 중복 보증금 합산 금지. 한국토지주택공사 77,000,000원은 김민수 보증금의 대위·승계 중복신고입니다. 실제 임차인은 1명으로 봐야 합니다.
• 최근 시세 우선. 과거 전체 평균 77,875,000원보다 최근 12개월 평균 63,750,000원과 최신 거래 60,000,000원을 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 대비 30.7% 하락했습니다. 감정가 107,000,000원이나 과거 90,000,000원~103,000,000원 거래를 현재 가격의 직접 기준으로 삼기 어렵습니다.
• 명도 확인. 김민수의 실제 점유 상태와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관계 서류와 확약서 원문을 직접 대조한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.

맺으며 — “57.6% 최저가”보다 먼저 볼 것은 미상 임차인이다

이 사건은 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 감정가 107,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 36,701,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 63,750,000원의 57.6%입니다. 그러나 등록된 77,000,000원 주택임차권은 김민수 보증금의 대위·승계 중복신고이고 말소동의 확약으로 그 등록 권리의 실질 인수는 0원으로 보더라도, 정작 실제 임차인 김민수의 보증금·확정일자가 미상입니다.

따라서 지금 단계의 결론은 “3,670만원대라 싸다”가 아니라 “실질취득가가 아직 확정되지 않았다”입니다. 김민수의 권리가 확인되어 별도 인수액이 없다는 점까지 검증된다면 최저가와 최근 거래 사이에 가격 차이가 존재하지만, 최근 시장 자체가 -30.7% 하락 추세이고 이미 3회 유찰된 14세대 다세대주택이라는 점도 함께 봐야 합니다. 확약 적용 권리는 정리됐지만, 확약 밖 미상 임차인이 남아 있는 C등급 주의형 물건으로 보는 것이 적절합니다.