인천지방법원 2025타경510554. 송도동 ‘힐스테이트 송도 더테라스’ 102동 6층 605호의 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 오현진이며, 소유권이전 등기는 2020.12.22 접수됐고 등기상 거래가액은 351,000,000원입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2021.07.28 설정된 인천축산업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 516,000,000원입니다.
그 뒤 2024.12.03 주식회사 대우에스티의 가압류 981,462,686원, 2024.12.19 주식회사대신저축은행의 가압류 57,576,273원, 2025.07.08 인천축산업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이 권리들은 모두 말소기준 이후 권리로 정리되어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리 자체보다 중요한 확인 지점은 점유관계와 가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510554 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 316 힐스테이트 송도 더테라스 102동 6층605호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 48층 건물 내 6층 605호 |
| 소유자 | 오현진 · 소유권이전 접수 2020.12.22 · 거래가액 351,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 420,000,000원 / 294,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 인천축산업협동조합 / 450,083,269원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2021.07.28 인천축산업협동조합 근저당권입니다. 그보다 앞선 신한은행 근저당권은 2021.07.28 해지로 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후 설정된 대우에스티·대신저축은행 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 매수인 인수는 0원
현재 회차 최저가는 감정가의 70%인 294,000,000원입니다. 2회 유찰 시 205,800,000원, 3회 유찰 시 144,060,000원으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다. 각 회차의 배당 계산에서는 매수인 인수액이 모두 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 294,000,000원 | 289,084,000원 | 1,265,954,959원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 205,800,000원 | 202,118,800원 | 1,352,920,159원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 144,060,000원 | 141,243,160원 | 1,413,795,799원 | 0원 |
여기서 채권자 미배당액과 매수인 인수액을 혼동하면 안 됩니다. 유찰이 깊어질수록 채권자들이 회수하지 못하는 금액은 커지지만, 현재 시나리오상 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 실질취득액은 현재 회차 기준 294,000,000원으로 계산됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 294,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,916,000원 |
| 2. 근저당 · 인천축산업협동조합 | 516,000,000원 | 289,084,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 대우에스티 | 981,462,686원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사대신저축은행 | 57,576,273원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,916,000원을 제외한 289,084,000원이 인천축산업협동조합에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 채권자 총 청구액은 1,555,038,959원, 총 배당액은 289,084,000원, 미배당액은 1,265,954,959원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 송도동 소재 인천지하철1호선 송도달빛축제공원역 북동측 인근이며, 주위에 업무시설·아파트·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 인천1호선 송도달빛축제공원역이 있어 대중교통 이용편익은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용중이며, 철근콘크리트구조 48층 건물 내 6층 605호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 포함되고 철도보호지구에 저촉됩니다. 공시지가는 2,339,000원/㎡입니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결되며, 광로2류·광로3류·중로1류와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 오피스텔 용도와 역 인근 입지는 확인되지만, 실거래 비교값이 없어 현재 최저가의 시장가격 대비 경쟁력은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 감정요항표상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유관계를 확인한 뒤 임차인 권리 여부를 다시 판단해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2021.07.28 인천축산업협동조합 근저당권이 기준이며, 이후 대우에스티·대신저축은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 미배당과 인수 구분. 현재 회차 채권자 미배당액 1,265,954,959원은 매수인 인수액이 아닙니다. 현재 시나리오의 매수인 인수는 0원입니다.
- 가격 판단. 최저가 294,000,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 보지 말고 시장가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 토지이용 제한. 경제자유구역·철도보호지구·토지거래계약에관한허가구역 등 표시사항의 실제 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 서류 재확인. 등기사항전부증명서와 매각 관련 원문을 입찰 시점에 다시 대조해 권리와 점유관계 변동 여부를 확인하는 것이 안전합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 점유는 확인”
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2021.07.28 인천축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 294,000,000원 기준 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
다만 두 가지는 분리해서 봐야 합니다. 첫째, 감정요항표가 임대관계 미상으로 기재되어 있어 점유관계를 다시 확인해야 합니다. 둘째, 실거래 비교값이 없어 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 구조는 단순하지만, 가격 판단과 현장 점유 확인이 입찰의 최종 관문인 오피스텔입니다.
