인천지방법원 2025타경510555. 인천 연수구 선학동 구룡마을 105동 3층302호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 조광현이고, 2022.07.13. 매매로 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 권리분석의 핵심은 낮아진 최저매각가가 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다. 임차인 서영일은 2022.09.08. 주민등록을 마쳤고, 2022.12.13. 확정일자를 갖췄으며, 말소기준권리인 2023.01.30. 가압류보다 앞섭니다.
매각물건명세서에는 을구 11번 임차권등기에 대해 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 현재 최저가 37,216,000원이 감정가에 비해 크게 낮아졌다는 사실만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 현재 회차에서는 임차보증금 중 36,146,112원이 배당되고, 73,853,888원은 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510555 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 선학동 393-6 구룡마을 105동 3층302호 |
| 도로명 | 인천광역시 연수구 넘말로47번길 31 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(3층302호) · 제3층 제302호 55.98㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 · 사용승인일 1995.10.09. |
| 소유자 | 조광현 · 2022.07.13. 매매 · 거래가액 95,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 37,216,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서영일 / 113,336,163원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
말소기준권리는 2023.01.30. 강미숙의 가압류 3,000,000원입니다. 이후 양순영·김미선·김금자의 가압류와 2025.07.08. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 서영일은 주민등록일자 2022.09.08., 점유개시일자 2022.12.21., 확정일자 2022.12.13.으로 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서영일 | 제3층 제302호 55.98㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.09.08. | 2022.12.13. | 110,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 배당요구 2025.01.23. · 보증기관 승계 해당 없음 |
서영일은 임차권자이면서 현재 강제경매의 신청채권자입니다. 자료에는 동일인이 권리관계에 함께 등장한다는 점을 들어 관계 확인이 필요하다는 경고가 있으나, 이를 곧바로 가장임차인으로 단정할 수는 없습니다. 입찰 판단에서는 우선 매각물건명세서에 명시된 인수조건을 그대로 반영해야 합니다.
② 실질취득 구조 — 유찰돼도 총부담은 크게 내려가지 않는다
이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 현재 최저매각가보다 큽니다. 이런 경우 낙찰가가 내려가면 임차인이 배당받는 금액도 줄고, 반대로 매수인이 인수할 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 최저매각가만 내려가는 것과 실제 취득부담이 내려가는 것은 전혀 다른 문제입니다.
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 미배당·인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 37,216,000원 | 73,853,888원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 26,051,200원 | 84,817,722원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 18,235,840원 | 92,492,405원 |
③ 예상배당표 (매각가 37,216,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,069,888원 |
| 1. 임차인 서영일 보증금 | 110,000,000원 | 36,146,112원 |
| 2. 가압류 · 강미숙 | 3,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 양순영 | 4,700,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김미선 | 9,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 김금자 | 15,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 서영일 | 113,336,163원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 37,216,000원 중 집행비용 1,069,888원을 제외한 36,146,112원이 임차인 서영일에게 배당되고, 보증금 부족분 73,853,888원이 매수인 인수로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 선학동 소재 선학역/인천1호선 북서측 인근으로, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 도로. 북서측으로 로폭 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역·중점경관관리구역입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 제3층 제302호이며, 사용승인일은 1995.10.09.입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가만 보지 말 것. 현재 최저가 37,216,000원에 미배당 보증금 73,853,888원 인수 구조가 결합됩니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 5회 유찰 시 매각가 26,051,200원, 6회 유찰 시 18,235,840원으로 내려가지만 인수액은 각각 84,817,722원, 92,492,405원으로 증가합니다.
- 임차인 지위 원본 확인. 서영일은 대항력·우선변제권이 있고, 임차권자이자 강제경매 신청채권자로 나타납니다. 관계 및 실제 임대차 경위를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하고 현장조사 시 이해관계인 부재로 임대관계가 확인되지 않았으므로 실제 점유 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 집행비용과 임차인 배당액, 보증금 미배당·인수액을 실제 매각조건과 배당절차에 맞춰 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가 ≠ 낮은 실질취득”
이 사건은 감정가 155,000,000원에서 4회 유찰돼 최저매각가가 37,216,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 선순위 대항력 임차인 서영일의 보증금은 110,000,000원입니다. 현재 회차에서도 배당 후 남는 73,853,888원을 매수인이 인수하며, 유찰이 더 진행되면 낙찰가는 낮아지는 대신 미배당 보증금이 더 커집니다.
따라서 이 물건의 판단 기준은 감정가 대비 최저가 비율이 아니라 낙찰가와 인수할 보증금을 합친 실질취득 구조입니다. 후순위 가압류는 소멸하지만 선순위 임차보증금 부담은 남습니다. 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 되는 대항력 인수형 경매입니다.
