인천지방법원 2025타경510555. 연수구 선학동 구룡마을 105동 302호, 전용 55.98㎡ 다세대주택입니다. 표면적인 숫자는 감정가 155,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 53,165,000원까지 내려온 모습입니다. 하지만 이 사건은 최저가 자체가 투자원가가 아닙니다. 임차인 서영일은 2022.09.08 전입했고 말소기준인 2023.01.30 가압류보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다. 보증금은 110,000,000원이고 확정일자 2022.12.13, 배당요구도 있어 우선변제를 받지만, 현재 최저가에서는 전액 배당될 수 없습니다.
현재 회차의 매각대금 53,165,000원에서 집행비용 1,356,970원을 먼저 제외하면 임차인에게 배당되는 금액은 51,808,030원입니다. 남는 보증금 58,191,970원은 매각물건명세서 기재대로 매수인 인수 대상입니다. 따라서 입찰가와 인수액을 합친 실질취득액은 111,356,970원입니다. 최저가가 5천만원대라는 이유만으로 ‘싸다’고 평가하면 안 되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510555 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 선학동 393-6 구룡마을 105동 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 제3층 제302호 · 전용 55.98㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 · 사용승인 1995.10.09 |
| 소유자 | 조광현 · 2022.07.13 매매 · 거래가액 95,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 53,165,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서영일 / 113,336,163원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
이 사건의 말소기준은 2023.01.30 강미숙의 가압류 3,000,000원입니다. 같은 날 양순영 가압류 4,700,000원, 이후 김미선 9,000,000원·김금자 15,000,000원 가압류와 2025.07.08 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞선 2022.09.08 임차인의 전입입니다. 서영일은 대항력을 갖고 있어 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 잔액을 낙찰자가 부담합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서영일 | 제3층 제302호 55.98㎡ 전부 | 110,000,000원 | 2022.09.08 / 2022.12.13 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
서영일은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 주거용으로 임차권등기가 돼 있고 2025.01.23 배당요구가 접수됐습니다. 임대차계약일은 2022.11.26, 전입일은 그보다 앞선 2022.09.08, 점유개시일은 2022.12.21입니다.
③ 유찰돼도 실질취득은 약 1.10억에 고정된다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금, 즉 매수인 인수액이 늘어납니다. 따라서 최저가만 내려갈 뿐 실질취득액은 크게 내려가지 않습니다. 이 사건도 회차별 수치가 그대로 그 구조를 보여줍니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 53,165,000원 | 58,191,970원 | 111,356,970원 |
| 4회 유찰 시 | 37,215,500원 | 73,854,379원 | 111,069,879원 |
| 5회 유찰 시 | 26,050,850원 | 84,818,065원 | 110,868,915원 |
④ 예상배당표 (매각가 53,165,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,356,970원 |
| 1. 임차인 서영일 보증금 | 110,000,000원 | 51,808,030원 |
| 2. 가압류 · 강미숙 | 3,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 양순영 | 4,700,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김미선 | 9,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 김금자 | 15,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 서영일 | 113,336,163원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,356,970원과 임차인 배당 51,808,030원으로 매각대금 53,165,000원이 모두 소진됩니다. 임차보증금 부족분 58,191,970원은 매수인 인수 대상입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천1호선 선학역 북서측 인근이며, 아파트·다세대주택·근린생활시설·공원 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 사정이 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 3층 302호이며 사용승인일은 1995.10.09입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역·중점경관관리구역입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액을 입찰가에 반드시 합산. 현재 회차 기준 입찰가 53,165,000원만 볼 것이 아니라 임차보증금 미배당 58,191,970원을 더한 111,356,970원을 실질취득 기준으로 보세요.
- 추가 유찰 착시 주의. 4회 유찰 시 인수 73,854,379원, 5회 유찰 시 84,818,065원으로 증가해 실질취득은 약 110,000,000원 수준을 유지합니다.
- 임차인·신청채권자 동일인 확인. 서영일이 임차인이면서 강제경매 신청채권자로 나타나는 관계를 임대차계약서·채권자료·배당요구서와 함께 대조하세요.
- 계약일·전입일 순서 확인. 전입일 2022.09.08, 임대차계약일 2022.11.26, 점유개시일 2022.12.21의 사실관계를 원본에서 확인하세요.
- 대항력 임차권 원본 확인. 을구 11번 주택임차권등기와 매각물건명세서의 인수 문구를 기준으로 최종 인수범위를 재확인하세요.
- 내부·점유 현황 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 임대관계와 내부현황은 탐문·건축물현황도·통상 이용상태 등을 참고해 조사됐습니다.
맺으며 — “5천만원대 낙찰”이 아니라 “약 1.10억 취득”
이 물건의 핵심은 단순합니다. 3회 유찰로 최저가가 53,165,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차보증금 110,000,000원이 가격의 바닥을 사실상 만든다는 점입니다. 현재 회차에서는 58,191,970원을 인수해 실질취득액이 111,356,970원이고, 한두 번 더 유찰돼도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 늘어 총취득액은 약 110,000,000원 수준에 머뭅니다.
가압류들과 강제경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하지만, 말소기준보다 먼저 전입한 서영일의 대항력은 별개의 문제입니다. 더구나 임차인과 신청채권자가 같은 이름으로 나타나 관계 확인도 필요합니다. 따라서 이 사건은 낮은 최저가에 점수를 주기보다 인수보증금과 사실관계를 먼저 검증해야 하는 물건입니다.
