인천지방법원 2025타경510559. 인천 미추홀구 학익동 시티필드 제1층 제1044호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이며, 감정평가 현황은 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점), 현재 공실입니다. 2022년 4월 28일 신서희 앞으로 소유권이 이전됐고 거래가액은 666,610,000원입니다. 같은 날 광주지구축산업협동조합이 채권최고액 482,400,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 근저당이 이번 분석의 말소기준입니다.
현재 최저매각가는 185,563,000원으로, 3회 유찰된 회차입니다. 다만 이 사건에는 비교할 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 크게 낮아진 비율만 보고 “싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 수 없습니다. 특히 근린생활시설이고 현황 공실이라는 점, 이미 세 차례 유찰됐다는 사실 자체가 가격과 환금성을 별도로 확인해야 한다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510559 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 학익동 401-58 시티필드 1층 1044호 · 인천광역시 미추홀구 매소홀로 262 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층건 내 제1층 제1044호 · 2022.01.27 사용승인 |
| 소유자 | 신서희 · 2022.04.28 소유권이전 · 거래가액 666,610,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 541,000,000원 / 185,563,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주지구축산업협동조합 / 451,330,130원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.04.28 을구 1번 광주지구축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 482,400,000원입니다. 이후 2025.05.16 국민건강보험공단 압류와 2025.07.18 접수된 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.06.18 접수된 앞선 임의경매개시결정은 2025.06.19 취하로 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰만으로 ‘저렴’ 판정 금지
감정가는 541,000,000원이고 현재 최저매각가는 185,563,000원입니다. 현재 회차 표시는 3회 유찰, 감정가 34%입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 129,894,099원, 90,925,869원으로 내려갑니다.
그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 하락폭은 확인할 수 있어도, 현재 185,563,000원이 실제 시장가보다 낮은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 서로 다른 지표입니다.
③ 예상배당표 (매각가 185,563,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,397,882원 |
| 을구 1번 근저당권 · 광주지구축산업협동조합 | 482,400,000원 | 182,165,118원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권 중 300,234,882원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 신청채권 451,330,130원 역시 전액 충족되지 않습니다. 다만 배당표상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 인천미추홀경찰서 북서측 인근으로, 각종 근린생활시설과 편의시설, 아파트, 학교 및 공장이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장과 수인분당선 인하대역이 있어 대중교통사정은 양호합니다.
- 현황. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 현재 공실입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 본건 북동측으로 왕복 6차선 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반공업지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 잡종지, 토지이용상황은 상업용이며 평지·사다리형·광대로한면입니다. 토지면적은 7,356.0㎡, 공시지가는 1,654,000원/㎡입니다.
- 설비. 전기설비·냉방설비와 공용부분 위생설비·화재탐지기설비·승강기설비가 되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 시세 확인. 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가 185,563,000원의 시세 대비 수준을 판단할 근거가 없습니다. 인근 유사 근린생활시설의 실제 거래가와 임대료를 별도 확인해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 공부상 일반음식점이지만 현황 공실입니다. 공실 기간과 임대수요, 업종 제한, 내부 상태를 현장에서 확인하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 평가돼 있습니다. 실제 점유자와 인도 가능 상태를 재확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2022.04.28 근저당을 말소기준으로 보고 이후 압류·경매개시결정이 소멸하는 구조인지 등기부와 매각물건명세서 원본을 최종 대조하세요.
- 배당 착시 주의. 근저당 미배당액이 300,234,882원 발생하지만 배당표상 매수인 인수는 0원입니다. 미배당 채권과 매수인 인수를 혼동하지 마세요.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 129,894,099원, 5회 유찰 시 90,925,869원으로 제시돼 있으므로 가격 하락만 볼 것이 아니라 환금성과 공실 위험을 함께 비교하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 검증이 필요하다
권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2022.04.28 광주지구축산업협동조합 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 배당표상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 이 물건의 핵심 위험은 권리보다 가격·공실·환금성 쪽에 있습니다.
감정가 541,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가가 185,563,000원까지 내려왔지만, 실거래 시세가 없으므로 이 숫자만으로 저평가를 선언할 수 없습니다. 더구나 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 현황 공실이며 임대관계가 미상입니다. 권리상 인수 0원은 장점이지만, 3회 유찰 자체를 가격 메리트로 바꿔 읽어서는 안 되는 물건입니다. 실제 거래가·임대료·공실 원인을 확인한 뒤 현재 최저가의 의미를 판단하는 순서가 맞습니다.
