378,700,000원
인천지방법원 2025타경510559. 인천 미추홀구 학익동 시티필드 1층 1044호입니다. case.usage_label은 대지로 표시되어 있고, 감정 이용상태는 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점), 현황은 공실입니다. 이 물건의 권리 기준은 2022.04.28 설정된 광주지구축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 임의경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, distribution상 매수인 인수액은 0원입니다.
따라서 “떠안을 권리”보다 중요한 질문은 따로 있습니다. 이 호실이 실제로 어떤 업종과 구조로 사용할 수 있는지, 현황 공실 상태가 어느 정도인지, 그리고 일반공업지역 내 제2종근린생활시설 물건을 378,700,000원에 취득했을 때 환금성이 충분한지입니다. 실거래 데이터는 제공되지 않았으므로, 이 리포트는 최저가가 시세 대비 싸다고 단정하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510559 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 학익동 401-58 시티필드 1층1044호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 소유자 | 신서희 |
| 감정가 / 최저가 | 541,000,000원 / 378,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주지구축산업협동조합 / 451,330,130원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
| 등기 발급 | 2026.07.02 · 인천지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.04.28 근저당
말소기준권리는 2022.04.28 광주지구축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 482,400,000원이고 채무자는 신서희입니다. 이후의 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 다시 접수된 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 분류되어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 — 확인 임차인 0명, 현황 공실
이 데이터에는 임차인 목록이 없습니다. 따라서 보증금·확정일자·전입일을 가진 대항력 임차인도 확인되지 않습니다. 감정 이용상태는 현황 공실이고, 기타참고사항에는 임대관계 미상이 기재되어 있습니다. 결론적으로 현재 계산상 인수금은 0원이지만, 입찰 전에는 공실 확인과 관리비 확인이 필수입니다.
③ 예상배당표 (매각가 378,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,101,800원 | 약 매각가의 1.6% 추정 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 광주지구축산업협동조합 | 482,400,000원 | 372,598,200원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 회차 최저가 378,700,000원으로 매각된다고 가정하면, 집행비용 6,101,800원을 제외한 372,598,200원이 근저당권자에게 배당되고, 근저당 기준 미배당은 109,801,800원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 율 | 매각가 | 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 70% | 378,700,000원 | 372,598,200원 | 109,801,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 49% | 265,089,999원 | 260,578,739원 | 221,821,261원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 34% | 185,562,999원 | 182,165,117원 | 300,234,883원 | 0원 |
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 인천미추홀경찰서 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 각종 근린생활시설 및 편의시설, 아파트, 학교 및 공장 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(수인분당선 인하대역)이 소재하여 제반 대중교통사정은 양호합니다.
- 건물. 2022년 1월 27일자로 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층건 내 제1층 제1044호입니다.
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 현황 공실입니다. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 false로 제공되었습니다.
- 토지. 일반공업지역, 잡종지, 상업용, 평지, 사다리형, 광대로한면입니다. 토지면적은 7,356.0㎡, 공시지가는 1,654,000원/㎡입니다.
- 도로·제한. 본건 북동측으로 왕복 6차선 포장도로와 접하고, 과밀억제권역·가축사육제한구역·일반공업지역·토지거래계약에관한허가구역·대로2류(폭 30m~35m)에 포함 또는 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 현재 회차 기준 실질취득은 최저가 378,700,000원 + 인수 0원 = 378,700,000원입니다.
- 현황 공실 확인. 데이터상 현황은 공실이나, 임대관계는 미상입니다. 점유, 열쇠, 내부 상태, 관리비를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 실제 사용 가능 업종과 시설 상태를 확인해야 합니다.
- 권리 기준. 2022.04.28 근저당권이 말소기준입니다. 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서도 소유자 잔여는 0원이고 근저당 미배당이 109,801,800원 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 0원 인수”와 “좋은 가격”은 다르다
이 사건은 권리만 보면 단순합니다. 말소기준 근저당 이후 권리들이 매각으로 정리되고, 확인 임차인도 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 물건의 본질은 공실 근린생활시설입니다. 감정가 541,000,000원에서 한 차례 유찰되어 378,700,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교 데이터가 없으므로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 결론은 권리는 통과, 가격·용도·공실은 현장 확인 후 판단입니다.