인천지방법원 2025타경510574. 부평구 부평동 ‘어반휴플러스’ 4층 404호, 감정 이용상태가 오피스텔인 집합건물입니다. 겉으로 보이는 최저가는 감정가의 49%인 111,230,000원까지 내려와 있습니다. 하지만 이 사건은 대항력 있는 임차인 인수형입니다. 임차인 윤혜정은 2021.02.05 전입·점유, 2021.01.12 확정일자, 보증금 225,000,000원으로 표시되어 있고, 말소기준권리인 2022.05.04 압류보다 앞섭니다.
핵심은 단순합니다. 보증금 225,000,000원짜리 대항력 임차인이 있고, 현재 회차에서 배당받는 금액은 집행비용을 뺀 108,872,780원입니다. 부족분 116,127,220원은 매수인 인수로 계산됩니다. 그래서 낙찰가가 내려갈수록 싸지는 구조가 아니라, 인수액이 늘어 총취득가가 보증금 수준에 고정되는 구조입니다. 최저가만 보고 “싸다”고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510574 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 62-7 어반휴플러스 4층404호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 기준시점 현재 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 권영만 (2021.02.05 매매, 거래가액 225,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 111,230,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 핵심
말소기준은 2022.05.04 갑구 5번 압류로 잡힙니다. 2017.01.16 신한은행 근저당은 2021.02.08 해지로 말소되어 현재 인수 판단의 기준 권리가 아닙니다. 문제는 임차인 윤혜정의 전입·점유가 2021.02.05로 말소기준보다 빠르다는 점입니다. 따라서 윤혜정은 대항력 있는 임차인으로 분류되고, 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인 인수로 계산됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 중복신고 없음
| 이름 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문하나 | 2024.10.21 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 보증금 미상 |
| 윤혜정 | 2021.02.05 / 2021.01.12 | 225,000,000원 | 있음 | 있음 | 116,127,220원* |
tenants 자료상 is_subrogation / is_guarantor가 true인 항목은 없습니다. 따라서 보증기관의 보증금 대위·승계 중복신고를 보증금에 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 문하나, 윤혜정 2명입니다. 문하나는 전입이 2024.10.21로 말소기준 이후라 대항력은 없다고 표시되지만, 보증금·확정일자·배당요구가 미상이라 현장 점유와 명세서 원본 대조가 필요합니다.
③ 실질취득 — 최저가가 아니라 보증금 수준으로 본다
대항력 인수형에서는 최저가가 낮아지는 만큼 임차인 미배당액이 커집니다. 현재 회차 기준 낙찰가 111,230,000원에 인수 116,127,220원을 더하면 227,357,220원입니다. 이는 감정가 227,000,000원의 100.2% 수준입니다. 따라서 이 물건은 “감정가의 49%짜리 오피스텔”이 아니라, 확약서가 완전히 작동하지 않는다면 “감정가와 거의 같은 실질취득 오피스텔”입니다.
| 시나리오 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 111,230,000원 | 116,127,220원 | 227,357,220원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 77,861,000원 | 148,940,498원 | 226,801,498원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 54,502,700원 | 171,878,349원 | 226,381,049원 |
회차가 내려가도 실질취득이 2.26억대에 머무르는 이유가 여기에 있습니다. 낙찰가가 싸지는 게 아니라 인수액이 커지는 구조입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 유효하게 적용되어 윤혜정 임차권이 말소된다면, 그 임차권에 관한 실질 인수는 0원으로 조정됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 111,230,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,357,220원 |
| 1. 임차인 윤혜정 보증금 (우선변제) | 225,000,000원 | 108,872,780원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 87,600,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당에서는 임차인 보증금 부족분 116,127,220원이 매수인 인수로 계산됩니다. 단, 명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권 인수는 실질 0원*으로 조정될 수 있습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ‘부평구청역’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·업무시설·상업시설 등이 밀집된 주상혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역 “부평구청역” 등이 소재하여 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브 지붕 14층 건물 내 제4층 제404호이며, 사용승인은 2016.11.29입니다.
- 설비. 기본적인 급배수설비, 위생설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 false로 표시되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 현재 최저가 111,230,000원이 아니라, 인수 포함 실질취득 227,357,220원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 윤혜정 임차권등기 말소와 보증금 인수 배제를 명확히 보장하는지 확인해야 합니다.
- 문하나 점유 확인. 문하나는 2024.10.21 전입으로 대항력 없음으로 표시되지만, 보증금·확정일자 미상입니다. 현황조사·명세서 원본과 실제 점유를 대조해야 합니다.
- 우선매수권 확인. 데이터에는 전세사기피해자 우선매수권 문구가 명시되어 있지 않습니다. 다만 신청채권자와 가압류권자가 주택도시보증공사이므로, 명세서 원본에서 외부 낙찰 제한 여부를 재확인해야 합니다.
- 명도 리스크. 임차권등기·점유관계가 섞인 사건입니다. 확약이 있어도 실제 인도와 말소 절차는 별개의 실행 리스크입니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 최저가”가 아니라 “보증금 고정형”
이 사건의 결론은 명확합니다. 확약서를 배제하고 권리관계만 계산하면, 대항력 있는 임차인 윤혜정의 보증금 225,000,000원이 실질적인 기준선입니다. 현재 최저가 111,230,000원에 낙찰받아도 부족분 116,127,220원이 인수되어 실질취득은 227,357,220원, 감정가의 100.2% 수준이 됩니다. 최저가가 낮다고 싸진 것이 아닙니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 윤혜정 임차권에 한한 인수는 실질 0원*으로 볼 수 있습니다. 승부처는 가격이 아니라 확약서 원본의 범위와 확약 밖 점유 리스크입니다.
