인천지방법원 2025타경510581. 선학역 인근 디자인타운 107동 4층 401호, 감정평가상 도시형생활주택-단지형다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자는 권영만으로 2021년 1월 27일 매매를 원인으로 162,000,000원에 취득했고, 등기는 2021년 2월 15일 접수됐습니다. 말소기준은 2022년 4월 14일 안산세무서장의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 연수구 압류, 강제경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

핵심은 등기 순위보다 먼저 생긴 김창영의 대항력입니다. 김창영은 2020년 12월 26일 임대차계약, 2020년 12월 30일 확정일자, 2021년 2월 1일 점유개시, 2021년 2월 2일 주민등록을 갖췄고 보증금은 162,000,000원입니다. 말소기준 2022년 4월 14일보다 앞서므로 원칙적으로는 대항력이 있고, 현 회차 배당 산식에서는 보증금 부족분 70,975,800원이 발생합니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차권은 정확도 규칙에 따라 실질 인수 0원*으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

말소기준권리는 2022년 4월 14일 국의 압류입니다. 김창영의 주민등록일자 2021년 2월 2일과 확정일자 2020년 12월 30일은 그보다 앞섭니다. 따라서 김창영은 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로 분석됩니다. 임차권등기 자체는 2023년 2월 21일 접수됐지만, 대항력 판단의 핵심 시점은 그보다 앞선 주민등록·점유입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 2명

조윤미는 2025년 4월 9일 전입으로 말소기준권리 2022년 4월 14일보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자이므로, 확약이 적용되는 김창영과는 별개로 점유·명도 및 임대차관계 확인이 필요합니다. 보증기관 또는 대위·승계 신고로 중복 집계되는 임차인은 없으므로 실제 임차인은 김창영·조윤미 2명입니다.

③ 가격 해석 — 49%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다

감정가는 190,000,000원, 현재 최저매각가는 93,100,000원으로 2회 유찰된 감정가 49% 수준입니다. 확약을 반영하면 김창영 임차권의 실질 인수가 0원이므로 현 회차 실질취득은 93,100,000원*입니다.

그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 결론 내릴 수 없습니다. 다세대주택은 개별 입지·면적·건물상태·거래 유동성에 따라 가격 편차가 클 수 있으므로, 가격 판단은 별도의 실거래 확인이 선행돼야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 93,100,000원 가정 · 확약 반영 전 배당 산식)

배당 산식상 김창영 보증금 부족분은 70,975,800원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 정확도 규칙상 해당 임차권의 매수인 인수는 실질 0원*으로 처리합니다. 위 배당표는 제공된 배당 산식의 숫자를 그대로 표시한 것입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없었다면 총부담은 보증금에 수렴

확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 김창영 보증금의 미배당 인수액이 커지는 구조입니다. 현재 회차는 93,100,000원에 70,975,800원, 3회 유찰 시에는 65,169,999원에 98,403,061원, 4회 유찰 시에는 45,618,999원에 117,602,143원의 인수액이 계산됩니다. 즉 최저가만 내려가는 것을 가격 메리트로 볼 수 없는 전형적인 대항력 인수 구조입니다. 다만 본 사건은 말소동의 확약서가 제출돼 있어 김창영 부분은 정확도 규칙상 실질 인수 0원*으로 처리합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 연수구 선학동 소재 선학역(인천1호선) 남서측 인근이며, 주위는 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 선학역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용. 도시형생활주택-단지형다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 4층 401호입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
• 도로. 서측으로 노폭 약 7미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 지정 내용이 기재되어 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 김창영 임차권의 말소동의 확약서 제출이 이 사건의 핵심입니다. 적용 범위와 말소 절차를 원문에서 재확인해야 합니다.
• 조윤미 점유 확인. 전입 2025.04.09로 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 현 점유 상태와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 가격 단정 금지. 최저가 93,100,000원이 감정가의 49%이지만 실거래 비교자료가 없으므로 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거가 없습니다.
• 권리 원본 대조. 말소기준 압류, 김창영 임차권등기, 주택도시보증공사 가압류·강제경매개시결정의 최신 상태를 등기부와 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
• 명도 비용 확인. 확약으로 금전 인수가 해소되더라도 실제 점유자가 있다면 인도·명도 절차는 별개의 문제입니다.

맺으며 — “49%보다 확약의 효력이 먼저다”

이 사건은 겉으로 보면 감정가 190,000,000원에서 두 차례 유찰돼 93,100,000원까지 내려온 다세대 경매입니다. 그러나 김창영의 보증금 162,000,000원과 대항력을 놓치면 최저가만 보고 판단하게 됩니다. 원래 배당 산식대로라면 현 회차에서도 70,975,800원의 미배당 인수액이 발생합니다.

이번 사건의 방향을 바꾸는 것은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 정확도 규칙상 김창영 임차권의 인수는 실질 0원*으로 처리되므로, 현재 회차 실질취득은 93,100,000원*입니다. 다만 확약 밖에 조윤미 점유가 남아 있고 보증금이 확인되지 않았으며, 실거래 비교자료도 없습니다. 따라서 결론은 “주된 인수는 확약으로 해소되지만, 확약 원문·점유관계·가격 검증을 끝내기 전까지는 보수적으로 접근”입니다.

* 김창영 임차권은 제공된 배당 산식상 현 회차 미배당 70,975,800원이 계산되지만, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어 정확도 규칙상 매수인 인수액을 실질 0원으로 처리했습니다. 해당 확약은 김창영 임차권에만 적용하며, 조윤미 점유관계에는 적용하지 않습니다.