인천지방법원 2025타경510586. 미추홀구 용현동 금호타운 11동 14층 1401호, 전용 84.29㎡ 아파트입니다. 현재 등기에서 기준이 되는 권리는 2022.04.26 주식회사애큐온저축은행 근저당권으로, 채권최고액은 312,000,000원입니다. 그 뒤에 남은 제이비우리캐피탈 가압류, 경매개시결정과 국세 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거 등기에는 가등기·가압류·근저당권이 다수 등장하지만, 핵심은 말소 여부를 현재 등기에서 분리해 읽는 것입니다. 2000.08.29 방석화 명의 가등기는 2002.01.28 말소됐고, 한국주택은행· 농업협동조합중앙회 근저당도 각각 말소됐습니다. 2007년 이후 하나은행 근저당과 관련 가압류는 2016.02.26 임의경매 매각으로 정리됐으며, 삼성화재·삼성생명 근저당도 2021년과 2022년에 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 권리를 이번 예상배당에 다시 넣어서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510586 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 627-40 금호타운 제11동 제14층 제1401호 · 낙섬동로 9 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.29㎡ · 철근콘크리트조 15층 건물 중 14층 |
| 소유자 | 이송숙 (2021.12.06 증여로 소유권 취득) |
| 감정가 / 당시 최저가 | 317,000,000원 / 221,900,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프에스에스비2503유동화전문 유한회사 / 283,081,687원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 — 등기부 발급일 2026.07.11 기준 이미 경과 |
① 권리 흐름 — 현재 기준은 2022년 근저당
임차인 없음. 보증금 인수나 대항력 임차인 승계 문제는 확인되지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 유효한 최선순위 담보권은 2022.04.26 주식회사애큐온저축은행 근저당권입니다. 신청채권자는 해당 채권의 양수인으로 기재된 에프에스에스비2503유동화전문 유한회사입니다.
② 진행상태 — 221,900,000원은 ‘지난 기일의 가격’
매각기일은 2026.07.06이고 등기사항전부증명서 발급일은 2026.07.11입니다. 따라서 1회 유찰 후 최저가 221,900,000원은 현재 진행 중인 회차의 가격이 아니라 이미 날짜가 지난 매각기일에 적용됐던 가격입니다.
③ 시세 비교 — 당시 가격만 보면 평균의 75.7%
금호타운은 12개동 1,170세대 아파트단지이며, 1991.02.02 준공됐습니다. 전용 84.29㎡· 84.99㎡의 최근 실거래 12건은 272,000,000원부터 306,000,000원 사이에 형성됐고, 평균은 293,208,333원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.29㎡ | 13 | 285,000,000원 |
| 2026.04 | 84.29㎡ | 13 | 305,000,000원 |
| 2026.03 | 84.29㎡ | 2 | 292,500,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 15 | 278,000,000원 |
| 2026.01 | 84.29㎡ | 14 | 300,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 15 | 272,000,000원 |
| 2025.12 | 84.29㎡ | 12 | 280,000,000원 |
| 2025.12 | 84.29㎡ | 13 | 305,000,000원 |
| 2025.12 | 84.29㎡ | 13 | 305,000,000원 |
| 2025.09 | 84.29㎡ | 12 | 305,000,000원 |
| 2025.07 | 84.29㎡ | 13 | 285,000,000원 |
| 2025.07 | 84.29㎡ | 9 | 306,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 293,208,333원 |
감정가 317,000,000원은 최근 실거래 최고가 306,000,000원보다도 높습니다. 반면 2026.07.06의 최저가 221,900,000원은 실거래 평균 대비 75.7%였습니다. 인수액이 0원이므로 해당 가격에 낙찰된다고 가정할 때 실질취득액도 221,900,000원입니다. 다만 이는 이미 경과한 매각기일의 가정일 뿐, 현재 확보 가능한 매입가격은 아닙니다.
④ 단순 예상배당표 (2026.07.06 최저가 221,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·청구액 | 단순 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,906,600원 |
| 1. 말소기준 근저당 담보채권 · 에프에스에스비2503유동화전문 유한회사 양도인: 주식회사애큐온저축은행 · 채권최고액 312,000,000원 | 283,081,687원 | 217,993,400원 |
| 2. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 40,976,751원 | 0원 |
| 3. 압류 · 국 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 3,906,600원을 제외한 217,993,400원을 2022.04.26 말소기준 근저당의 담보채권에 배당하는 단순 가정입니다. 이미 말소된 한국주택은행·농업협동조합중앙회·하나은행· 교보생명보험·삼성화재해상보험·삼성생명보험의 과거 근저당과 과거 가압류는 배당대상에서 제외했습니다. 국세의 법정기일·세액과 실제 집행비용에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 단지. 금호타운은 12개동 1,170세대 규모이며, 대상은 15층 건물 중 14층 1401호입니다.
- 입지. 용현여자중학교 북서측 인근으로, 주변에 학교·재래시장·관공서·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입과 주·정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 구조이며 도시가스보일러 난방, 위생설비, 하이새시 2중창호를 갖췄습니다.
- 토지. 준주거지역의 평탄한 아파트 부지이며 공시지가는 2,066,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함 또는 저촉됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 사건결과 확인 체크리스트
- 매각결과 우선 확인. 2026.07.06 기일의 낙찰·유찰·변경·취하 여부와 매각허가 진행상태를 법원 사건기록에서 확인하세요.
- 새 기일 공고 대조. 재매각기일이 지정됐다면 새 최저매각가·입찰보증금·매각조건을 다시 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2022.04.26 애큐온저축은행 근저당권과 신청채권자의 채권양수 관계를 등기부·채권계산서에서 대조하세요.
- 국세 배당 확인. 인천세무서장 압류의 법정기일·교부청구액에 따라 담보채권 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 점유 확인. 임차인은 확인되지 않지만 관계인 부재로 이용·점유의 세부 상태가 확인되지 않았으므로 현장조사와 명도 가능성을 점검하세요.
- 관리비 확인. 관리사무소에서 공용부분을 포함한 체납 관리비와 장기수선 관련 사항을 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 현재 상태는 확인 전”
이 사건은 과거 등기만 보면 복잡해 보이지만, 현재 유효한 권리를 추리면 구조가 명확합니다. 2000년 가등기와 과거 근저당·가압류는 말소됐고, 현재 말소기준은 2022.04.26 애큐온저축은행 근저당입니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
2026.07.06 최저가 221,900,000원은 실거래 평균 293,208,333원의 75.7%로 가격상 여지가 있었지만, 등기부가 발급된 2026.07.11에는 이미 매각기일이 지난 상태입니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리상 인수 위험은 낮지만, 현재 입찰 가능 여부와 유효 가격은 사건결과 확인 전에는 판단할 수 없다”입니다. 과거 최저가를 현재 기회로 오인하지 않는 것이 가장 중요한 권리분석입니다.
