인천지방법원 2025타경510617. 인천 서구 가좌동 현대리더스 2층 203호, 전용 51.67㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김대성이며 2021.02.05 매매로 150,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기상 말소기준인 2022.08.04 국 압류보다 앞서 장일환이 2021.02.05 전입·점유를 시작했다는 점입니다. 확정일자도 2021.01.21이라 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다.
통상이라면 최저가 73,500,000원에서 집행비용 1,723,000원을 빼고 임차인에게 71,777,000원이 배당돼, 보증금 150,000,000원 중 78,223,000원이 미배당으로 남습니다. 이 경우 대항력 때문에 매수인이 그 부족분을 인수해 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 것이 기본 구조입니다. 하지만 이 사건은 예외가 있습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차인의 인수는 실질 0원으로 처리됩니다. 따라서 가격 비교 기준도 보증금 150,000,000원이 아니라 최저가 기준 실질취득 73,500,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510617 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 142-4 현대리더스 2층 203호 · 가정로138번길 28-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 51.67㎡ · 철근콘크리트구조 5층 내 2층 |
| 소유자 | 김대성 (2021.02.05 매매 · 거래가액 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 73,500,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 대항력 선행, 그러나 확약으로 인수 해소
말소기준은 2022.08.04 국 압류입니다. 장일환의 전입·점유는 2021.02.05로 그보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 2023.02.28 최초 주택임차권등기는 2023.05.30 말소됐고, 2023.07.21 다시 주택임차권이 등기됐습니다. 후행 등기라는 이유만으로 임차인의 선행 대항력이 사라지는 것은 아니므로 원칙상 미배당 보증금 인수 문제가 발생합니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 장일환 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 장일환 2층 203호 51.67㎡ 전부 | 2021.02.05 | 2021.01.21 | 150,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 중복 아님 |
장일환은 전입·점유와 확정일자를 모두 갖췄고 배당요구도 했습니다. 따라서 권리 자체만 보면 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 2023.07.21 주택임차권등기에는 주택도시보증공사가 대위자로 표시되어 있지만, 이 분석에서 실제 임차인은 장일환 1명이며 보증금을 별도로 중복 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 후 실질취득은 최근 거래의 73.5%
현대리더스는 12세대 규모이며, 확인되는 동일 전용면적 51.67㎡ 실거래는 2025.01, 5층, 100,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 100,000,000원, 최신 거래도 100,000,000원으로 동일합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 51.67㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 51.67㎡ | 1건 | 100,000,000원 |
현재 최저가 73,500,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 100,000,000원의 73.5%입니다. 이 사건은 확약 때문에 실질 인수액이 0원이므로, 최저가 기준 실질취득 역시 73,500,000원입니다. 따라서 현재 회차 가격 자체는 최근 확인 거래보다 낮습니다. 다만 실거래 표본이 1건뿐이고 12세대 다세대주택이므로, 이 73.5% 수치만으로 시세 안정성이나 환금성을 과도하게 높게 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,723,000원 |
| 1. 임차인 장일환 보증금 | 150,000,000원 | 71,777,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당 계산상 장일환 보증금의 미배당액은 78,223,000원입니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 2층 203호입니다.
- 입지. 인천건지초등학교 북서측 인근으로 공동주택·다세대주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하며 제반 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역에 포함되고 도로와 접합니다. 공시지가는 1,311,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 확인된 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 현대리더스는 12세대이며 동일 전용면적 확인 실거래가 1건이어서 가격 판단 시 거래 표본 부족을 감안해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 핵심 안전장치는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 입찰 전 확약의 대상 임차권과 말소 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차인 1명 기준 확인. 장일환의 전입 2021.02.05, 확정일자 2021.01.21, 보증금 150,000,000원과 현재 임차권등기 내용을 서로 대조하세요.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 배당표상 미배당액은 78,223,000원이지만 확약 반영 후 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 가격 판단이 크게 왜곡됩니다.
- 실거래 표본 한계. 동일 면적 최근 거래는 2025.01의 100,000,000원 1건입니다. 실제 매도 가능 가격은 현장 중개업소와 추가 거래 사례를 함께 확인해야 합니다.
- 다세대 환금성. 12세대 소규모 건물이고 이미 2회 유찰됐으므로, 매입가뿐 아니라 향후 매도 속도와 자금 회수 기간도 보수적으로 보세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건을 배당표만 보면 장일환의 보증금 150,000,000원 중 78,223,000원이 남아 매수인이 떠안는 전형적인 대항력 인수형으로 보입니다. 그 경우 최저가가 아무리 내려가도 실질취득은 보증금 수준으로 고정돼 “73,500,000원이라 싸다”는 판단이 틀리게 됩니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서라는 결정적 예외가 있습니다. 이 확약을 반영하면 해당 임차인의 실질 인수는 0원이고, 현재 최저가 기준 실질취득은 73,500,000원입니다.
최근 12개월 평균·최신 거래는 100,000,000원으로 실질취득은 그 73.5% 수준입니다. 따라서 가격 측면의 여지는 분명합니다. 다만 12세대 다세대주택에 실거래 표본이 1건뿐이고 이미 2회 유찰된 물건이므로, 권리 해소는 긍정적이지만 환금성과 시세 신뢰도는 보수적으로 보는 것이 맞습니다. 이 사건의 승부처는 최저가 자체가 아니라 확약의 실제 효력 확인과 제한된 실거래 표본 속 적정 매도가치 검증입니다.
