인천지방법원 2025타경510619. 인천 남동구 만수동 ‘인수빌라’ 2층 1호, 현황상 201호인 전용 45.45㎡ 다세대주택입니다. 사용승인일은 1995.05.26이고 전체 9세대 규모입니다. 현재 소유자는 한정수로, 2021.08.13 소유권을 이전받았으며 거래가액은 100,000,000원입니다. 감정가 104,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가는 35,672,000원까지 내려왔습니다.
겉으로 보면 감정가의 약 34%라 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 이 물건은 낙찰가 자체보다 임차관계 확인이 우선입니다. 김지용은 2020.02.03 전입, 2020.01.17 확정일자, 보증금 100,000,000원이고 2022.03.11 주택임차권등기까지 마친 선순위 임차인입니다. 배당표만 적용하면 현재 최저가에서 보증금 중 65,370,096원이 남아 매수인에게 인수되는 계산이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 김지용 인수는 실질 0원*으로 처리해야 합니다.
문제는 그 확약의 범위 밖에 있는 유충열입니다. 전입일은 2022.06.13으로 말소기준권리 2022.08.17보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 알려져 있지 않습니다. 따라서 ‘대항력 있음’으로 확정할 수 없고, 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 이 임차인의 보증금이 확인되기 전에는 실제 총취득비용도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510619 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 855-14 인수빌라 2층 1호 · 도로명 백범로214번길 61 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 45.45㎡ · 철근콘크리트조 · 지하1층/지상4층 중 2층 |
| 소유자 | 한정수 (2021.08.13 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 35,672,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매수신청보증금 | 재매각 · 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 별도 임차인은 미상
말소기준권리는 2022.08.17 주택도시보증공사 가압류 305,000,000원입니다. 이후 2024.02.05 국 압류와 2025.07.14 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 김지용의 전입과 임차권등기는 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다고 명시되어 있어, 이 임차인에 한해서는 룰상 미배당액과 별개로 실질 인수를 0원으로 봅니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지용 제2층 제1호 45.45㎡ 전부 | 2020.02.03 2020.01.17 | 100,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 유충열 | 2022.06.13 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
② 시세 비교 — 42.2%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
전용 45.45㎡로 면적이 일치하는 실거래는 2건입니다. 2022.02 거래가 72,000,000원, 2022.05 거래가 97,000,000원이며 평균은 84,500,000원입니다. 최신 거래는 97,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 45.45㎡ | 4 | 97,000,000원 |
| 2022.02 | 45.45㎡ | 4 | 72,000,000원 |
| 평균 | 45.45㎡ | 2건 | 84,500,000원 |
최저가 35,672,000원은 제공된 실거래 평균 84,500,000원의 42.2%입니다. 김지용 확약만 놓고 보면 알려진 취득기준금액도 35,672,000원으로 실거래보다 낮습니다. 하지만 실거래 표본이 2022년 2건뿐이고, 무엇보다 유충열의 보증금이 미상입니다. 따라서 현재 확인된 최저가만 시세와 비교해 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 35,672,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,042,096원 |
| 1. 임차인 김지용 보증금 | 100,000,000원 | 34,629,904원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 305,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김지용 보증금의 부족분은 65,370,096원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 김지용에 한한 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 이 배당표에는 유충열의 미상 보증금이 반영되어 있지 않으며, 당해세·임차인 최우선변제도 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 김지용 인수액은 확약 전 계산값일 뿐
| 회차 | 매각가 | 룰상 김지용 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 (34%) | 35,672,000원 | 65,370,096원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 (24%) | 24,970,400원 | 75,879,067원 | 실질 0원* |
| 5회 유찰 시 (17%) | 17,479,280원 | 83,235,347원 | 실질 0원* |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어나 총취득비용이 보증금 부근에서 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건의 김지용 임차권은 말소동의 확약서가 제출되어 그 원칙에 따른 인수액을 실질 부담으로 잡지 않습니다. 그렇다고 더 유찰될수록 무조건 싸지는 것도 아닙니다. 유충열의 보증금이 확인되지 않은 상태이기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상4층 건물의 제2층 제1호입니다. 사용승인일은 1995.05.26입니다.
- 입지. 인천동부초등학교 서측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택과 소규모 근린생활시설이 형성되어 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8미터 내외의 막다른 도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 203.4㎡, 공시지가 1,537,000원/㎡이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 전체 9세대이고 확인된 동일면적 실거래는 2건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 40.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유충열 임대차 확인이 최우선. 보증금·확정일자가 미상입니다. 이 금액이 확인되지 않으면 매수인의 실질취득비용도 확정되지 않습니다.
- 확약서 적용범위 확인. 김지용 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각·말소 절차에서 어떤 조건으로 적용되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 최저가 42.2%를 그대로 할인율로 보지 말 것. 실거래는 2022년 2건뿐이며 별도 임차인의 인수위험이 미확정입니다.
- 재매각 보증금. 매각물건명세서상 재매각으로 매수신청보증금은 20%입니다.
- 명도. 실제 점유관계와 유충열의 현재 점유 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 실거래 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 하나는 풀렸지만, 아직 가격을 확정할 단계는 아니다”
이 사건의 핵심은 두 임차인을 분리해서 보는 것입니다. 김지용은 보증금 100,000,000원의 선순위 임차권자이고 현재 최저가 기준 룰상 미배당액이 65,370,096원이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서로 김지용에 한한 실질 인수는 0원*입니다. 반면 유충열은 전입이 말소기준보다 빠르면서도 보증금과 확정일자가 미상입니다.
따라서 감정가 104,000,000원 대비 최저가 35,672,000원, 실거래 평균 84,500,000원 대비 42.2%라는 수치만 보고 저가매수 기회로 단정하는 것은 위험합니다. 이미 3회 유찰된 재매각이고, 9세대 다세대주택이며 확인된 실거래도 2건뿐입니다. 김지용 확약은 긍정적이지만 유충열의 임대차가 확인되기 전까지는 권리도 가격도 ‘조건부’입니다.
* 김지용의 배당계산상 미배당 인수액은 현재 회차 65,370,096원이나, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어 이 임차인에 한해 실질 인수 0원으로 반영했습니다. 이 확약은 유충열에게 적용되는 것으로 보지 않았습니다.
