인천지방법원 2025타경510619. 인천 남동구 만수동 인수빌라 가동 201호, 전용 45.45㎡ 다세대주택입니다. 감정가 104,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 35,672,000원입니다. 겉으로는 실거래 평균의 42.2% 수준이라 가격은 매우 낮아 보입니다. 하지만 이 물건의 판단 포인트는 단순 할인율이 아닙니다. 주택임차권등기와 확약, 그리고 별도 점유자의 보증금 미상 이슈를 함께 봐야 합니다.
등기상 말소기준은 1995.10.20 한국주택은행 근저당권으로 표시됩니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정, 주택도시보증공사 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 을구 8번 주택임차권등기 김지용 100,000,000원은 매각물건명세서상 인수권리로 명시되었고, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었습니다. 따라서 이 임차권은 실질 인수 0원*으로 처리하되, 그 확약은 해당 임차권에 한정된다는 점이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510619 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 855-14 인수빌라 2층1호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 45.45㎡ · 제2층 제1호(현황 201호) |
| 소유자 | 한정수 (2021.08.13. 소유권이전, 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 35,672,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 확약 있는 임차권은 0원*, 미상 점유는 별도 확인
말소기준권리는 1995.10.20 한국주택은행 근저당권 9,100,000원입니다. 이후 등기된 현대캐피탈 가압류, 삼성캐피탈 가압류, 대한민국 가압류, 주택도시보증공사 가압류, 천안세무서 압류, 주택도시보증공사 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 관계
| 성명 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유충열 | 확인 필요 | 2022.06.13 / 해당 없음 | 확인 필요 | 2025.11.11 | 대항력 없음 · 보증금 미상 |
| 김지용 | 제2층 제1호 45.45㎡전부 · 주거(임차권등기) | 2020.02.03 / 2020.01.17 | 100,000,000원 | 2022.03.11 | 확약 반영 시 실질 인수 0원* |
* 김지용 임차권은 원칙상 보증금 100,000,000원이 표시되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출을 반영해 실질 인수 0원으로 보았습니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만, 환금성은 약하다
동일 면적 45.45㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 평균은 84,500,000원, 최저는 72,000,000원, 최고는 97,000,000원입니다. 현재 최저가 35,672,000원은 실거래 평균의 42.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 45.45㎡ | 4 | 97,000,000원 |
| 2022.02 | 45.45㎡ | 4 | 72,000,000원 |
| 평균 | 45.45㎡ | 2건 | 84,500,000원 |
가격만 보면 할인 폭은 큽니다. 하지만 9세대 규모의 1995.05.26 사용승인 다세대이고, 확인된 실거래 표본이 2건에 그칩니다. 경매 통계도 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 25.0%로 환금성이 강한 물건으로 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 35,672,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,042,096원 |
| 1. 근저당 · 한국주택은행 | 9,100,000원 | 9,100,000원 |
| 2. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈주식회사 | 11,454,065원 | 7,529,904원 |
| 4. 가압류 · 삼성캐피탈주식회사 | 2,605,830원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 대한민국 | 10,000,000원 | 0원 |
| 6. 강제경매 · 국 | 100,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 근해안강망수산업협동조합 | 20,800,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 주식회사국민은행 | 56,100,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주택도시보증공사 | 305,000,000원 | 0원 |
| 10. 경매개시 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 633,059,895원 중 예상 배당은 34,629,904원, 미배당은 598,429,991원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮아져도 권리 확인은 그대로 필요
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 34.3% | 35,672,000원 | 34,629,904원 | 598,429,991원 |
| 4회 유찰 시 | 24.0% | 24,970,400원 | 24,120,933원 | 608,938,962원 |
| 5회 유찰 시 | 16.8% | 17,479,280원 | 16,764,653원 | 616,295,242원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 만수동 소재 인천동부초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·소규모 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상4층 내 제2층 제1호이며, 위생·급배수·난방설비를 갖추었습니다.
- 토지·도로. 자체지반 평탄한 가장형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 북측으로 노폭 약 8미터 내외 막다른 도로와 접합니다.
- 규제·공부. 준주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역이며 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 환금성. 총 9세대, 사용승인일 1995.05.26의 소규모 노후 다세대입니다. 최근 거래 표본이 2건뿐이라 매도 시 가격 산정 폭이 넓습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 김지용 임차권등기 말소까지 실무상 연결되는지 확인하세요.
- 점유자 확인. 유충열의 보증금은 확인되지 않습니다. 대항력 없음으로 표시되어도 실제 점유·이사비·명도 일정은 별도 리스크입니다.
- 보증금 20% 준비. 재매각으로 매수신청보증금은 최저가의 20%, 현재 회차 기준 7,134,400원입니다.
- 관리비·공과금. 소규모 다세대는 관리 주체가 불명확할 수 있으므로 공용부분 관리비·수선비·체납 공과금 확인이 필요합니다.
- 환금성 보수 반영. 총 9세대, 1995년 사용승인, 거래 2건 표본이라는 점을 감안해 단기매도보다 보수적 보유 시나리오가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·송달내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸다”보다 “정리 가능한가”가 먼저다
이 물건의 최저가는 실거래 평균의 42.2%까지 내려와 있습니다. 숫자만 보면 매력적입니다. 하지만 주택임차권등기 100,000,000원, 그에 대한 말소동의 확약서, 별도 점유자 유충열의 보증금 미상, 재매각과 20% 보증금이라는 요소가 동시에 있습니다. 확약이 유효하고 점유 문제가 정리 가능하다면 가격상 매력은 있습니다. 반대로 그 확인이 불충분하면 낮은 최저가가 곧 안전마진이라는 결론은 어렵습니다. 가격은 A급, 확인 부담은 D급에 가까운 물건입니다. 종합 판단은 보수적으로 C입니다.
