인천지방법원 2025타경510623. 부개역 남동측 인근 에덴빌라 4층 402호로, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물의 다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 김연희 씨로, 2020년 12월 21일 거래가 107,000,000원에 취득했습니다. 말소기준은 2023년 9월 5일 부천세무서장의 압류이며, 임차인 신예원 씨는 그보다 앞선 2022년 11월 29일 전입·점유를 갖추고 있어 대항력 있는 임차인입니다.

통상 이 구조라면 낙찰가가 낮아질수록 임차인의 미배당 보증금이 늘어납니다. 현재 회차에서는 낙찰가 47,040,000원 중 집행비용 1,246,720원을 제외한 45,793,280원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 38,206,720원이 남습니다. 확약이 없다면 낙찰가와 인수액을 함께 봐야 하므로 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다.

이번 사건에는 그 원칙을 바꾸는 문서가 있습니다. 매각물건명세서에 을구 순위 5번 주택임차권등기가 인수권리로 기재된 한편, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 따라서 신예원 씨 임차권에 관한 인수는 실질 0원*으로 반영합니다. 다만 이 확약은 해당 임차권에만 적용되므로, 폐문부재로 미상인 현장 점유관계까지 자동으로 해소하는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 핵심

등기부에 나타나는 1995년 한국주택은행 근저당 9,100,000원은 2006년 12월 1일 말소됐고, 2012년 국민은행 근저당 52,800,000원도 2015년 6월 9일 말소됐습니다. 따라서 두 근저당은 현재 매수인이 떠안을 존속 권리가 아닙니다. 현 사건의 말소기준은 2023년 9월 5일 국 압류입니다.

신예원 씨는 2022년 10월 27일 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2022년 11월 29일 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제를 받을 수 있습니다. 2024년 12월 12일에는 보증금 84,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.

임차인 분석 (실제 임차인 1명)

② 가격 판단 — 최저가와 실질취득을 구분한다

현재 최저매각가는 47,040,000원으로 감정가 96,000,000원의 49.0%입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 확약을 반영하지 않는 원칙적 계산에서는 현재 회차의 낙찰가 47,040,000원에 미배당 38,206,720원을 더한 금액이 85,246,720원으로, 집행비용을 포함해 보증금 84,000,000원 부근으로 수렴합니다.

3회 유찰 시에는 매각가가 32,927,999원으로 내려가지만 룰상 미배당액은 52,064,705원으로 증가하고, 4회 유찰 시에는 매각가 23,049,599원에 미배당액 61,765,294원이 남습니다. 즉 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 총부담은 크게 줄지 않는 인수형 구조입니다.

이번 사건은 말소동의 확약을 적용해 실질취득을 현재 최저가와 같은 47,040,000원*으로 판단합니다. 다만 비교할 실거래가가 제시되지 않아, 이 금액이 현재 시장가보다 낮은지 여부는 단정할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 서로 다른 지표입니다.

③ 예상배당표 (매각가 47,040,000원 가정)

현재 회차 계산상 임차인 보증금 부족분은 38,206,720원입니다. 다만 해당 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부개역 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택과 다세대주택이 혼재합니다. 인근에 부개역·학교·공원이 있습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 3m 도로에 접합니다. 현장 차량 진입과 주차 여건은 별도 확인이 필요합니다.
• 용도·규제. 다세대주택으로 이용 중이며 제2종일반주거지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
• 건물. 외벽은 드라이비트, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 샷시이며 위생·급배수·난방설비를 갖췄습니다.
• 공부 일치. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 다세대주택 38.01㎡ 물건으로 2회 유찰됐습니다. 현재 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본. 확약 주체가 주택도시보증공사인지, 대상이 을구 순위 5번 신예원 주택임차권인지, 말소 조건과 절차가 무엇인지 원문으로 확인하세요.
• 확약 불이행 시 상한. 현재 회차의 룰상 임차인 미배당액은 38,206,720원입니다. 확약을 적용할 수 없는 경우 낙찰가와 함께 부담할 가능성을 전제로 상한을 다시 계산해야 합니다.
• 현장 점유. 감정평가 당시 폐문부재로 임대관계가 미상이었습니다. 신예원 씨 외 실제 점유자·전입자·추가 임대차 여부를 확인하세요.
• 임차권 말소 시점. 낙찰대금 납부와 소유권이전 이후 임차권등기가 언제, 어떤 서류로 말소되는지 확인하세요.
• 국 압류와 조세. 말소기준은 부천세무서장의 압류입니다. 당해세와 배당순위에 영향을 주는 조세 내역을 매각 전 확인하세요.
• 건물 상태. 최상층인 4층이고 외벽이 드라이비트 마감입니다. 내부 상태와 누수·균열·난방·급배수 상태를 현장에서 점검하세요.
• 도로·주차. 북측 약 3m 도로 접면과 실제 차량 진입, 주차 가능 여부를 확인하세요.
• 시세 조사. 동일 지역 다세대주택의 최근 거래와 매물, 층·면적·건물 상태를 대조해 감정가가 아닌 시장가 기준으로 입찰가를 정하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 최신 전입세대 확인자료를 직접 대조하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 확약서 한 장이 중요하다

겉으로는 감정가 96,000,000원짜리 다세대주택이 2회 유찰돼 47,040,000원까지 내려온 사건입니다. 하지만 권리분석의 중심은 할인율이 아니라 보증금 84,000,000원의 대항력 임차인입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 38,206,720원이 미배당으로 남고, 추가 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커져 총부담은 보증금 부근에 고정됩니다.

이번에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 신예원 씨 임차권의 인수는 실질 0원*으로 판단할 수 있습니다. 따라서 확약이 원문대로 집행된다면 실질취득은 최저가 47,040,000원과 같아집니다. 다만 현장 임대관계가 미상이고 실거래 비교자료도 없으므로, 권리는 확약 확인 후 조건부 통과, 가격은 현장 시세 확인 전까지 보류가 적절한 결론입니다.