🛡 실질 인수 0원 💰 시세 대비 44.8% 🏠 실제 임차인 1명 ⚠ 재매각 · 보증금 20%
인천지방법원 2025타경510672. 숭의동 수인아트빌 2동 3층 302호, 전용 52.36㎡ 다세대주택입니다. 이 물건의 핵심은 등기부의 후순위 압류들이 아니라 조은지의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.06.09, 확정일자는 2021.06.16, 주민등록은 2021.06.23, 점유개시는 2021.06.25입니다. 반면 이번 경매의 말소기준권리는 2022.08.18 농업협동조합중앙회 가압류이므로, 임차인은 기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 대항력 있는 임차인입니다.
보증금은 140,000,000원으로 현재 최저가 62,720,000원보다 큽니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 매수인의 총 실질취득액은 보증금 수준에서 사실상 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 실제 배당표에서도 현재 회차의 룰상 부족분은 78,808,960원입니다. 다만 이 사건에는 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 정확도 규칙상 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510672 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 1-152 수인아트빌 2동 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 52.36㎡ · 지상5층 중 3층 |
| 이용상태 | 공부상 공동주택[다세대주택] 건부지로 이용 중 |
| 사용승인 | 2003.04.03 |
| 소유자 | 정우성 · 2021.06.29 소유권이전 · 거래가액 140,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 62,720,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 재매각 보증금 | 최저매각가격의 20% · 12,544,000원 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 핵심
말소기준은 2022.08.18 농업협동조합중앙회 가압류 9,346,760원입니다. 이후의 인천광역시 중구 압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞선 조은지의 전입·확정일자입니다. 조은지는 2021.06.23 주민등록, 2021.06.16 확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조은지 | 3층 302호 52.36㎡ 전부 | 140,000,000원 | 2021.06.23 / 2021.06.16 | 대항력 有 우선변제 | 실질 0원 룰상 78,808,960원 · 말소동의 확약서 제출 |
② 시세 비교 — 확약 반영 후에는 가격 메리트가 크다
수인아트빌2동은 총 8세대, 사용승인일은 2003.04.03입니다. 동일 면적 52.36㎡ 거래 자료에는 2021.06 3층 140,000,000원 거래 1건이 잡혀 있고, 시세 기준값도 140,000,000원입니다. 현재 최저매각가 62,720,000원은 이 기준의 44.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 52.36㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 시세 기준 | 52.36㎡ | 1건 | 140,000,000원 |
중요한 점은 확약을 반영하기 전과 후의 시세 비교 기준이 완전히 달라진다는 것입니다. 확약이 없다면 최저가 62,720,000원만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 실질취득은 보증금 수준으로 수렴합니다. 그러나 이 사건은 해당 임차권의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 실질 인수를 0원으로 반영하므로, 실질취득은 현재 최저가 62,720,000원 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 62,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,528,960원 |
| 1. 임차인 조은지 보증금 | 140,000,000원 | 61,191,040원 |
| 2. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 9,346,760원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산상 조은지 보증금의 부족분은 78,808,960원입니다. 다만 해당 임차권에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 확약이 핵심
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 62,720,000원 | 78,808,960원 | 62,720,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 43,904,000원 | 97,286,272원 | 43,904,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 30,732,799원 | 110,220,391원 | 30,732,799원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천남중학교 북동측 인근. 공동주택인 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근 가능. 인근 500m 이내에 경인국철 1호선 제물포역과 노선버스 정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상5층 건물의 3층 302호. 사용승인일은 2003.04.03입니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지. 대지 197.0㎡, 평지·정방형, 공시지가 1,627,000원/㎡입니다.
- 환금성. 수인아트빌2동은 8세대이고 동일면적 거래 표본은 1건입니다. 소규모 다세대 특성상 가격 검증은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 조은지 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각 후 말소와 인수 해소까지 담보하는지 확인해야 합니다.
- 대항력 구조 확인. 전입 2021.06.23, 확정 2021.06.16으로 2022.08.18 말소기준보다 빠릅니다. 확약이 없으면 대항력 인수형입니다.
- 재매각 보증금. 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%이므로 현재 회차 기준 12,544,000원을 준비해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 동일면적 거래 자료는 2021.06 140,000,000원 1건입니다. 현재 내부 상태와 인근 개별 거래를 별도 대조해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대이고 단지 경매 낙찰률은 33.33%, 평균 유찰은 2.0회입니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 확약서, 현황조사 및 실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “싼 최저가”보다 확약의 효력이 먼저다
이 물건은 숫자만 보면 감정가 128,000,000원에서 2회 유찰돼 62,720,000원까지 내려왔고, 시세 기준 140,000,000원의 44.8%입니다. 하지만 원래 권리구조만 놓고 보면 보증금 140,000,000원의 대항력 임차인이 존재해, 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어나는 대항력 인수형입니다. 현재 회차만 해도 룰상 미배당은 78,808,960원입니다.
승부를 바꾸는 것은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 이 확약을 적용하면 조은지에 대한 실질 인수는 0원이고, 실질취득은 62,720,000원으로 떨어집니다. 그래서 결론은 “가격은 매력적이지만, 확약서 효력 확인이 입찰의 전제”입니다. 확약 원문과 적용 범위가 그대로 확인된다면 가격 메리트가 큰 사건이고, 확인되지 않는다면 최저가만 보고 접근해서는 안 됩니다.
