인천지방법원 2025타경510672. 인천 미추홀구 숭의동 ‘수인아트빌’ 2동 3층 302호, 전용 52.36㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 128,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 62,720,000원입니다. 표면 가격만 보면 2021.06 실거래 140,000,000원의 44.8% 수준이라 낮아 보입니다. 그러나 이 사건의 본질은 최저가가 아니라 대항력 임차권과 확약서입니다.
조은지 임차인은 보증금 140,000,000원, 전입 2021.06.23, 확정일자 2021.06.16, 배당요구 2023.07.31로 정리되어 있습니다. 전입신고가 말소기준권리인 2022.08.18 농업협동조합중앙회 가압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 따라서 확약이 없다면 매각가 62,720,000원 기준으로 배당 후 부족분 78,808,960원이 남아, 매수인의 실질취득은 141,528,960원으로 올라갑니다. 즉 최저가가 내려가도 인수가 늘어 총액은 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510672 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 1-152 수인아트빌 2동 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 52.36㎡ · 지상5층 중 제3층 제302호 |
| 소유자 | 정우성 (2021.06.23 매매, 2021.06.29 소유권이전, 거래가 140,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 62,720,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 사용승인 / 세대수 | 2003.04.03 / 수인아트빌2동 8세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인의 전입이 빠르다
말소기준권리는 2022.08.18 접수된 갑구 17번 농업협동조합중앙회 가압류 9,346,760원입니다. 이후 중구 압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 을구 12번 주택임차권등기입니다. 등기 자체는 말소기준 이후 접수되었지만, 임차인의 전입신고일 2021.06.23과 확정일자 2021.06.16이 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 1명, 보증기관 중복신고 아님
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 | 인수판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조은지 | 3층 302호 52.36㎡ 전부 | 140,000,000원 | 전입 2021.06.23 확정 2021.06.16 배당요구 2023.07.31 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실제 임차인 HUG 확약 | 실질 0원* 룰상 78,808,960원 |
tenants 데이터상 조은지는 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 나타나지만, 임차인 보증금을 별도로 합산하지 않습니다. 확약은 조은지 임차권등기 1건에만 적용됩니다. 감정평가서에는 임대관계 미상 기재가 있으므로, 확약 밖 점유자나 별도 임차인이 현장·원본에서 추가 확인되면 그 위험은 별도로 남습니다.
③ 시세 비교 — 확약이 유효해야 62,720,000원이다
수인아트빌2동 동일 전용 52.36㎡의 실거래 데이터는 2021.06 거래 1건, 거래가 140,000,000원입니다. 현재 최저가 62,720,000원은 이 거래가의 44.8%입니다. 다만 이 비교는 주택도시보증공사 말소동의 확약서가 유효해 조은지 임차권 인수가 실질 0원일 때 가능한 비교입니다. 확약을 배제하면 룰상 실질취득 141,528,960원이 되어, 실거래 140,000,000원과 거의 같은 가격대가 됩니다.
| 구분 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 128,000,000원 | 감정평가 기준가 |
| 현재 최저가 | 62,720,000원 | 2회 유찰, 감정가 49% |
| 확약 후 실질취득 | 62,720,000원* | 조은지 임차권 인수 실질 0원 전제 |
| 확약 전 룰상 총액 | 141,528,960원 | 최저가 62,720,000원 + 룰상 인수 78,808,960원 |
| 최근 실거래 | 140,000,000원 | 2021.06 · 전용 52.36㎡ · 3층 |
④ 예상배당표 (매각가 62,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,528,960원 | 약 매각가의 2.4% 추정 |
| 1. 임차인 조은지 보증금 | 140,000,000원 | 61,191,040원 | 부족분 78,808,960원 · 확약 전 룰상 인수 |
| 후순위·기타 채권 합계 | 1,501,846,760원 | 0원 | 제공 배당표 기준 전액 미배당 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
배당표상 매각대금은 집행비용 1,528,960원과 조은지 보증금 배당 61,191,040원으로 소진됩니다. 확약이 없다면 조은지 보증금 부족분 78,808,960원이 매수인 인수로 계산되지만, notes의 말소동의 확약서 때문에 해당 임차권 인수는 실질 0원*으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천남중학교 북동측 인근에 위치하고, 주변은 공동주택(다세대주택), 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 500m 이내에 경인국철 1호선 제물포역과 노선버스 정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 중 제3층 제302호이며, 사용승인일은 2003.04.03입니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역 등으로 기재되어 있고, 공시지가는 1,627,000원/㎡입니다.
- 환금성. 수인아트빌2동은 8세대이고, 제공된 실거래 표본은 2021.06의 1건입니다. 가격 비교 표본이 적어 매도 시 환금성은 아파트보다 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 조은지 임차권등기 말소와 매수인 인수 배제에 충분한지 원본으로 확인하세요.
- 실질취득 이중 계산. 확약 유효 시 62,720,000원*, 확약 미확인 시 141,528,960원으로 나누어 입찰 상한을 따로 잡아야 합니다.
- 임차인·점유 확인. 데이터상 실제 임차인은 조은지 1명이지만 감정요항표에는 임대관계 미상 기재가 있으므로 현장 점유자와 명도 상대방을 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 다세대주택은 관리비 체납 구조가 단지형 아파트와 다를 수 있으므로 공용부분 부담 여부를 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령, 확약서 원본을 서로 대조한 뒤 응찰해야 합니다.
맺으며 — 이 사건의 가격은 ‘확약서’가 만든다
이 물건은 단순 저가 물건이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 보증금 140,000,000원이 걸려 있어, 확약이 없다면 최저가가 62,720,000원이어도 실질취득은 141,528,960원으로 올라갑니다. 따라서 최저가만 보고 “실거래 대비 44.8%라 싸다”고 판단하면 정확하지 않습니다. 다만 명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 조은지 임차권에 한해서는 인수 실질 0원*으로 정리됩니다. 확약서가 유효하면 가격 메리트가 있고, 확약서 확인이 흔들리면 메리트가 사라지는 물건입니다.