인천지방법원 2025타경510694. 인천광역시 중구 운남동 1507-10의 단독주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 386.1㎡, 지목은 대이고, 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트경사슬래브지붕의 지하1층·지상3층 단독주택입니다. 1층부터 3층까지는 주택, 지하1층은 주차장으로 이용 중이며 사용승인일은 2011.06.28입니다. 소유자는 윤주연입니다.
권리의 중심은 2017.03.10 설정된 옹진수산업협동조합의 채권최고액 754,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후의 오케이저축은행 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권은 이후 명칭 변경과 권리이전 등기가 이어졌지만, 말소기준이 되는 동일 근저당권의 권리 흐름으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510694 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운남동 1507-10 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 386.1㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 건물 이용상태 | 지상 1층~3층 주택 · 지하1층 주차장 · 사용승인일 2011.06.28 |
| 소유자 | 윤주연 |
| 감정가 / 최저가 | 1,337,719,100원 / 458,837,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 607,551,130원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2011년 우리은행 근저당권 2건과 2013년 중구농업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 2014년 인천광역시중구 압류와 2015년 고려그린믹스주식회사 강제경매개시결정도 각각 해제·취하에 따라 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 것은 2017.03.10 을구 6번 근저당권입니다.
이후 2025.07.07 주식회사오케이저축은행의 37,594,198원 가압류와 2025.07.14 경인서부수산업협동조합의 임의경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 따라서 제공된 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 등기권리 금액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰로 감정가 34.3%
감정가는 1,337,719,100원, 3회 유찰된 회차의 최저매각가는 458,837,000원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다는 가정에서는 실질취득금액도 458,837,000원입니다.
다만 감정가 대비 할인 폭 자체가 곧 시세 메리트를 의미하지는 않습니다. 이 물건은 토지와 단독주택을 일괄매각하고 제시외 건물까지 포함하며, 목록 1 토지의 대부분이 건물 대지로 보이지만 정확한 면적과 인접토지 경계는 측량 등 별도 확인이 필요하다고 매각물건명세서에 기재돼 있습니다. 따라서 할인율보다 개별 물건의 토지·건물 상태 확인이 먼저입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 458,837,000원 | 451,848,630원 | 339,745,568원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 321,185,900원 | 315,889,297원 | 475,704,901원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 224,830,130원 | 220,882,508원 | 570,711,690원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 458,837,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,988,370원 |
| 1. 을구 6번 근저당권 · 옹진수산업협동조합 | 754,000,000원 | 451,848,630원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 37,594,198원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 791,594,198원 중 451,848,630원이 배당되고, 339,745,568원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구청 제2청사 북측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·다가구주택·주거나지·근린시설 등이 있는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 간선도로변에 시내버스와 관내 순환버스 정류장이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트경사슬래브지붕 지하1층·지상3층 단독주택이며, 외벽은 콘크리트 몰탈·석재판넬·적벽돌 치장쌓기, 내벽은 벽지도배·타일붙임, 바닥은 원목·타일붙임, 창호는 샷시창입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비, 상·하수도시설, 도시가스, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 386.1㎡, 지목 대, 제1종일반주거지역, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 1,037,000원/㎡입니다.
- 규제. 지구단위계획구역(운남지구), 경제자유구역, 역사문화환경보존지역, 성장관리권역, 토지구획정리사업지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 표시돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 을구 6번 2017.03.10 근저당권과 이후 상호변경·근저당권 이전의 연결관계를 등기 원본에서 다시 대조하세요.
- 점유·임대관계. 감정평가서의 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 현황조사서·매각물건명세서와 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 경계. 목록 1 토지 대부분이 건물 대지로 보이나 정확한 면적과 인접토지 경계는 측량 등 별도 확인이 필요합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 실제 현황과 매각 범위를 반드시 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 시세보다 싸다고 단정하지 말고 토지·건물의 실제 상태와 개별성을 함께 검토해야 합니다.
- 배당표 한계. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 소멸형, 승부처는 현장 확인”
이 사건은 등기부만 보면 비교적 정리가 잘 되는 편입니다. 2017.03.10 근저당권을 기준으로 이후 가압류와 경매개시결정이 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 3회 유찰로 최저매각가는 458,837,000원까지 내려왔습니다.
하지만 이 물건의 핵심 리스크는 등기 밖에 있습니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 적혀 있고, 토지 대부분이 건물 대지로 보이지만 정확한 면적·경계는 별도 측량이 필요하며, 제시외 건물도 일괄매각에 포함됩니다. 따라서 결론은 “등기권리는 정리되지만, 점유·토지·제시외 현황을 확인해야 하는 물건”입니다. 감정가 대비 큰 할인율보다 현장 확인 결과가 최종 입찰 판단을 좌우합니다.
