인천지방법원 2025타경510694. 인천 중구 운남동 1507-10의 토지와 지하 1층·지상 3층 단독주택을 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 2011년 6월 28일 사용승인된 철근콘크리트 구조로, 지상 1층부터 3층까지 주택, 지하 1층은 주차장으로 이용 중입니다. 토지는 386.1㎡의 대지이며 평지·사다리형, 소로 한 면에 접합니다.
권리 흐름에서 가장 중요한 지점은 과거 설정 순서가 아니라 현재 존속 여부입니다. 2011년과 2012년에 설정된 우리은행 근저당권 2건은 2017년 3월 10일 해지를 원인으로 말소됐고, 2013년 설정된 중구농업협동조합 근저당권도 2013년 9월 6일 이미 말소됐습니다. 따라서 이 세 권리를 현재 선순위 채권처럼 다시 배당하면 권리분석과 배당표가 서로 모순됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510694 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운남동 1507-10 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 이용상태 | 지상 1층~3층 주택 · 지하 1층 주차장 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 콘크리트경사슬래브지붕 · 지하 1층, 지상 3층 · 사용승인 2011.06.28 |
| 토지 | 386.1㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 소로 한 면 접면 |
| 소유자 | 윤주연 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,337,719,100원 / 936,403,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 경매신청 채권자 / 청구 | 경인서부수산업협동조합 / 607,551,130원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소된 권리와 현재 권리를 분리한다
현재 말소기준권리는 2017.03.10 설정된 채권최고액 754,000,000원의 근저당권입니다. 최초 권리자는 옹진수산업협동조합이었고, 명칭이 경인서부수산업협동조합으로 변경된 뒤 2026.01.19 수협엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 그 이후의 오케이저축은행 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
확인된 임차인은 0명이지만 감정평가 내용상 임대관계는 미상입니다. 따라서 현재 자료만으로 대항력 있는 임차인이 존재한다고 단정할 수는 없으며, 반대로 점유관계가 완전히 해소됐다고 단정해서도 안 됩니다. 별도 점유자가 확인될 경우에는 점유·전입 시점과 보증금·확정일자를 확인하기 전까지 대항력 여부는 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.
② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 936,403,000원으로 감정가 1,337,719,100원의 70%입니다. 매수인이 인수할 것으로 확인된 권리가 없으므로 최저가 기준 실질취득액도 936,403,000원입니다.
특히 목록 1 토지의 대부분은 건물 대지로 보이지만, 정확한 면적과 인접 토지와의 경계는 측량 등 별도 확인이 필요하다고 기재돼 있습니다. 일괄매각 및 제시외 건물 포함 조건도 실제 이용 범위와 감정 포함 범위를 원본 도면·현황과 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 936,403,000원·사건 청구액 기준)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 11,764,030원 |
| 1. 을구 6번 근저당권 · 수협엔피엘대부 | 607,551,130원 | 607,551,130원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 오케이저축은행 | 37,594,198원 | 37,594,198원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 279,493,642원 |
근저당권의 등기상 채권최고액은 754,000,000원이지만, 위 표는 사건 청구액 607,551,130원을 기준으로 작성했습니다. 실제 배당은 채권계산서·조세채권·집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다. 이미 말소된 우리은행 근저당권 2건과 중구농협 근저당권은 배당표에서 제외했습니다.
④ 회차별 배당 여력 (현재 유효 채권만 반영)
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당가능액 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 70% | 936,403,000원 | 924,638,970원 | 0원 | 279,493,642원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 655,482,100원 | 646,527,279원 | 0원 | 1,381,951원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 458,837,470원 | 451,849,095원 | 193,296,233원 | 0원 |
현재 유효한 사건 청구액 607,551,130원과 가압류 37,594,198원만 합산한 단순 시나리오입니다. 채권 미배당은 매수인 인수액과 같지 않으며, 확인된 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)
- 위치. 인천광역시 중구청 제2청사 북측 인근으로, 주변은 단독주택·다가구주택·주거나지와 근린시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 간선도로변에 시내버스와 관내 순환버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 구조의 지하 1층·지상 3층 단독주택이며, 지상층은 주택, 지하층은 주차장으로 이용 중입니다.
- 설비. 기본 위생설비·상하수도·도시가스·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·운남지구 지구단위계획구역이며, 경제자유구역·성장관리권역·토지구획정리사업지구에 포함됩니다.
- 추가 규제. 역사문화환경보존지역에 저촉되고 토지거래계약 허가구역에 포함되며, 소로2류에 접합니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,037,000원이며, 토지 면적은 386.1㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소등기 재확인. 우리은행 근저당권 2건과 중구농협 근저당권의 말소 상태를 최신 등기 원본에서 다시 확인하세요.
- 근저당권 이전 확인. 2017년 근저당권이 2026.01.19 수협엔피엘대부주식회사로 이전된 내용과 실제 채권계산서를 대조하세요.
- 점유·임대 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 전입관계를 확인하기 전에는 명도 난도를 단정하지 마세요.
- 토지 측량. 목록 토지의 정확한 면적과 인접 토지 경계가 불분명할 수 있으므로 측량 필요성과 비용을 검토하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·구조·이용상태와 감정평가 반영 범위를 확인하세요.
- 시세 조사. 단독주택과 토지는 개별성이 크므로 인근 토지 거래, 건물 잔존가치, 임대수익을 분리해 응찰 상한을 계산하세요.
- 규제 확인. 경제자유구역·역사문화환경보존지역·토지거래계약 허가구역 등 이용 제한과 허가 요건을 관할 기관에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 토지 등기 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리됐지만, 가격은 아직 검증되지 않았다
이 사건의 핵심은 과거의 큰 채권액에 압도되지 않고 말소 여부를 먼저 확인하는 것입니다. 우리은행 근저당권 2건과 중구농협 근저당권은 이미 말소됐으므로 현재 배당 대상이 아닙니다. 이를 제외하면 2017년 근저당권과 후순위 가압류가 남고, 현재 최저가 기준으로는 사건 청구액과 가압류가 모두 배당되는 구조입니다. 매수인이 인수할 것으로 확인된 금액도 0원입니다.
다만 단독주택과 토지는 아파트처럼 표준화된 시세 비교가 어렵고, 이 물건은 임대관계가 미상이며 토지 경계·정확한 면적에 별도 확인이 필요합니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격과 현장은 보수적으로 재검증입니다. 감정가의 70%라는 숫자는 출발점일 뿐, 응찰 근거 자체가 될 수 없습니다.