인천지방법원 2025타경510699. 인천 부평구 부개동 91-16의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 단독주택이며, 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함·지분매각이 명시돼 있습니다. 등기상 현재 공유자는 이성윤과 임문자이고, 이성윤 지분은 49분의 14, 임문자 지분은 49분의 35입니다. 이번 경매개시결정은 이 가운데 이성윤 지분을 대상으로 합니다.
등기만 보면 현재 살아 있는 근저당권이나 압류가 복잡하게 겹친 사건은 아닙니다. 과거 부평부흥신용협동조합 근저당 56,000,000원과 농업협동조합중앙회 근저당 60,000,000원은 이미 말소됐고, 2025.07.08. 이성윤 지분에 들어온 국세 압류도 2025.09.11. 해제돼 말소됐습니다. 이 사건의 말소기준은 2025.07.14. 엠메이드대부유한회사의 강제경매개시결정입니다.
하지만 실제 핵심은 등기부보다 점유관계와 지분매각입니다. 임문자·임광기·김해민·송창민의 전입일이 모두 말소기준일보다 빠르고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 “대항력 있음”으로 단정할 수는 없지만 대항력 가능·미상으로 봐야 하고, 실제 보증금이 존재한다면 그 금액에 따라 매수인의 실질 인수부담이 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510699 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부개동 91-16 · 부흥로386번길 20-10 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 이용상태 | 단독주택으로 이용중 |
| 공유관계 | 이성윤 49분의 14 · 임문자 49분의 35 |
| 매각형태 | 이성윤 지분 강제경매 · 지분매각 |
| 감정가 / 최저가 | 135,614,770원 / 46,515,000원 (3회 유찰 · 감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠메이드대부유한회사 / 43,482,886원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기보다 점유관계가 더 어렵다
과거 설정된 근저당권 2건은 이미 해지·말소됐고, 2025년 국세 압류도 해제됐습니다. 현재 사건의 기준점은 2025.07.14. 강제경매개시결정입니다. 그러나 이보다 앞선 전입자가 4명 존재해, 등기부상 담보권이 깔끔하다는 이유만으로 인수위험이 없다고 볼 수 없습니다.
② 점유자 분석 — 실제 점유자 4명, 보증금은 모두 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임문자 | 1988.10.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 임광기 | 2025.07.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김해민 | 2021.02.02 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.09.25 · 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 송창민 | 2023.12.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 점유자는 4명입니다. 네 사람 모두 전입일이 2025.07.14. 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 있는 임차인으로 확정하거나 인수액을 계산할 수 없습니다. 특히 배당표의 ‘매수인 인수 0원’은 확인된 채권만으로 계산한 수치일 뿐, 이들 점유자의 미상 보증금까지 해소됐다는 의미가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,515,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,237,270원 |
| 2. 경매개시결정 · 엠메이드대부유한회사 | 43,482,886원 | 43,482,886원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,794,844원 |
현재 회차 46,515,000원 가정에서는 신청채권자 청구액 43,482,886원이 전액 배당되고 1,794,844원이 잔여로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 점유자 4명의 보증금도 미상이므로 이 표만으로 실제 인수액 0원을 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부광초등학교 남서측 인근으로, 주위는 단독주택·다세대주택·소규모 근린생활시설 등이 형성된 기존주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로, 외벽은 적벽돌쌓기 등, 내벽은 벽지 등, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단독주택 자체에 더해 전체 소유권이 아닌 지분매각이므로, 낙찰 후 공유관계가 지속된다는 점이 환금성과 활용성의 핵심 제약입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각지분 확인. 전체 부동산 취득이 아니라 이성윤 지분 49분의 14를 취득하는 구조임을 전제로 판단해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 특별매각조건상 공유자는 우선매수신고를 1회 행사할 수 있으므로 입찰 결과가 그대로 소유권 취득으로 이어지지 않을 가능성을 확인해야 합니다.
- 점유자 4명 보증금 확인. 임문자·임광기·김해민·송창민의 보증금, 확정일자, 실제 임대차 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 확정하지 마십시오.
- 김해민 배당요구 확인. 김해민은 2025.09.25. 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 배당요구만으로 잔여 보증금 인수 여부가 확정되지는 않습니다.
- 제시외 건물 포함. 매각물건명세서상 제시외 건물이 포함되므로 실제 현황과 이용범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 3회 유찰로 감정가 34%까지 내려왔지만, 미상 보증금과 공유지분 문제를 반영한 실질취득비용은 현재 계산할 수 없습니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 최저가 46,515,000원입니다. 감정가 135,614,770원의 34%까지 내려왔으니 겉으로는 가격이 크게 낮아 보입니다. 그러나 실제 권리분석의 중심은 가격표가 아닙니다. 전체 소유권이 아닌 이성윤의 49분의 14 지분만 매각되고, 공유자에게는 우선매수신고 기회가 있으며, 말소기준보다 앞서 전입한 점유자가 4명 존재합니다.
그들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 현재 자료만으로는 인수액을 확정할 수 없습니다. 배당 시뮬레이션에서는 현재 회차 기준 신청채권자 청구액이 전액 배당되고 매수인 인수액이 0원으로 계산되지만, 이는 미상 임차보증금까지 0원이라는 뜻이 아닙니다. 따라서 이 물건은 최저가보다 점유자 보증금 확인과 공유지분 처리 가능성을 먼저 해결해야 하는 사건입니다. 가격이 내려온 것은 분명하지만, 권리와 활용구조가 확인되기 전에는 실질취득가도 가격 메리트도 확정할 수 없습니다.
