인천지방법원 2025타경510715. 부평테크노타워 제1층 제104호로, 사건상 용도 표기는 대지이며 감정평가 이용상태는 근린생활시설(자동차관련시설)입니다. 소유자 문형태는 2022.01.28. 소유권을 이전받았고 거래가액은 1,231,079,300원입니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 1,116,000,000원의 근저당권을 설정했으며 이것이 이 사건의 말소기준권리입니다.
이후 2025.07.14. 케이비국민카드 가압류 17,432,216원이 설정됐고, 2025.07.15. 중소기업은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 경매 신청채권자의 청구액은 1,112,948,844원으로, 현재 최저가 수준에서는 신청채권 전액을 충족시키지 못합니다. 다만 그 미배당액이 매수인에게 넘어가는 것은 아니며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510715 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 청천동 419-2 부평테크노타워 1층104호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 새벌로 29 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(자동차관련시설) |
| 건물 | 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 · 지하1층/지상9층 · 제1층 제104호 · 사용승인일 2020.03.27 |
| 소유자 | 문형태 (2022.01.28. 소유권이전 · 거래가액 1,231,079,300원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,340,000,000원 / 225,213,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,112,948,844원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
초기 신탁등기는 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 2022.01.28. 설정된 중소기업은행 근저당입니다. 이후 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 소유권 변동과 신탁 이력은 존재하지만, 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 채수봉 | 2024.11.06 | 5,000,000원 | 500,000원 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
채수봉의 전입일 2024.11.06.은 말소기준일 2022.01.28.보다 뒤입니다. 따라서 조사 결과상 대항력은 없습니다. 보증금 5,000,000원과 월세 500,000원이 확인되지만, 대항력이 없으므로 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않아 우선변제는 미상으로 봐야 합니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 16.81%지만 ‘싸다’ 단정은 금물
감정가는 1,340,000,000원이고 현재 최저매각가는 225,213,000원입니다. 현재 회차는 5회 유찰, 감정가의 16.81% 수준입니다. 절대금액만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 225,213,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,952,982원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 1,116,000,000원 | 221,260,018원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 17,432,216원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,133,432,216원 중 예상 배당은 221,260,018원이며 미배당액은 912,172,198원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 갈산역 북서측 인근이며, 공장·아파트형공장·근린생활시설이 혼재하는 부평국가산업단지입니다. 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근에 버스정류장과 지하철역인 갈산역이 있어 대중교통편익은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 제1층 제104호는 근린생활시설(자동차관련시설)로 이용 중이며 상호명은 IVIOS입니다.
- 도로. 대상 토지는 동측과 북측으로 노폭 약 20m 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반공업지역·산업시설구역이며 과밀억제권역에 해당합니다.
- 건물상태. 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상9층 건물이고 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재됐고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 감정가 대비 16.81%라는 할인율만으로 응찰하지 말고 같은 건물·유사 근린생활시설의 실제 거래가격을 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 채수봉의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 확정일자·우선변제 여부와 현재 점유상태는 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 명도 확인. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으나 현황조사·매각물건명세서에는 임차인이 확인되므로 실제 점유와 영업상태를 확인해야 합니다.
- 산업단지 수요. 근린생활시설(자동차관련시설)의 업종 적합성, 임대수요, 공실 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 회차에서 중소기업은행도 전액 배당되지 않고 케이비국민카드 예상배당은 0원입니다. 다만 제공된 시나리오상 그 부족액은 매수인 인수로 연결되지 않습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 싸다는 판단은 별개”
이 사건의 권리 핵심은 분명합니다. 2022.01.28. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 실제 임차인 채수봉 역시 2024.11.06. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 1,340,000,000원이 5회 유찰을 거쳐 225,213,000원까지 내려왔지만, 비교할 실거래 시세가 없는 상태에서 이를 “시세보다 싸다”라고 결론내릴 수 없습니다. 근린생활시설(자동차관련시설)이라는 실제 이용상태와 부평국가산업단지 입지를 감안해 거래·임대수요를 확인해야 합니다. 이 물건은 권리 인수는 0원, 가격 판단은 현장과 실거래 검증 후가 핵심입니다.
